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不止是|透市|房企引入战投：不止是钱 还有面子与里子

本文转载自公众号：“弹房”
资本市场从来不缺少富贵险中求的故事 ， 更不缺少被人奉为圭臬的投资故事 。
早年孙正义与蔡崇信在阿里股份上的一攻一防令外界津津乐道 ， 而近年来阿里及腾讯等资本巨鳄已成为头部资产的主要资金方 ， 通过战投将自己的触角伸至互联网内的各个细分领域 。
同样的戏码也在房地产行业不断上演 。
王石自述 ， 20世纪90年代初期 ， 其“金手指”的绰号在深圳不胫而走 ， 只因经他手的投资稳赚不赔 。 后来 ， 便是万科“战投帮”崛起 ， 再到近期广信资产包引入战投 。
通过投资并购开疆拓土 ， 依靠合作开发分散风险 ， 对房企来说早已轻车熟路 ， 而凭借股权融资引入战投 ， 则成为了今年房企寻求热钱的新潮流 。
今年以来 ， 世茂鲸吞福晟 ， 万科为广信引入战投都成为了外界关注的焦点；同时 ， 绿城、协信、新华联(000620,股吧)等中小房企也先后透露出引入战略投资者的意愿 。 然而 ， 招商蛇口(001979,股吧)引险资入局的交易在7月17日受到深交所问询 ， 5月就已表示筹划引入战投的泰禾仍迟迟找不到接盘方 ， 可谓有人欢喜有人愁 。
引入战投是一种双向选择 ， 成功与否 ， 不仅看面子 ， 更要看里子 。 对于房企而言 ， 投资方资源的丰富程度 ， 双方的匹配度、切合度是难以越过的问题；对于投资方而言 ， 背负小风险获取高投资回报率则是再自然不过的考量 。 因此 ， 一如行业间的规模分化 ， 战投资源向规模型房企倾斜 ， 显然将是未来的大势 。
多家房企引入战投 股权融资回笼资金
今年年初 ， 两则房企战投的消息引来关注 。
首先是世茂福晟间的传闻得到官宣 。 世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在发布会上强调 ， 外界所说的并购行为并不存在 ， 相比收购或合并 ， 双方缔结战略合作的说法更为确切 。
其次是恒大宣布700亿元战投的回购义务得到延期 。 2017年恒大引入三轮战投 ， 总计募得1300亿元的融资 ， 其中前两轮的回购协议以2020年1月31日——恒大回A的最晚时间作为节点 。 延期之后 ， 前两轮战投的回购期限将对标第三轮 ， 即2021年1月31日 。
进入4月 ， 协信、绿城先后披露引入战投计划 。 协信地产引入的是新加坡城市发展有限公司 ， 后者以43.9亿元的代价收购协信远创51.01%股权 ， 成为协信地产的第一大股东 。 绿城中国则引入了新湖中宝(600208,股吧) ， 向其增发3.23亿股 ， 交易金额约30.69亿港元 。 发行已于5月26日完成 ， 新湖中宝持股约12.95% ， 成为绿城的第三大股东 。
6月 ， 招商蛇口宣布将收购深投控持有的南油集团24%股权 ， 交易对价约70.35亿元 ， 这一交易将引入深投控、中国平安(601318)作为其股东；中旬 ， 旭辉完成配股 ， 顺势引入了国际知名投资机构美国资本集团（The Capital Group）；月底 ， 万科发布公告称 ， 三年前公司收购的广信资产包将引入7家战略投资者 ， 拟转让旗下广州万科持有的广州万溪50%的股权 。
一般而言 ， 像恒大、协信、万科、绿城、旭辉向战投方转让或增发股权 ， 是引入战投最为直观的方式 。 世茂福晟与招商蛇口则有些特殊 。
虽然世茂全盘代管了福晟的项目 ， 但并非一次性投入资金 。 许世坛曾表示 ， 世茂的投入不会如市场传言般要几百亿 ， 大概会投入五十亿元到六十亿元 。 同时 ， 世茂帮助福晟进行债务重组 ， 更多是希望通过福晟自己的经营进行清偿 。 而针对福晟的项目 ， 世茂将其进行了拆解 ， 分置到世茂海峡等不同平台内 ， 剥离劣质资产 ， 转化优质项目 。
招商蛇口则是通过南油集团的交易 ， 设计了3种支付方式 ， 由此将引入深投控与中国平安两大股东 。 招商蛇口计划向深投控发行股份 ， 占交易对价的2.5%；同时向深投控发行可转换公司债 ， 深投控可根据需要进行债转股 ， 占交易对价的47.5%；再向中国平安的委托方平安资管发行股份进行配套融资 ， 占交易对价的50% 。


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