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长租公寓|长租公寓烧完钱，还不够

长租公寓|长租公寓烧完钱，还不够
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本文转载自公众号：“未来可栖”
2020年的主题是“活下去” ， 但长租公寓有点难 。
“北京平均月租降600 ， 这波毕业生利好也没沾上 。 ”7月原本是毕业生找房旺季 ， 长租公寓却打出了“降价牌” 。 多家品牌长租公寓相继抛出“亿元补贴”活动 ， 面向租客的房租降幅几乎是前所未有 。
租户减少、成本高企、早已紧绷的现金流承压 ， 长租公寓在深陷亏损困境之外 ， 生存压力不可谓不大 ， “规模战”将不可避免地放缓 。 曾有人称长租公寓的亏损来自于野蛮扩张 ， 但“慢下来”之后 ， 租金波动带来的风险也依旧存在 。
当在网络上以”长租公寓“为关键词进行搜索时 ， 会发现有被迫降租北京昌平的房东、稀里糊涂办了租金贷的上海租客、深圳的同居室友侵犯隐私、甲醛门、隔断门、爆雷跑路等行业丑闻层出不穷 。
如今 ， 租金下降是否将进一步引发系统性风险 。 原先都看好的风口 ， 到如今 ， 企业、房东、租客似乎没有一个受益 。 好好的二房东生意 ， 变得让人看不懂 。
01
租金贷曾被视作长租公寓里的最大黑点 。 在新浪黑猫投诉中 ， 搜索“租金贷” ， 有2144条结果 。 每一条背后都是长租公寓的普通租客 。
传统的中介模式是一对一模式 ， 租客——中介——房东 ， 租户把租金交到了房东手里 ， 中介赚得只是一次性的手续费 。
“二房东”赚的是租金利润差 。 向房客收租一般是季付 ， 押二付三 ， 或者押一付三 ， 一套房子可以获取四五个月的租金 。 同时 ， 左手进右手出 ， 收到的租金还要季付或者月付给原房东 。
但长租公寓从来不满足租房中介的身份 ， 更想做“贷款中介”和“房租现金牛” 。
当租客选择以租金贷作为支付方式后 ， 相当于凭借个人信用从贷款机构分期借了钱 。 这些钱并没有到租客手里 ， 而是打给了长租公寓企业 。 每月由租客偿还 ， 与此同时还需要支付一笔“服务费” 。
在租金贷的加持下 ， 长租公寓沉淀的资金规模翻番式增长 。 房子的生意变成了金融套路 ， 企业把租金玩成了资金池 ， 借新还旧 ， 赚的是池子里的钱 。
“首月立减”“免押金优惠”“活动最后一天”……在中介的热情“逼单“下 ， 租金贷以福利的形式送到租客刘越面前 。 企业所做的一切都是为了冲规模 。
第二天刘越收到来自网贷机构的短信 ， 才意识到 ， 这就是传说中的租金贷 。 四居室中的单间 ， 租约每月1110元 ， 同时还多了一份借款17760元租期一年的贷款合同 。
在房源端 ， 一般长租公寓会和房东签订3年至5年不等的协议 ， 多以季付形式付款 。
而租客以为把钱给了你的房东 ， 房东以为收到的钱是房子里的租客交出来的 。
其实这个钱早已不是单纯一对一的传统模式了 。
实际上 ， 在长租公寓看来 ， 左边是提供信用通过贷款机构一次性支付全年租金的租客 ， 右边是只需每季度付款却拿出几年房子的房东 ， 上游的贷款机构提供了真金白银 ， 再加上ABS等金融工具 ， 易如反掌地获得大量的免息或低息资金 。
这些钱不是小数目 ， 长租公寓拿了做什么？只有企业知道 。 对长租公寓的资金池监管 ， 尽管杭州等地出台了相关细则 ， 但还没有普遍得到有效的落地实施 。
一旦房源无法及时出租 ， 或者运营管理不善 ， 借新还旧来不及 ， 将造成资金链断裂 ， 企业拿钱跑路 。 留给房东和租客的 ， 只有一地鸡毛 。
看似多赢的局面实则不堪一击 。
02
三年 ， 长租公寓能烧掉多少钱？
蛋壳给出的数字是42亿元 ， 青客则近13亿元 。
人们一度认为资金是长租公寓的护城河 。 为扩大自身规模不惜高价抢房 ， 烧钱抢市场、高负债、负净资产的现象在行业内普遍存在 。


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