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办公|两大独角兽相继跌落神坛，联合办公如何走出盈利之困？

_原题为 两大独角兽相继跌落神坛 ， 联合办公如何走出盈利之困？
前有WeWork折戟IPO ， 现有优客工场“流血”上市 ， 两大独角兽相继跌落神坛 ， 尤其在疫情冲击下 ， 联合办公行业似乎正遭遇最艰难时刻 。
近期 ， 特殊目的收购公司（SPAC）Orisun Acquisition Corp. （下称“Orisun”）宣布与优客工场达成合并协议 ， 并购后的公司将以新的股票代码在纳斯达克上市流通 。 在去年赴美独立上市未果后 ， 优客工场或将以此实现借壳曲线上市 ， 这背后是曾经的疯狂烧钱扩张 ， 伴随着的是多年亏损 ， 如今虽然即将成功上市但估值缩水 。
WeWork折戟 IPO以来 ， 市场对联合办公企业的估值开始悲观 。 2020年以来又遭遇新冠肺炎疫情影响 ， 很多承租企业无法正常复工导致现金流吃紧 ， 破产、退租问题频现 ， 联合办公行业也遭遇巨大冲击 ， 不少企业开始收缩战线 。 如今 ， 随着国内最大的联合办公企业优客工场“流血”上市 ， 这个新兴的行业将何去何从？如何破局 “二房东”盈利模式？试水轻资产模式是否可行？又该如何在增值服务上获取新的盈利点？
前有WeWork折戟IPO ， 后有优客工场曲线上市
【办公|两大独角兽相继跌落神坛，联合办公如何走出盈利之困？】作为国际和国内联合办公领域的两大巨头 ， WeWork和优客工场的上市之路充满看点 。
在2019年8月份 ， WeWork是新兴企业独角兽的现象级公司 ， 估值曾高达470亿美元 ， 并提交了IPO招股书 。 但在此之后 ， WeWork估值一路暴跌 ， 先是跌到250亿美金 ， 后是170亿美金 ， 并最终在10月6号撤回IPO 。
摩根士丹利美国股票策略师迈克尔·威尔逊曾评论 ， WeWork的IPO失败标志着一个时代的结束 ， 这场对于高科技公司估值虚高的挤兑即将开始 。
也正是在2019年底 ， 资本市场对于联合办公行业开始悲观时 ， 优客工场正式向美国证券交易委员会（SEC）递交招股书 ， 拟寻求在纽约证券交易所上市 ， 但半年以来 ， 其IPO一直未有实质性进展 。
令大家始料未及的是 ， 优客工场放弃了IPO ， 改道借壳上市 。 美东时间7月6日 ， Orisun公告称 ， 该公司已与优客工场达成合并协议 。 并购结束后 ， 双方有望以新的股票代码在纳斯达克上市流通 ， 同时优客工场当前的管理团队会继续运营新公司 。 根据协议条款 ， Orisun的全资子公司Ucommune International将收购优客工场 ， 合并后公司的预估市值约为7.69亿美元 。 而曾经 ， 优客工场的最高估值达到30亿美元 。
从谋求独立上市 ， 到如今最终以借壳的方式上市 ， 优客工场即使被收购也要坚持上市的原因是什么？在业内人士看来 ， 或许迫不得已 。
一位机构分析师表示 ， 投资人可能需要在二级市场变现 ， 要不然没有机会 。
为曾经疯狂烧钱、扩张“买单”
2015年以来 ， 在共享经济大潮下 ， 联合办公开始了一路狂奔 ， 并在资本加持下 ， WeWork、优客工场、氪空间等联合办公企业纷纷跑马圈地 ， 烧钱带来的结果是地盘迅速扩大 ， 但也持续亏损 。
WeWork创办于2010年 ， 成立9年来共获得超过80亿美金的融资额 ， 并在全球29个国家111个城市有528处经营地点 。 高速扩张的同时也伴随着巨大亏损 ， WeWork招股说明书显示 ， 2016-2018年 ， 该企业分别亏损4.30亿美金、9.33亿美金和19.27亿美金 ， 2019年上半年亏损9.04亿美元 ， 构成亏损的部分包括扩张中的预付租金、推广费用等 。
WeWork在招股书中称 ， “短期内其净亏损占收入的百分比可能会增加 ， 并将继续绝对增长 ， 公司无法预测未来能否实现盈利” 。
再看优客工场 ， 自2015年4月创立以来 ， 融资额超过50亿元 。 烧钱换规模 ， 到2019年前三季度 ， 优客工场在国内及新加坡的41个城市中拥有197个办公空间 。
与WeWork一样 ， 优客工场也一直在亏损中 。 招股书显示 ， 2017年、2018年及2019年前9个月 ， 优客工场分别实现净亏损约3.73亿元、4.45亿元及5.73亿元 。 亏损背后 ， 是成本大增 ， 同期优客工场的营业成本分别约为3.10亿元、6.64亿元及10.08亿元 ， 同比增幅均在110%以上 。 优客工场表示 ， 亏损主要来自为发展业务而进行的投资 ， 包括开辟更多空间、重建现有空间等 。
作为新兴企业 ， 亏损并不可怕 ， 可怕的是没有创新的盈利模式 ， 被资本吹出来的泡沫最终会破灭 。
高力国际华北区研究部总监陆明表示 ， 现在二级市场投资人对于联合办公的商业模式和盈利能力都存在非常大的质疑 ， WeWork是导火索 。 “你可以烧钱 ， 可以扩张 ， 最终要上市的话 ， 投资人还是看盈利 ， 看你的公司到底能否赚钱 。 ”
在陆明看来 ， 联合办公在为前两年的盲目快速扩张买单 。 以北京为例 ， 2018年-2019年上半年 ， 是北京写字楼租金的高点 ， 联合办公企业在快速扩张中的租金水平也在上涨 。 目前 ， 北京写字楼租金下跌了10%-15% ， 这个阶段下扩张的联合办公企业 ， 就有了10%-15%的成本优势 ， 相比2018年那波扩张的企业来说 ， 压力就小了很多 。 “与此同时 ， 拿着投资人的钱快速扩张 ， 如果赶上好行情 ， 发展的会非常好 ， 如果遇到疫情这种情况 ， 就会遇到非常大的压力 。 ”


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