广叔谈房|东莞楼市：如果你买的房子有这种特征，未来升值的空间会更大！
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提问：你好广叔 ， 坐标东莞 ， 目前在东莞南城恒大雅苑有一套小三房自住 ， 另在浙商大厦有套小公寓 ， 目前手里有70多万 。 现在纠结的问题是：1、我是该拿目前手里的钱去投资一套小户型的住宅 ， 还是等公寓卖出去后 ， 按揭一套四房的改善型住宅？即使是亏钱也要卖？然后利用卖的钱好凑首付款（因为目前手里？2、如果买房 ， 东莞哪个片区更具有升值潜力？中心城区、松山湖片区还是滨海湾新区？具体都有哪些优质楼盘可以推荐？
回答：你好 ， 1.建议出手公寓 ， 扩大资金流 ， 置换一套改善型住宅更好 ， 优化资产配置 。 公寓一直不建议 ， 许多人投资公寓的理由 ， 是公寓的价格低 ， 租金回报率相对较高 。 的确如此 ， 一线城市住宅的租金回报率不足2% ， 而公寓却可以达到5%以上 ， 接近国际平均水平 。 但问题在于 ， 5%的年化回报并不高 ， 货币基金的无风险利率也有3%左右 。 更关键的是 ， 买房要的是房价上涨的收益 ， 而不是漫长的租金回报 ， 手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产 ， 不是什么好事 。 2.未来东莞的各个区域的房价会严重分化 ， 东莞的房价高地一定是松山湖 。 松山湖长线持续看好的 。 南城是东莞的房价第二梯队 ， 一个是科技产业 ， 一边是东莞金融产业 ， 也是东莞重点发展的板块 。
【广叔谈房|东莞楼市：如果你买的房子有这种特征，未来升值的空间会更大！】提问：你好广叔 ， 过去的2019年对于深圳楼市注定了是不平凡的一年 ， 始料未及的利好纷至沓来 ， 深圳尤其是热点西部已然成为了全国投资的热土 。 深圳成为未来中国第一城的趋势已露端倪 ， 赞成你所说的不出意外就是将来中国房价最高城市 。 另一方面房住不炒的调控犹言在耳 。 个人认为像2015年330这种放松限购限贷的机会再也不会出现在深圳了 ， 从这个角度而言 ， 深圳房价在不知天花板在哪里的情况下 ， 大概觉以后都是迈入慢牛行情 ， 像2019年这种行情都属于行情大年了 。 刚需及投资随时都是右侧交易 ， 还是要及早行动 。 不知你对此观点是否认同？
回答：你好 ， 如果你足够了解楼市 ， 就会知道从来没有慢牛行情 ， 只有横—蓄势—暴涨—再横 ， 这种现象要从大众心理学寻找答案 。而深圳的特点是跌不动和淡季也有局部热点 ， 所以 ， 深圳买房不能计较一城一池的得失 ， 选好筹码之后 ， 随时都是买入时机 。
提问：您好广叔 ， 社保已经有快5年了 ， 深户 ， 总之满足深圳上车的条件 。 我想今年在深圳买一套房 ， 总价在400w左右 ， 需求学位+投资 ， 广叔有好的楼盘推荐吗？您觉得学府中学如何？
回答：你好 ， 学位房的成绩就是风向标 ， 学府中学今年被冠名南二外后 ， 表现平平 ， 本质依然还是学府 ， 生源并无改变 ， 师资亦无质变 。 由于楼盘多位于南山中心区 ， 生源冗杂 ， 并不太看好后续走势！
提问：广叔你好 ， 可以帮我参考下这两个小区吗？谢谢！1、荟芳园 ， 学府小学学位 ， 2、南山豪方现代 ， 大冲学位 。 请问广叔 ， 总价都在500万左右 ， 两房 。 以上选择哪个小区好点呢？哪个的增值潜力会更大？
回答：你好 ， 现在荟芳园价格稍低于豪方现代 地段方面这两个楼盘差别不是很大 ， 一个靠近南海大道、但可以看到深大校园的绿色 ， 一个在科技园北 ， 距离地铁都不算近 ， 西海那边更热闹一些 ， 学区的话 ， 南外大冲是优于学府的 ， 学府被海德掐尖； 如果自住可以选择你自己喜欢的 ， 投资的话这两个地段并无特别大的差距 。
提问：广叔您好 ， 福外南学位是否值得投资 ， 保税区有福外南初中学位 ， 比如桂花苑 。 或者益田花园 ， 有福外南中小学学位 ， 600—700w预算 。
回答：你好 ， 益田花园不是真正的学区房 。18年福外南校区虽然把保税区房价拉升了一波 ， 但当时保税区过分低洼 ， 福外南只是一个引爆点 ， 没有福外南 ， 保税区也会涨 。所以 ， 如果你看上益田花园的居住氛围 ， 通勤便利是没问题的 。
提问：广叔好 ， 本人坐标深圳 ， 现在想买第一套房 ， 打算在惠州买 ， 对惠州不熟 ， 不知道哪个地方好点 ， 不知道有什么推荐 。 需求是教育资源好点 ， 可以保值
回答：你好 ， 惠州不看好 ， 惠州横盘的时间会很久 ， 属于慢牛 ， 未来发展不确定性太大 。 环深 ， 惠州 ， 50%靠深圳人去买房 ， 根本就没限购 ， 其实惠州不限购也是对的 ， 既然想要打造城市群的发展 ， 而深圳有限的土地供给满足不了本地人的购房需求 ， 那惠州就不能限购 ， 只要不限购 ， 惠州楼市就不会像环京一样惨烈 。 因为总有一些买不起深圳房子的人会跑去惠州买新房 ， 其中包括投资和自住的 ， 以前投资客居多 ， 现在自住客越来越多 ， 所以水分在逐渐减少 ， 只不过惠州房子供给量实在是太多了 ， 跑去投资的人在二级市场很难卖出去 ， 只能套着 。 而且惠州接着是坪山 ， 坪山本身就是深圳比较弱的区 。 而且深圳发展重心已经很确定了 ， 就是向西 ， 买惠州不如买东莞 。 如果一定选惠州 ， 选惠阳 。
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