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蠢蠢欲动|全面下跌！抄底时机？炒房客又蠢蠢欲动了！( 二 )


珠海城市基本面不错 ， 价格也形成梯队差 ， 板块的轮动效应下 ， 珠海的一些板块是有投资价值的 。
但珠海为何还能横盘3年 ， 也得了解此前因何而涨 。
珠海的房价上涨有两个关键时间点 ， 一个是2013年 ， 这一年横琴市场开始发力 ， 产生了一大堆天价地王 。
第二个爆发点是2016年珠海全面取消限购 。 同年7月开启了拍地热 ， 金湾地王出现 ， 同年8月唐家湾四地连拍落下帷幕 ， 分别以28000元/㎡、28250元/㎡、28050元/㎡、29120元/㎡的楼面价被雅居乐和格力拿下 ， 成交价“四连破”刷新珠海地王记录 。
2016年上半年珠海楼市非常火 ， 日光盘重出江湖 ， 签约套数破记录 ， 房价连涨八个月 ， 那时候的珠海就已经迎来了2万时代 。
2016年下半年为了控制珠海楼市火热 ， 重启调控措施后 ， 珠海开启了阴跌 ， 之后是延续至今的横盘 。
如今珠海的房价都无法回归到2016年的高位 ， 也就是说在2016年7月以高位购入的购房者 ， 基本都是亏的 ， 珠海楼市为何一抓限购就死 ， 和人口有直接关系 。
珠海是出了名的“小而美” ， 1701平方公里的面积 ， 截止至2019年末 ， 珠海全市常住人口不过202.37万人 ， 这样的人口总量在整个广东省里吊车尾 。
蠢蠢欲动|全面下跌！抄底时机？炒房客又蠢蠢欲动了！
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珠海近3年常住人口增长分别是9.01万人、12.57万人、13.26万人 ， 三年共增加34.84万人 ， 按照每户3人计算 ， 大约11.6万户 ， 而根据数据显示 ， 2017-2019年新增住宅约7.2万套 ， 但2012-2016年新房供应15万套 ， 而2012-2016新增常住人口10.77万 ， 大约是3.6万户 。
大致算一算15-3.6+7.2-11.6=7万套
也就是说哪怕近3年人口增长有提速 ， 新房库存数量降低到7万套左右 ， 按照现在人口增长速度 ， 也大概还有2年多时间 。
当下珠海的市场并不像深圳这样人多地少 ， 珠海人口太少 ， 内需动力不足 ， 所以限购一抓就倒了 。
但最近限购又放开了 ， 看来是湾区城市轮动的效应开始了 ， 下半年房价上涨的风 ， 极有可能吹向珠海了 。
这里提一嘴 ， 还记得去年我们在考察珠海的时候 ， 就推荐粉丝去买唐家湾的一个楼盘 ， 当时周边地价2万多 ， 而房价也是2万多 ， 像这种盘其实不多 ， 就在我们推荐后不久 ， 该盘就被抢购一光 ， 这种明显低于拍地价格的项目 ， 极有可能排在后期补涨的第一梯队 。
接下来的珠海还能因而何涨？
过去珠海能乘势而涨 ， 有一部分要归功于横琴自贸区以及港珠澳大桥 ， 以及一系列的超级交通规划 。
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这些是长线投资的支撑力 ， 近两年各类解读和分析也够多了 ， 眼下珠海最大的问题还是在于：人 ， 尤其是如何引进人 。
从2017年开始 ， 珠海已经加大了人才引进政策 ， 今年7月3日更是发布了《关于进一步放宽我市人才引进及入户条件的通知（征求意见稿）》 ， 打算进一步放松落户 ， 今年中央点名珠海要求无条件放开入户 ， 如果按照规划未来3年常住人口能增长到300万 ， 也就是有100万的增量 ， 那珠海当下的库存就能消耗完 ， 房价自然会有大幅度的上涨 。
其实这几年珠海的常住人口增量速度已经快了不少 ， 所以只要人口进来 ， 增加内需动力 ， 珠海房价就有上涨的动能 。
从17年后 ， 珠海的房价泡沫已经相对挤干净了 ， 现在珠海的市场相对健康 ， 而历史也已验证珠海房价下跌的空间机会很小 ， 所以珠海可以长持 。
而且珠海的良好基本面也决定它确实拥有房价上涨的基因 。
1、优质的城市环境 ， 这个非常不容易 ， 广深的居住宜居性都不如珠海 。 滨海城市 ， 环境宜人 ， 单单凭这种优质的居住环境 ， 就吸引了港澳人士和热衷于在南方居住的北方人来购房 ， 珠海购房的60%都是外地人 。


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