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探楼邦|时至今日，公寓到底能不能买？

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最近有小伙伴看上了某一线城市的精装公寓 ， 尤其是被其精美的样板房和较周围二手房偏低的价格吸引 ， 想入手了 。 尽管笔者个人不看好公寓 ， 但我们都应该知道 ， 世事无绝对 ， 在此 ， 我们来总结一下公寓的优劣势：时至今日 ， 公寓到底能不能买？

优势：1、投资门槛低 ， 面积小 ， 总价低；2、收益稳定 ， 租金高；3、功能性强 ， 既可以居住又可以作为办公场所；4、不限购、不限贷 ， 无购房限制 ， 买再多套也可贷款 。
劣势：1、产权年限短 ， 大多40~50年 ， 个别70年；2、贷款年限短且首付比例高 ， 只能贷10年 ， 首付50% ， 租金难抵月供；3、公摊大 ， 得房率较住宅低10%~30%；4、基本无学位 ， 少数带学位的积分也较低；5、限售5年 ， 比住宅多2年（深圳）；6、二次交易税费高 ， 个税1.5% ， 契税3% ， 增值税5.3% ， 土地增值税5% ， 最高可达14.5% ， 二手住宅交易税费大约占到交易额的8%~10% ， 而公寓税费则要占到交易额的15%~20% 。

由此可见 ， 公寓的劣势明显大于优势 ， 且劣势招招致命 ， 相比之下 ， 优势显得无足轻重 。 乍看上去 ， 投资公寓不管自住还是出租都不错 ， 然而买公寓早年滞涨 ， 今年亏损也是不争的事实 。
而且 ， 公寓滞涨的趋势远未结束 ， 与住宅的性价比仍处在下滑中 。
即便贵如深圳某著名的顶级豪宅 ， 同样会面临二手笋盘五折出售的境遇 ， 依然是挂牌几个月却无人问津的窘况 ， 不管公寓在新房市场卖的多好 ， 售价有多高 ， 都不代表这些楼盘未来在二手房市场依旧受宠 。

话说到这里 ， 还是想要击碎两个有关公寓流传多年的可怕谣言！
1、公寓到期自动续期？真相是只有住宅的土地 ， 到期才可以自动续期 ， 商务公寓和商铺到期后是无法自动续期的 ， 而是要主动申请 ， 当然 ， 申请也未必通过 ， 有被驳回的风险 ， 如果土地要被国家收回 ， 连房子都有可能被无偿收回 。
【探楼邦|时至今日，公寓到底能不能买？】2、公寓的拆迁补偿是住宅的三倍？真相是这根本就无稽之谈 ， 而且如果公寓拆迁 ， 补充很可能还没住宅高 。

退一万步说 ， 对开发商而言 ， 卖楼赚钱才是王道 ， 楼层低的老破旧步梯房拆了再盖二三十层的高层尚有赚头 ， 而公寓本来就是高层了 ， 不知哪个开发商会傻到接这种出力不赚钱的买卖！
总得来说 ， 公寓不相信眼泪 ， 千万不要被公寓精美的样板房及相较市面住宅偏低的价格所吸引 ， 尤其是那种 ， 要以公司名义购买的产业研发用房 ， 商业办公类以及大红本、小产权类公寓 ， 这些最好都不要碰 。

否则 ， 免不了落得“自己买的公寓 ， 含泪也要把它供完”的下场 。 既然有这个产品出现就说明有它存在的道理 ， 如果像你说的 ， 那公寓早灭亡了 。
当年有多少专家说房价到底不会再涨 ， 害了多少等房价降却再也买不起房子的人 ， 不但土地要被国家收回连房子都有可能被无偿收回 ， 这不是强盗行为吗？

这种行为国家一旦有 ， 你觉得这个朝代还能继续？让有机会让自己手头钱可以保值的 ， 没有自己想法和判断力人丧失更多良机 。 增值税是增值的部分才收 ， 这部分明显的混淆视听 ， 这个和深圳豪宅税是一样的 。
先写这么多吧 ， 欢迎评论一起探讨 。 对此 ， 你怎么看？
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