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地产深度报道|上海楼市半年落幕，融创、万科、中海谁是最终赢家？( 二 )



240%的认筹率成为跻身十强的门槛 ， 表现最佳的两位三湘印象名邸与东方惠礼均为浦东前滩板块的新盘 ， 认筹率分别达到672.54%和555.72% ， 这也意味着有规划和学区加持的前滩板块热度不减 ， 继续成为了上半年最受市场关注的板块 。
然而即便为同一区域的两个项目 ， 购房者上车代价也不尽相同 。
三湘印象名邸和东方惠礼 ， 开盘时间不过相隔两月 ， 单价却相差近3万元 。 因此“政府‘放价’”、“前滩新房买到就是赚到”等观点在网上不断浮现 。 《国际金融报》记者调查发现 ， 三湘印象名邸属于前滩板块内位置较好的“九宫格”项目首开 ， 区域位置佳、市场关注度高 ， 且此次推出了大面积户型在前滩板块较为稀缺 ， 故取证价12.18万元/平方米一举将前滩板块新盘带上12万+时代 。 即便均价提高 ， 验资条件严格 ， 入手门槛一升再升 ， 市场依然热情拥抱了三湘印象名邸 ， 142套房源最终收获了955组客户认筹 ， 近乎“七人抢一房” ， 当日便实现售磬 。
紧随其后的是新江湾城板块的融信世纪江湾 ， 其推出的少量底复花园洋房共计36套 ， 最终收获超3倍认筹率 。 而中海汇德里作为内环内首开新盘 ， 850万即可上车 ， 入手门槛低是其最大优势 ， 加上推出了紧凑3房户型又贴合稍有经济实力的刚需人群需求 ， 最终认筹率亦突破300%；复地雅园位于黄浦老西门板块 ， 板块内供应稀缺且入手门槛在856万 ， 吸引了大批购房者出资认筹 。
细数半年上海楼市 ， 热闹依旧 ， 唱角的却换了人 。
去年半年、全年两度荣登上海房企权益销售金额第一的融创 ， 上半年直接仅有静安大宁板块的静安映一个项目入市 ， 且为三家合作开发 ， 推盘少、权益低 ， 导致上半年融创在上海地区排行榜被万科和中海超越 ， 但凭借着“啃老本”——上海桃花源和外滩壹号院两个项目的持续去化（2600万起步的上海桃花源 ， 上半年签约241套；外滩壹号院均价12.15万 ， 半年网签22套） ， 融创依然守住了第三的位置 。

来源：克而瑞上海
上半年上海市场最大的赢家中海 ， 因旗下的中海汇德里、中海臻如府两热门项目相继入市 ， 且均取得较好认筹、去化效果 ， 其在上海内环和中环的市场占有率相较2019年同期上升了约1.51% ， 跻身半年权益销售金额榜首 ， 较上年同期提升6个名次 。
作为碧云国际社区时隔14年后的又一豪宅项目 ， 碧云尊邸一入市便引发疯抢 ， 5天收获488组认筹 ， 揽收认筹金近3亿 ， 甚至超过不少项目的成交总额 。 而翠湖天地作为老牌豪宅项目加推 ， 单价更是创下上半年高峰 ， 但市场接受度较好 ， 认筹率亦逼近280% 。
上述两个豪宅项目开发商分别为浦东金桥和瑞安房地产 ， 受益于项目热销 ， 浦东金桥和瑞安上半年上海区域商品住宅销售额分别是49.14亿元与52.51亿元 ， 跻身排行榜第5、4位 。
此外 ， 亚通水岸景庭、绿宝园和森兰壹公馆是三个中环外项目 ， 前两个为老盘加推 ， 此前基础较好；后者为森兰板块内新盘入市 ， 地理位置优势明显 ， 三大新盘各凭优势杀入了认筹率前十榜单 。
神盘折戟一半海水一半火焰 ， 上半热闹的楼市依然有不少 “反差感”的新盘 。
上半年认筹率最低的新盘属普陀真如板块的高尚领域 ， 低至3.16%的认筹率与三湘印象名邸相差212倍 。
高尚领域作为2019年的知名红盘 ， 首次开盘得到了全城中介的热推 ， 推出的1108套房源收获1181组认筹 ， 认筹率高达106.59% ， 时隔一年加推认筹率却不足往期零头 。

有项目一期购房者对记者表示 ， 高尚领域一期售卖时宣传小区人车分流 ， 车位比例1：1.2 ， 但实际交付却是有一半车位需要分给项目此前的商住业主使用 ， 实际使用比例只有1：0.6 。 面对这一情况 ， 业主只得掀起“维权”大旗 ， 向开发商讨要车位 。
车位维权事件加上二期项目开盘宣传力度变小 ， 高尚领域的此次认筹结果大不如前 。
作为销售产品 ， 前期宣传推广必不可少 ， 但再精美的“包装”也要经过购房者对于实物的验证 。
5月 ， “地王”项目中兴路一号入市 ， 这个项目被贴上“打造国家地标的大师罗杰斯设计”、“艺术美学”、“稀缺供应”、“绝佳地段”等标签 ， 一张张精美的项目图向购房者诉诸着它的设计与艺术美学 。

但实际位于老闸北区的中兴路一号被设计为高密度的塔楼结构 ， 全开放的落地窗成为了周边楼栋观摩房间的最佳位置；此外 ， 项目取证均价高达12.98万元/平方米 ， 超过九龙仓静安一号成为静安区有史以来预售证均价最高的楼盘 ， 最终推出的229套房源仅有69组客户出资认筹 ， 认筹率刚达3成 。 即便是低至3成的认筹率也未能实现有效去化 。 《国际金融报》记者查询发现 ， 截至7月中旬 ， 中兴路一号网签套数仅为29套 ， 这也意味着项目开盘2个月以来去化率刚过1成 。
照此速度 ， 项目后期去化并不乐观 。
上半年 ， 万科地产在上海相继推出了中兴路一号、万科天空之城、万科青藤公园、万科西郊都会等新盘 ， 但仅有万科天空之城一个项目认筹率超过100% 。 多盘齐开的万科最终实现73.93亿元权益销售金额 ， 蝉联榜单第二名 。


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