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地产深度报道|上海楼市半年落幕，融创、万科、中海谁是最终赢家？

地产深度报道|上海楼市半年落幕，融创、万科、中海谁是最终赢家？

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【地产深度报道|上海楼市半年落幕，融创、万科、中海谁是最终赢家？】地产深度报道|上海楼市半年落幕，融创、万科、中海谁是最终赢家？

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地产深度报道|上海楼市半年落幕，融创、万科、中海谁是最终赢家？

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地产深度报道|上海楼市半年落幕，融创、万科、中海谁是最终赢家？

经历了疫情冲击和市场修复的上海 ， 交出了楼市半年答卷 。
从数据来看 ， 强体质的申城走出了一条稳步向上的道路 。 活跃的新房市场平均认筹率高达100.2% 。 交易端的热度也传导至土拍市场 ， 政府开闸放地 ， 企业积极参与 ， 上半年上海土拍揽金1313亿元 ， 同比大增超九成 。

一季大降 ， 二季补仓上半年 ， 上海新房市场供应波动较大 ， 一、二季度悬殊明显 。
1月中下旬开始 ， 疫情蔓延影响了房企楼盘项目的正常销售 ， 部分线下售楼处关闭 ， 转而开通在线看房业务 ， 新盘入市节奏放缓 。
1月上海仅有7个新盘近2000套房源公开摇号开盘 ， 2月疫情防控关键阶段整个沪上楼市呈现空档局面 ， 直到3月底绿地海珀外滩的入市才一举打破长达七十余天零供应的局面 。 整个一季度公开摇号新盘仅8个 。
伴随着3月底预售证闸门的打开 ， 4月上海迎来了供应高峰 ， 29个新盘近8000套房源抢滩登陆新房市场 ， 公开摇号的新盘高达26个 ， 随后的5、6月市场供应逐渐回调 ， 双月均有14个新盘公开摇号 。 二季度累计摇号新盘达54个 ， 补量动作明显 。
然后 ， 由于一季度供应量大降 ， 二季度的补量动作依旧无法填补上半年空缺 。 上海中原地产数据显示 ， 上半年上海楼市供应面积为257.26万平方米 ， 累计同比减少31.11% 。
长宁断供 ， 杨浦认筹率居首
从区域来看 ， 上半年一向供应稀缺的长宁再度断供 ， 除长宁外 ， 其他15个区均有新房入市 。
从数量来看 ， 郊区依然是推盘的主力军 ， 供应量最大的浦东新区开盘摇号的11个项目共计推出2932套房源 ， 其次是奉贤区推出了8大新盘2191套房源；供应量最少的为杨浦区 ， 上半年仅有新江湾城板块的融信世纪江湾一个新盘36套房源入市 。
当前上海新房市场采用新房摇号制度 ， 当项目认筹数过低时 ， 可以选择不公开摇号开盘直接进入选房阶段 。 常说的认筹率均指公开摇号开盘的新盘所获认筹数与推出房源数比例 ， 这是考量一个楼盘受市场欢迎度的直观体现 。

从最终认筹结果来看 ， 市内的认筹表现显著高于郊区 。 突破100%的热门区域分别为杨浦、黄浦、浦东、徐汇和普陀五个区 。 其中认筹率最高的为杨浦区的330.56% ， 造成杨浦认筹率奇高的原因是该区上半年仅有世纪江湾一个项目开盘 ， 少量的36套房源收获了119组有效认筹 ， 认筹率高达330.56% ， 直接拉高了区域平均认筹率 。
紧随杨浦之后的是平均认筹率213.1%的黄浦和188.8%的浦东 。
与杨浦情况类似的还有其邻居虹口 ， 上半年虹口仅有外滩豪景苑一个项目165套房源公开摇号 ， 认筹率46.67% ， 直接导致虹口区位列15个区域的倒数第三名 ， 紧随其后的还有崇明、松江两区 ， 区域平均认筹率均未过半 。
从月度数据来看 ， 上半年除开2月供应空档无认筹数 ， 3月单盘撑起整个月度供应外 ， 整体认筹率表现较好 ， 4月与6月两个月的平均认筹率更是先后创下近20余月新高 。
平均认筹率超100%总体来看 ， 上半年上海地区共有62个新盘公开开盘摇号接受市场检验 。
62个新盘推出的15414套房源 ， 收获了15445组客户认筹 ， 半年度平均认筹率高达100.2% 。

数据来源：东方公证处、网上房地产等平台（制表：左宇）
100.2%的平均认筹是什么概念？放置时间轴上理解更直观 。
过去的2019年 ， 上海地区全年的新房平均认筹率仅58.81% ， 即便是房地产市场火热的2018年 ， 年度平均认筹率也不过88.94% 。 今年上半年市场火热可见一斑 。
是谁造就了如此高的平均认筹率？
100.2%的背后是近25个表现优异的新盘在拉动 。
这些市场反馈较好的新盘从140万起的低门槛刚需户型到几千万级别的改善大户型、从外环外远郊盘到内环内的高端盘、从高密度电梯住宅到低密度别墅洋房 ， 种类繁多 ， 不仅反馈出市场供应面广 ， 亦折射出当前市场需求的多元化 。
市场向好亦体现在产品去化上 ， 上海中原地产数据显示 ， 受疫情影响 ， 上半年新建商品住宅成交346.11万平方米 ， 累计同比减少4.44% 。 虽然同比减少 ， 但如果结合供应量减少31.11% ， 成交面积是在增加 。
十大明星新盘火热的上半年楼市 ， 也涌现了一批明星盘 。
认筹率前十的榜单中 ， 多数为高端改善盘 ， 大多以地段和品质取胜 ， 均价与总价均高 ， 仅有少量远郊刚需盘与别墅产品穿插在榜单末尾 。


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