广叔谈房|东莞楼市：这种板块不管多便宜都别碰，总是有人不听劝( 二 )
提问：你好广叔， 我想问下买深圳坂田的大族云峰怎么样 ， 带的学校是坂田实验学校 ， 新开的 。 就是这个区位未来房价走势怎么样 。 还有学校怎么样 ， 小孩准备将来在这里上学
回答：你好 ， 大族云峰在坂田 ， 坂田虽然属于龙岗区 ， 但是地理位置挨着福田中心城区近 。五号线坂田地铁口1公里 ， 在建十号线光雅园地铁口近2公里 ， 后期地铁出行相对不便 ， 亮点在于上坂雪岗大道去福田、天安云谷比较方便 。自住还行 ， 投资一般般了 ， 短期站岗 龙岗没有太好的教育资源 ， 如果优先考虑学位 ， 建议首选罗湖 福田或者龙华 。
提问：广叔你好 ， 有问题想请教一下：我目前有1100万左右的预算 ， 打算5年内出租5年后自住 ， 升值空间最重要 ， 学位次要 ， 如果只在红树湾片区 ， 中信红树湾和后海片区 ， 蔚蓝海岸海月花园这两个中选 ， 哪个更适合我呢？谢谢回复~
回答：你好 ， 如果你要升值空间 ， 那就需要想清楚 ， 什么因素会导致升值较快 ， 一千万在南山只是刚需盘而已 ， 如果你不考虑学区那它怎么考虑升值？后海在我看来已经是明牌 ， 非常成熟的区域了 ， 蔚蓝海岸又不是多么顶级的物业 ， 不存在跑赢后海大盘的可能性 。 海月花园在蛇口海月片区同理；这三个里看起来还稍微有戏一点的是临近超总的中信红树湾 ， 不过最近几年也是曲高和寡 ， 没有看到特别大的起色 ， 超总带来的购买力未见得会选择超总西侧这几个盘 ， 关键点也在于学区 。 升值的因素在于“增量”：有土地价值的增量、购买力的增量、需求的增量；要好好思考一下哪里有这些增量 ， 而不是去买一些成熟的、不稀缺的、不受新贵追捧的物业 ， 即便是在核心地段 ， 但起价已高 ， 需要有很强的理由嚷接盘侠买单 ， 才会有追高的价值和冲动！
提问：你好广叔 ， 我的预算在1300W左右 ， 请教一下：中洲华府、华联城市全景、勤诚达、中粮天悦壹号等房子 ， 楼岭新 ， 有商圈 ， 有地铁 ， 有公园 ， 带宝安中学初中部学位 ， 离宝中片区也很近 ， 为什么就是无人问津？也很少看到人推荐！而鼎太风华、诺德等就是老生常谈 。 请问广叔：新安这个片区既具有投资潜力又可兼顾学位 ， 我可以入手吗？可以入手的话 ， 怎么排序最好？付费咨询！
回答：你好 ， 这几个盘都在新安 ， 多为神盘 ， 是可以入手的 ， 但价格都偏高了 ， 已经上14w、15w ， 这个价格 ， 买前海买宝中不香吗？可以买前海宝中 ， 为什么要买新安呢？由于片区总价天花板 ， 新安适合于800-900w的刚需盘 。 如果买 ， 建议优选中粮天悦壹号 ， 次选中洲华府！
提问：我家目前的情况是 ， 昌平城区一套房子 ， 2020年11月房本满五年 ， 准备卖了加钱在海淀区买一套带有学区属性的房子 。 孩子2022年入学 ， 本来看好上地实验小学 ， 但是那边的房子上地东里、西里都很破 ， 而且我担心溢价太高 ， 又想看看清河那边的橡树湾 ， 橡树湾的小区品质和户型我们都比较满意 ， 小学比不上上地实验 ， 但是在海淀区也还可以 ， 126平的目前报价是1180万左右 ， 首付预计1030万 ， 年底预计能凑850万的首付 。 我想请问 ， 您觉得我家的情况买哪里合适呢？如果买橡树湾 ， 首付还差200万左右 ， 您建议怎么贷款呢 ， 非常感谢~
回答：我的建议是自住和学区分离 ， 单独买品质盘+一套学区老破小的组合更好 1180万总价 首付1030 是准备全款么？850万首付按二贷也足够了
提问：你好广叔 ， 孩子最近转深圳户口买房(武汉已有一套 ， 投资为主)①200万付五层首付买哪几个区六年左右收获稳些？②买全款抵押利率很高怎么办？想年底买 ， 拖两周 ， 中介说不好操作拖延流 。 怎么办？③光明中心3万多的盘在什么区？
回答：你好 ， 深圳已经涨过一轮了 ， 光明也冲到5万了 考虑稳就重点看福田 南山 宝安 深圳全款抵押利率最低4.8% ， 看个人资质 ， 25年 ， 这个利率已经很低了 楼市上行期业主不毁约就不错了 ， 能配合你拖延的大概率都是没有性价比的房子 。尽量凑子弹吧
本文来源：广叔谈房
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