湾区微房产|聊聊广州旧村改造之编制拆迁补偿方案的思路框架 2020年是十三五规

2020年是十三五规划的收官之年城市更新领域也需要迎接“业绩考核” 。
根据《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019－2021 年）》，到2021年，全省将完成三旧改造面积约15万亩，工改工面积达3万亩，占比约20% 。 2019 年各地基本处在政策完善阶段，上半年来各区的旧改政策频出，黄埔区近段时间来又立下“军令状” ，三年内必定达到66条村到动迁清拆阶段，以此可看出2020 年势必加足马力，推动节约集约用地，提高土地利用率。
近段时间看了不少拆迁补偿协议，虽然区级层面有政策意见指导，结合符合一村一策的原则，因地制宜，每个区里面的邻近项目的拆补标准基本都是大同小异。
另外老朱想说一点，其实各地方拆补协议的区别不大，为什么邻近项目拆补标准差不多，别人的签约率能签得这么快，而咱们的项目却半成不到。除去一些不可控因素的原因，最终还是因为前期铺垫不够，细节不到位，导致某一部分村民不理解，牵一发而动全身，一带十，十带百，导致群体性事件，这都是双方不愿看到的局面。
今天我们简单来探讨一下拆迁补偿方案的制定框架
拆迁补偿方案的通体布局包含:适用范围、确权规则、补偿原则、补偿项目、奖励、货币补偿支付方式、被搬迁物业。移交、回迁选房方案、回迁房屋交付、面积差异处理、其它。
拆赔协议的基本内容：签约主体信息、房屋基本情况、基础权利义务、拆赔比、货币补偿（弃产补偿）标准、面积差异化处理、回购条款、回迁房户型、回迁房位置规划（朝向、楼层）、装修标准（精装修，毛坯）、保证与担保、排他性条款、限制性条款、违约责任、违约责任、救济途径、权属人变更、支付节点（临迁费，弃产补偿）、房屋移交节点、回迁房登记价、奖励金、临迁费期限计算方式、协议生效、框架协议期限届如何处理满条款、确认实施主体失败如何处理条款等等

以广州市黄埔区拆补方案编制为案例
实际操作过程中，补偿方案的讨论、编制流程大概如下:村民代表、居民代表意见征询→召开村民代表层面的拆补方案讲解会议→村民代表大会表决通过→ 居民代表、各社户代表、党员大会等层面召开方案宣讲→拆补方案公示并公证
拟定拆赔方案前期准备(前期进行项目可行性研究时拟定)
1.信息收集
a. 不动产相关资料(面积、楼层、建筑形态分布等) ;
b.权利人拆迁补偿诉求收集、汇总、分析。
2.评估摸底
a.评估调查物业现状价值、装修等情况;
b.摸底周边商品房市价、房屋租金以及搬迁费市价等。
3.习性关系
a)收集汇总权利人生活习性、爱好等;
b) 收集汇总权利人家庭、亲属、工作单位、领导等社群关系。
总结：

对于周边村改造补偿方案、周边征地补偿方案，主要是参考其附属物的补偿，对于房屋的补偿借鉴性不大。
地方政府指导文件即体现政府改造的动力，也参考开发商政府关系。
方案讲解过程中收集的村民意见，其实咨询委、理事会等机构去打听村民的口风。

编制拆补方案的框架
1. 补偿安置依据
XX村旧村改造拆旧XX公顷内的建筑物(包括村民房屋和集体物业) ，以XX年X月XX(测绘单位)的测绘数据作为现状建筑量的补偿依据。拆迁实物安置建筑面积、现金补偿等补偿方式在不突破复建总建筑面积和改造成本总额的前提下统筹实施。
2.适用对象：
被拆迁人是指拆旧范围内用地和房屋的权属人;
适用对象可由村集体结合本村实际予以进一步细化。
3.补偿安置方式：
被拆迁人可以选择货币补偿(弃产)和回迁(本村或异地)安置两种补偿方式，或者以两种补偿方式结合进行补偿。
4. 回迁(本村或异地)安置位置：
回迁(本村或异地)安置区位于XX ，用地面积XX公顷，设有XX (公建配套) 。
5.村民房屋回迁安置建筑面积计算方法：
合法建筑与2009年12月31日前建成建筑，每栋安置建筑面积不超过四层(含四层，下同) 。
（1）合法建筑“合法建筑”
是指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2009 年12月31日前的有关批准使用房屋宅基地证明或区政府实施村民建房登记管理证明文件的住宅建筑。
a.合法建筑面积按1:1回迁安置。回迁安置建筑面积=证载建筑面积(不超过四层);
b.合法建筑面积不足证载首层建基面积X4的，差额部分作为回迁安置权益面积，由村民按1500元/ mf 购买;
c.现状建筑面积 (阳台面积按50% ，飘楼面积按100% ，飘板、屋檐、滴水线、装饰线等附属物不计) ，超出合法建筑面积的，可参照(2)、 (3) 计算回迁安置建筑面积和补偿
（2）2009 年12月31日前建成的建筑(倒塌房屋除外)
a.经集体经济组织批准 2009年12月31日前建成的四层以下(含四层)住宅建筑。回迁安置建筑面积=首层建基面积X4+阳台面积X50%+飘楼X100%(阳台和飘楼均为不超过四层部分，宅基地范围内阳台按100%计算，飘板、屋檐、滴水线、装饰线等附属物不计);