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物业企业凭什么获得高估值？

Wind数据显示 ， 26家A+H物业股上半年算数平均涨幅为53.6% ， 加权平均涨幅为117% 。截至目前 ， 个别物业股年初至今的区间涨幅已经超过200% ， 超过100%的也有4家 。物业企业得到了资本市场真金白银的认可 。克而瑞数据显示 ， 截至2019年底 ， 24家上市物企市值总额2355.9亿元 ， 从市盈率角度看 ， 物业服务企业市盈率多超过20倍 ， 拥有较高估值 。今年以来 ， 6家物业企业已成功上市 ， 而IPO途中的企业还有很多 。 资本市场缘何青睐物业企业？当前物业企业为何能得到如此高估值？依托于地产母公司 ， 物业企业获得了什么？新的利润增长点应如何布局？每日经济新闻（下称NBD）旗下镁刻地产访谈栏目——“镁刻圆桌”本次特别邀请到滨江物业（2019年3月上市）董事长朱立东、新大正物业（2019年12月上市）董事长李茂顺、仲量联行大中华区企业评估总监陈铭杰 ， 解读行业现状 。物业企业凭什么获得高估值？
滨江物业董事长 朱立东物业企业凭什么获得高估值？
新大正物业董事长 李茂顺物业企业凭什么获得高估值？
仲量联行大中华区企业评估总监 陈铭杰NBD：您觉得资本市场青睐物业企业的原因是什么？朱立东：资本市场与物业企业的联姻大致有两个阶段 ， 一是资本市场从原先的不关注到如今的关注 。 这个关注来自物业服务行业的价值发现 。 因为对城市居民而言 ， 房子是最重要的家庭资产 ， 如何让房子做好保值增值？这项工作由物业公司提供 ， 这个服务本身是有价值的 。 同时 ， 随着人民对美好生活的进一步向往 ， 物业服务的行业价值会进一步凸现 。二是从关注到喜欢 ， 首先这是由于在城市化进程中 ， 中国房地产市场依然有一个比较广阔的发展前景 ， 对物业企业而言就有一个外延增长空间；其次 ， 物业市场在进一步打开 ， 不断扩大 ， 比如政府机关项目、事业单位项目、医院、学校、体育文化等 ， 都在向物业企业开放 。 这都预示着物业企业还有着进一步拓展空间 。此外 ， 物业企业轻资产的经营模式 ， 也是资本市场青睐的原因 。李茂顺：第一 ， 物业行业处于快速成长期 ， 整体发展前景向好 。物业行业市场规模呈现逐年增长态势 ， 经过40年发展 ， 行业进入快速成长期 。 据中指院、华创证券等机构估算 ， 至2030年 ， 全国物业管理面积将达到318亿平方米 ， 对应收入规模约2万亿元 。 随着国家新型城镇化建设、消费升级 ， 人们对美好生活品质的追求日益提高 ， 物业管理作为城市公共设施管理及人们居住基本需求满足的重要组成部分 ， 显示出越来越广阔的市场前景 。 同时 ， 伴随科技赋能 ， 行业发展将更加高效 。第二 ， 物业行业稳定性强 ， 有较高抗风险特性 。物业行业作为社会民生刚需 ， 收入业绩和营业能力相对稳定 。 物业股凭借业绩确定性强、现金流稳定充裕且带有避险性质等特点 ， 在不确定性增强的宏观环境下 ， 因较强抗风险能力而获得了资本市场的青睐 。第三 ， 物业行业的社会功能和经济价值进一步深化 ， 与资本市场价值投资的改革方向一致 。物业行业的社会功能和经济价值长期被低估 ， 近年来受信息技术发展和资本进入影响 ， 且在新冠疫情的促发下 ， 物业企业作为城市运行和百姓美好生活保障的基础性行业 ， 发挥出的不可替代作用和价值逐渐显现 。 社会功能和经济价值的进一步深化 ， 与资本市场投资价值的改革方向一致 ， 因此获得资本青睐 。陈铭杰：其实从2018年开始 ， 我们就观察到港股市场开始出现物业公司或者说物管公司的上市潮 ， 至今已经有20逾家公司上市 。 这些公司在资本市场的表现也非常亮眼 ， 疫情最严峻的几个月 ， 多家公司的表现都远优于恒生指数 ， 出现逆势上扬 。其背后的投资逻辑至少包括三点 。 首先 ， 物业/物管作为基础服务业 ， 拥有非常稳定的现金流 ， 并且具备抗周期性 。 这是资本市场青睐这一板块的重要原因 。其次 ， 物业管理板块拥有高增长预期 。 以刚过去的2019年为例 ， 各家上市物业企业取得了40%的平均营收增幅 。 这些高增长 ， 目前来看主要是由中国城镇化发展进程及物管公司间的收并购驱动 。 根据国家统计局的数据 ， 2019年全国住宅的施工面积是60多亿平方米 ， 按照1～2年建设周期假设 ， 每月每平方米2元的物管单价推算 ， 未来1～2年内能释放出千亿级别的市场增量 。最后 ， 新冠疫情的出现提升了社会对公共卫生健康的关注度 ， 及人们对于物业增值服务的需求 ， 使得物业管理这个板块有了更大的想象空间 。对于增值服务 ， 实际上在疫情之前 ， 各物业管理公司就已经开始发展各类增值服务 ， 如案场、工程、咨询、家政、社区金融、零售等 。 这几年百强企业的增值服务收入占比都在不断上升 ， 且毛利率显著高于传统物业服务 。 疫情期间 ， 物业APP、业主群、物业企业开设的便利店等 ， 在出行受限时期 ， 解决了业主物资采购的难题 。 这种消费习惯和生态在培育完成之后 ， 物业管理板块的增长将更加值得期待 。NBD：当前物业企业高估值的主要支撑是什么？朱立东：主要支撑首先是有良好的高成长性 ， 这个前提是房地产行业的发展前景 ， 将给物业管理的楼盘面积带来持续增长；第二是物业服务企业都在探索内生性增长 ， 主要来源于企业应用智能化、创新服务模式 ， 以及业主的增值服务 。李茂顺：第一 ， 行业短期增长有驱动 ， 长期发展有空间 。 上市物业企业强劲的增长趋势是高估值的主要原因 。第二 ， 物业企业轻资产模式 ， 收入稳定 ， 商业模式简单清晰 。 基于轻资产的行业特征 ， 公司的基础物业管理业务所提供的现金流稳定充裕 ， 主要人力成本保持稳定小幅增长 ， 并且疫情期间物业行业整体受到的影响相对较小 ， 因此资本市场的预期也较为稳定 。第三 ， 广阔的发展空间与信息技术广泛应用的结合 ， 使物业行业充满丰富的创新发展机会 。 未来物业服务将与信息技术深入结合 ， 不断拓宽业务边界、拓展新的商业模式 ， 如社区增值服务、尾盘车位代理销售和央企三供一业改革、市政环卫业务、城市综合运营等 。 这些新业务的落地有望支撑物业公司业绩和估值的进一步提升 。陈铭杰：在疫情最严峻的时期 ， 我们仍然观察到在港股市场 ， 物管企业的平均市盈率保持在30倍左右 ， 而其关联的房地产兄弟公司平均市盈率仅有7倍不到的水平 。 我们认为这种高估值的主要支撑还是市场对于这类公司的高增长预期 。如前面所介绍 ， 中国城镇化发展进程及物管公司间的收并购驱动着物业公司在管面积的不断增加 ， 使相关公司收入逐步增加 ， 而新冠疫情又在某程度上扩大了物业管理这个板块的想象空间 。 例如 ， 目前相关方正在加大对科技的投入 ， 包括引入机器人等辅助物业工作 。 技术的成熟不仅能够帮助物业公司提升工作效率 ， 更重要的是能够降低人力成本、提升利润 ， 解决当下物业公司高人力投入的问题 。 而物业的增值服务潜力也引来很多关注 ， 助推了企业在资本市场估值的提升 。我们的评估咨询服务团队过去几年间也为多家上市物管企业提供了股权评估、收购价值分摊等服务 。 从评估方法这个比较技术的角度上来说 ， 除了物业管理的成本收益 ， 市面上可比公司的情况 ， 我们也会关注物管公司持有的无形资产价值 ， 例如他们的物业管理合同及其剩余年期；研发或购买的软件、APP等等 。 这些资产的情况也会对物业企业的估值产生影响 。NBD：如何看待部分物业企业上市后的收并购现象？朱立东：物业企业上市后收并购是有利有弊的 。 从有利的方面说 ， 可以使企业的管理面积、营收有一个快速增长 。 弊端则体现在被并购的企业标的物存在良莠不齐现象 ， 有些好 ， 有些不好 。 一般而言 ， 非上市的物业企业在内部管理的合规性、劳动用工的合规性、社保缴纳的合规性、税务的合规性、楼盘管理的品质等方面或多或少都可能存在问题 ， 给企业发展带来一定程度的风险 。另外 ， 由于企业文化及管理存在的差异性 ， 被收购企业要融入到收购公司也是困难重重 。李茂顺：首先 ， 物业企业上市以后的收并购是行业发展到终极阶段的产物 ， 也是行业整合的必然结果 。 其次 ， 对于上市的物业企业 ， 收并购无疑是快速扩张市场规模最有效的途径 。 最后 ， 我们认为 ， 收并购的关键在于收购完成后对标的公司的吸收整合 。 上市企业发展过程中 ， 如何将收并购后的标的吸收整合运作良好 ， 才能让规模优势变成经济优势 。陈铭杰：利用资本优势进行收并购是龙头物业管理企业快速实现企发展扩张的常用途径 。 仅2019年 ， 物管行业内就有70余起收并购 ， 其中不乏行业内标杆性交易 ， 如雅生活服务收购中民物业 ， 两大央企中航物业与招商局物业重组整合等 。 这些收并购一方面能够帮助物业管理公司实现在管面积的快速增长 ， 并通过协同效应降低成本；另一方面 ， 收并购也能够帮助这些企业接触更多客户 ， 为业务延伸及拓展奠定基础 。本次疫情很可能会进一步加剧物业管理行业分化 。 对小型物管企业来说 ， 疫情的负面影响相对较大 ， 企业需要应对人工、防护物资成本的突然增加 ， 而物管费的延迟缴纳则会给经营带来压力 。 相比之下 ， 头部物管企业在财务方面的韧性更强 ， 有机会利用疫情中的表现 ， 提升其品牌价值及在行业中的地位 。当然 ， 这种分化的加剧也将带来行业整合的机会 。 我们有理由相信 ， 头部物管企业将继续加快收并购步伐 。NBD：怎样看待地产类母公司与物业企业的关系？朱立东：地产类母公司与物业企业的这种关系与中国房地产开发行业模式息息相关 。 这种关系培育了物业公司的初始发展 ， 也有利于拿到更多管理项目 。 但物业企业要更好地发展、壮大 ， 最终还是要走向市场的 。李茂顺：目前我国绝大部分物业公司是背靠地产母公司发展起来的 。 这种依靠地产母公司资源输入性的发展模式 ， 导致物业行业市场化程度不够深入 ， 也间接造成物业行业市场竞争不公平的现象 ， 影响了行业健康发展 。国家一直在推动实施城市建设管理体制改革 ， 希望实现“建管分离” 。 目前行业内许多矛盾都是由“建管不能分离”造成的 。 为了推动行业健康发展 ， 应深化改革 ， 大力推动物业行业的市场化 。陈铭杰：从目前港股市场来看 ， 大部分上市的物管公司都具有房地产的背景 ， 是由地产母公司分拆而成的 。这种联系的好处在于 ， 地产类母公司能够为他们的物业管理公司输送新的业务资源 ， 使得物业管理公司获得稳定收入 。 许多拥有房地产背景的物管公司 ， 更会在IPO期间与母公司签署排他性协议 ， 从法律层面确保其能直接从母公司获得所有物管项目 。但这种关联交易也会引起监管机构和部分投资人的高度关注 。 例如港交所就会要求上市申请人聘请第三方机构 ， 论证其向母公司收取的物业管理费用是否合理、公允 ， A股对关联交易和独立运行方面的审核政策更为严格 。 另外 ， 如果是涉及新的房地产开发项目 ， 在项目全部卖出前 ， 有相当一部分的物业管理费用是由母公司向物管公司直接支付的 。 这种交易可能会引来一些投资人的问询 。不过 ， 基本上这类物管服务的管理协议一经签署就很少会有变更 ， 从结果来说 ， 客观上提升了物管公司业务和收入的稳定性 。 因此从现阶段来看 ， 这种“背靠大树好乘凉”的模式还会继续 。NBD：如何看待老旧小区改造的市场机遇 ， 贵公司是否有布局该业务相关计划？未来新利润增长点是什么？朱立东：老旧小区改造 ， 对企业而言既是机遇 ， 也是挑战 。 第一 ， 体现了企业对社会的责任感与使命感 ， 同时也彰显出企业对城市的一份人文情怀 ， 因为老旧小区的文脉是城市文化不可分割的一部分 ， 让老旧小区在建筑修护、功能使用、园区环境、配套设施的改造上 ， 既有传统文化的精髓 ， 又能跟上现代化住宅发展进程 ， 焕发出新的活力 ， 这是一份使命；第二 ， 老旧小区改造并不比建设一个新项目容易 ， 相反难度更大 ， 投入方既要全面了解老旧小区的技术改造难点、痛点 ， 又要从文化上加以传承 ， 更要考虑到老旧小区多半是老年人为多的一个居住群体 ， 为这部分群体在有限的空间范围内提高生活质量 ， 是一个重要挑战；第三 ， 老旧小区目前也开始由物业企业来运作 ， 物业承接的空间进一步扩展 。未来的利润增长点 ， 我认为 ， 第一 ， 来源于新拓展的管理项目面积；第二 ， 得益于提升管理 ， 加强科技、信息化管理 ， 提高工作效率 ， 降低管理成本；第三 ， 拓宽和创新业务模式 ， 开展多形式的业主增值服务及经纪业务、租赁业务、家装软装业务的发展；第四 ， 协助房地产开发企业 ， 协助房产品销售 。李茂顺：老旧小区改造是一种城市更新方式 ， 核心在于如何运营 。 各城市都存在大量老旧小区 ， 这是政府在城市治理方面的痛点和难点：居民幸福感差 ， 政府协调管理难 。 而众多老旧小区没有专业的物业服务 ， 设施设备疏于管理 ， 改造后不能长期维护 ， 使用寿命大幅缩短 。 以前的城市改造着重在“改造”而非“管理” ， 近年来随着人民生活水平的不断提高 ， 对社区品质服务的需求逐步增加 ， 这为物业行业提供了新的市场空间 。公司目前正积极探索老旧小区改造运营一体化商业模式 。物业公司的利润增长一般来源于以下几个方面 ， 我们公司也是如此：第一是通过规模增长 。 利润的增长首先来自市场规模的扩张 。 公司上市后制定了清晰的规模增长目标和市场扩展策略 ， 希望准确抓住上市这一时机 ， 迅速实现规模增长 。第二是通过技术进步 。 通过信息化、机器替代人工等智慧化手段 ， 提升并巩固管理和运营的标准化 ， 进一步强化管理 ， 提高劳动效率 ， 增加收益 。第三是通过拓展新领域 。 公司上市后确立了城市运营为业务突破方向 ， 希望实现从基础物业产品到创新服务产品 ， 从建筑物基础服务到城市运营的新业务扩展 。


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