再无悬念！从鹤岗到深圳，闭眼选城市时代结束了
本文经授权转载自微信公众号：西部城事（ID：xibuchengshi0518） 作者：西部菌靴子终于落地！到“让炒房客有去无回”的长沙学习的一周后 ， 深圳市住房和建设局公布了史上最严楼市调控新政 。
深圳楼市走向在全国历来有着风向标意义 。 此一大招发布 ， 也自然受其他城市关注 。接下来 ， 到底哪些城市会向深圳看齐？这是不少人的下意识反应 。高调出手 ， 直接原因就是今年上半年深圳楼市确实出现了过火迹象 ， 已到了必须降温的地步 。与之形成鲜明对比的 ， 是前几天一则备受关注的新闻：一男子去鹤岗3万买房 ， 几个月后2.2万卖了 。一热一冷的强烈对比之下 ， 只能说 ， 不管是买房 ， 还是个人选择城市 ， 逻辑真的变了 。01被称为“史上最严”的深圳楼市调控新政 ， 由多条关键性限制规定组成 ， 这里仅举几条：升级限购：在本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房 。封堵“假离婚”：夫妻离异三年内按照离异前家庭总套数计算 ， 离异前家庭有2套商品住房 ， 离异后任一家庭成员在本市不得购买商品房 。限贷升级：名下无房且无贷款记录仍保持首付3成；名下无房 ， 但有贷款记录 ， 购买普通住宅首付5成；购买非普通住房首付6成 。 名下1套房 ， 购买普通住宅首付7成；购买非普通住房首付8成 。 概括说 ， 就是限购、限贷、加税都齐活了 。但实际上 ， 它的出台时机和政策尺度 ， 未必让人意外 。根据证券时报·数据宝追踪的《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据 ， 深圳上半年二手房均价相比去年底大涨近15％ ， 涨幅全国第二 ， 仅次于江苏连云港市 。
这样的势头之下 ， 调控加码显然只是时间问题 。而综合其他因素 ， 深圳房价也确实没有不涨的理由 。一是人口支撑 。 近几年深圳常住人口增量均稳居全国前列 。
二是政策红利加持 。 先行示范区全国独此一份 。三是落户门槛较低 ， 调控升级空间大 。深圳目前大专学历就可落户 ， 并且调控前落户即可买房 。 这样的落户门槛和买房门槛 ， 不只是在四大一线城市中最低 ， 甚至低于诸多二线城市 。如成都、西安、杭州、长沙等早就为落户送房票打上了“补丁” ， 一般都有1到2年的时间限制 。当然 ， 深圳这次把时间限制上升到3年 ， 已经比其他城市更严格了 。所以 ， 就房价的支撑因素来看 ， 深圳楼市不进行“物理降温” ， 是肯定不行的 。02前面说过 ， 深圳楼市历来是全国房价的风向标 。 这次 ， 则是向全国传递出信号——房住不炒 ， 真的不只是说说而已 ， 且没有城市可以例外 。事实上 ， 在深圳出手之前的这半个月内 ， 杭州、东莞、宁波等房价有所上涨的城市均先后不同程度升级了调控举措 。再联系到更早之前多地楼市的松绑试探均被“打回原形” ， 此轮调控的决心和力度不应该再被怀疑 。今年受“黑天鹅”影响 ， 地方经济承压上升 ， 确实一度让人对楼市调控是否松绑充满想象 ， 但深圳出手后 ， 这一幻想可以完全丢掉了 。当然 ， 后续会不会有其他城市跟进 ， 如何跟进 ， 确实不好说 。应该看到 ， 虽然近段时间多个城市都重现了万人摇号的场景 ， 但另一方面 ， 主要城市也同时出现了二手房挂牌量激增的情况 。
来源：国民经略换言之 ， 即便其他城市不再继续升级调控 ， 在现有政策下 ， 绝大多数城市短期内房价上涨空间和市场预期上升空间都比较有限 。因此 ， 像深圳这般全面升级的城市 ， 应该很难出现 ， 也无太大必要 。 相对来说 ， 如前不久杭州、东莞那般进行小幅修正的概率 ， 应该更大 。当然 ， 期待调控放松 ， 则更加显得不切实际 。所以 ， 这对购房者的启示之一就是 ， 不管后续有无其他城市跟进 ， 刚需之外 ， 真的别再对房产加杠杆抱太多期待 。03启示之二 ， 越是在调控趋紧的背景下 ， 选对城市变得越重要 。前面分析过 ， 深圳房价为什么普涨 。 总结起来 ， 无非是经济基础、人口增长状况、政策倾斜力度 。而出现不可思议的“3万元一套房”之后 ， 房价继续下探的鹤岗 ， 恰恰是深圳的反面：资源枯竭、人口外流（政策就更不用谈了） 。 而鹤岗绝非孤例 。这样的对比 ， 并不只是对买房有参考价值 ， 对于个人选择城市择业、生活 ， 同样也有着很强的现实指导性 。曾几何时 ， “十八线小县城房价过万”的话题一度备受关注 。 它对应的似乎是一个闭着眼睛“上车”都可能赚钱 ， 闭着眼选择城市都不会出错的时代 。然而 ， 随着“房住不炒”的推行 ， 城镇化发展逻辑的改变 ， 一切已不复返 。 一个普遍的“淘金”时代结束 。必须接受的一个事实是 ， 在城镇化以大城市、中心城市为主导的今天 ， 绝大多数三四五线城市正进入一个“挤泡沫”的阶段 。这不只是指虚高的房价要回归现实 ， 也包括整体发展机会受限 ， 甚至是基础设施建设都要重新与“现实”接轨 。
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