谢逸枫|谢逸枫：最严厉的深圳调控出台会不会导致楼市崩盘房价暴跌30%？( 三 )
而另外3个一线城市 ， 涨幅都排不进全国前100 ， 北京甚至还跌了0.77% 。 实际上 ， 深圳二手房市场火热也不是一天两天了 。 自2016年10月深圳发布“深八条”政策以来 ， 深圳二手房价格仅在2016年10月至2017年3月 ， 2017年10-12月 ， 以及2018年10-12月有过连续2个月以上的小幅下滑 。 这三轮下滑 ， 多少都与楼市调控政策的出台有关 。
今年上半年 ， 处于舆论风口浪尖的深圳引起了监管部门的高度重视 ， 监管措施持续升级 。 事实上 ， 深圳的“深八条”出的太晚了 ， 落后于深圳楼市房价、地价趋势变化 。 杭州、东莞、宁波一样是政策出太晚了 。 信贷放水与人才吸引政策及户口放松、土地市场大热的利好下 ， 深圳的在5月份就是出现了房价、地价大涨 ， 抢房、排队买房等现象 ， 加上土地市场火热 ， 高价盘大量的成交 。 一二手房楼盘有倒挂现象 ， 连二手房都疯狂的上涨 ， 却没有及时出调控政策 。
因为深圳的经济复苏一直没有预期的好 ， 房地产市场的恢复、复苏亦如此 ， 新房销售成交一直比较低迷 。 深圳落户门槛低 ， 人口流入大 。 先行示范区、大湾区等规划利好叠加疫后货币超发 ， 带来的就是落户炒房 。 目前深圳入户主要有四种途径 ， 分别是人才引进迁户、纳税迁户、政策性迁户和居住社保迁户 。 而深圳连续两年位于全国常住人口增量冠亚军 ， 2019年深圳常住人口1343.88万人 ， 比上年增加41.22万人 ， 2018年的增量则更是达到了49.8万 。
下一步 ， 深圳市将加大居住用地供应 ， 今年计划供应居住用地3平方公里以上 ， 比往年增长1倍以上 ， 今后新增土地将主要用于公共住房建设 。 增加商品住房供应方面 ， 今年新开工商品房1200万平方米 ， 是往年600万~800万平方米的近2倍；下半年计划入市商品住房项目80多个 ， 预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套 。
最关键是房企的资金压力非常巨大 ， 而地方的土地出让计划目标需要完成 ， 还有就是土地收入必须确保 ， 同时是去库存 。 所以 ， 一直拖到7月15日才正式出调控政策 。 因此 ， 政策与市场脱离 ， 政策总是落后于市场 。 目的、意义何在？目的在于稳定房价、地价、市场预期 ， 短期之内给楼市降火 ， 给房价、地价降热 ， 避免出现过热过火 。 最大的目的就是防止高潮过后房价、地价下跌 ， 影响到地方经济、财政收入、城市建设、楼市稳定 。
真正的意义在于稳定金融系统安全 ， 防止过多资金进入房地产 ， 避免房地产金融风险 。 别的意义 ， 首先是释放出房价、地价上涨过快、投资过热 ， 房地产市场风险加大 。 其次是楼市进入深度调整期 ， 由放松到收紧的调控周期开始 ， 新一轮调控升级加码来临 。 再其次是供求关系的预期变化之下 ， 库存上升 ， 房企再度陷入资金紧张 。 最后是买房越来越难 ， 有钱有户口可能都买不到房 。
究竟对楼市、房价、购房者、地产商有何影响？短期看 ， 需求被政策强制限住 ， 深圳楼市进入调整期 ， 降温是主旋律 ， 崩盘、暴跌30%的概率小 。 下半年将进入市场成交、房价、地价增幅下跌 ， 市场震荡的盘整期 。 长期看 ， 解决不了供应端 ， 需求端又满足不了 ， 经济、金融、财政、城市建设还要依赖房地产 ， 依然是按不住房价、地价再度大涨 。
第一：短期的走势看 ， 首先 ， 楼市进入调整期 ， 降温 ， 交易量下降 。 限购、限贷、税收的收紧 ， 堵塞需求端 ， 深圳楼市成交下降 ， 铁定退烧 ， 回归理性 。 不排除7月量价暴涨 ， 因为集中成交 ， 政策窗口期前成交积累的因素 。 8月则开始进入调整 ， 金九银十的传统旺季将成这几年历史最差 ， 特别是销售成交量会出现大幅度的下降 。
其次 ， 房价 ， 降火 ， 增幅下降 。 因需求端无法释放、购买力受抑制 ， 销售成交下降 ， 房企要冲业绩 ， 又要还债务 ， 不排除价格大力促销的可能性 。 特别是信贷端、税收端、限购端的收紧 ， 房价面临着下跌的风险 ， 预计增幅下跌 。 再次 ， 地价 ， 降温 ， 地王与高地价的地块减少 。 一旦又出现地王与高地价的地块 ， 土地出让的限制条件肯定会加强 ， 房企面对着调控 ， 会放缓拿地的脚步 ， 也谨慎地王、高地价的风险因素 。
对购房者 ， 可能会导致部分有钱的深户因限购、限贷的政策升级加号 ， 短期（1年到2年内）无法获得购房资格 ， 加上贷款门槛的提高及成本的增加 ， 不能买房 ， 或者推迟、放弃、改变购房计划 。 最后 ， 对地产商的推盘、广告、销售、业绩的计划会受到影响 ， 一定程度上还会影响到房企拿地、新开工、销售回款、还债等 ， 因此 ， 房企要保持资金链、现金流稳定 ， 不排除加大促销力度 。
【谢逸枫|谢逸枫：最严厉的深圳调控出台会不会导致楼市崩盘房价暴跌30%？】第二是长期的走势看 ， 必须排除的是绝对不会导致深圳楼市崩盘、房价暴跌 ， 地产商死掉 。 因调控政策无法抚平（平衡）供求关系 ， 解决不了土地、住房、货币、信贷的供应 ， 疏通或满足不了人口与人才的大量增长、刚性与改善的、拆迁的住房需求 ， 楼市调整期后 ， 又进入上行期 ， 经济、金融、财政、城市建设还要依赖房地产 ， 依然是按不住房价、地价再度大涨 。
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