谢逸枫|谢逸枫：最严厉的深圳调控出台会不会导致楼市崩盘房价暴跌30%？
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文/谢逸枫
忍不住 ， 深圳终于出手了 ， 一出手就是杀招 ， 让地产商措手不及 ， 购房者一时间失去购房资格 。 新一轮楼市调控正式开启 ， 继7月2日杭州、东莞、宁波（6日）、郑州（14日）、大连（14日）、内蒙古（15日）外 ， 深圳于2020年7月15日正式出台史上最严厉的深八条楼市调控 ， 堪称房地产最精准的政策 。 最值得注意的是舆论纷纷不看好深圳下半年房地产市场 ， 还预测会出现楼市崩盘房价暴跌30%的危言耸听言论 。
自2016年实施新一轮房地产市场调控以来 ， 深圳先后出台“深八条”“深四条”等文件 ， 严格执行限购、限贷、限售、限价、限户型五限政策 ， 房地产市场总体保持平稳健康发展态势 。 7月15日 ， 深圳推出八项措施精准调控楼市 ， 其中包括限购政策升级 ， 必须有36个月社保 。 首套房首付比例依然30% ， 已经有一套房的再购房首付比例70%起 ， 非普住宅80% 。 增值税免征从2年调整到5年 。 750万以上算豪宅 。 加强热点小区管理等 。
深八条之中最大的亮点在于五点 ， 却是一线城市到全国最严厉的 。 其一是限购 ， 入户满3年且社保满3年才有购房资格 ， 非深户要5年社保 。 夫妻离婚 ， 购房资格倒追3年计算套数 。 其二是限贷 ， 首付比例为无房无贷首付30% 。 无房有贷首付50% ， 非普通首付60% 。 有房首付70% ， 非普通80% 。 其三是税收 ， 转让增值税从2年免变5年免 。 其四是普通住房标准 ， 实际成交价高于750万列入豪宅范围 ， 征收“豪宅税” 。 其五是新房抽签要优先无房 。
深圳成史上全国最严厉、一线城市最严厉的楼市调控政策 。 ①限购：深户+连续36个月社保或个税 ， 非深户+连续五年社保或个税 。 离婚房 ， 满3年 。 封堵“假离婚” 。 ②限贷（认贷又认房） ， 有贷 ， 首付5成 。 有房6成 。 ③税收：2年改5年 ， 免佂增值税 。 ④普通房优惠政策标准提高：超750万元的纳豪宅税 。 一套100平方米、单价为7.5万元以上的物业被视为“豪宅” ， 而在南山区、宝安中心区和福田区 ， 此类住宅比比皆是 。
东莞、深圳调控之后 ， 部分的购房者、投资者的会流入到别的城市 。 最受益的城市肯定是惠州、广州、佛山、肇庆、中山、珠海 ， 应该会有新的购房需求进入 。 一方面是深圳的调控严厉程度 ， 已经影响到首次、改善、投资的购房资格、信贷门槛、持有成本、购房成的提高 。 另一方面是深圳之外的其他城市 ， 房价相对低 ， 楼市调控政策相对不严格 ， 容易获得资格 ， 门槛低 。 因此 ， 即使不会出现大量的转移购房 ， 预期上已经是利好的 。
深圳扔出重磅“深八条” ， 可谓预料之内 ， 之前半个月一直传闻深圳楼市调控升级 。 ①限购 ， 全方位打补订 。 深户 ， 36个月个税或社保 ， 离婚房满3年 ， 非深户 ， 5年个税或社保 ， 居住证不能购房 。 ②限贷 ， 认房又认贷 。 无房有贷 ， 首付50% ， 非普通房 ， 首付60% 。 有房 ， 首付70% ， 非普通房 ， 首付80% 。 ③个人住房转让增值税免征 ， 2年改5年 。 ④普通住房标准升级 ， 优惠力下降 ， 750万以上要缴税豪宅税 。
⑤销售管控升级 ， 打击抢房 。 ⑥二手房交易管理加强 ， 三价合一的价格管理 ， 房屋抵押合同网签 。 ⑦二手房交易信息公开加强管理 。 ⑧加强市场管理 ， 打击违法违规 。 最关键是多少购房观望者措手不及 ， 一下子失去购房资格 ， 有钱 ， 不让买 。 深圳市6月份均价已经达到74929元/每平米 ， 也就是说在深圳平均一套100平米的房子值749万 ， 多大个1平米就算是“豪宅” 。 从具体城区来看 ， 750万又是什么水平？
有统计数据显示 ， 深圳南山区均价11.2万/每平米 ， 宝安区均价7.7万/每平米 ， 福田区均价9.4万/每平米 。 换算一下 ， 750万能在南山区买67平米 ， 能在宝安区买97平米 ， 能在福田区买80平米 ， 超过这些标准的房子需缴纳“豪宅税” 。 纵观“深八条” ， 唯独最大的没想到 ， 除了“一刀切”的不让投资者买房外 ， 就是连首次刚性、改善的合理住房需求都“一刀切”的买不起 ， 这才是典型的严重误伤政策 。
①刚性、改善的购房者 ， 一下子就失去了购房资格 ， 打乱了置业计划 。 ②刚性、改善的购房者 ， 增加了购房资格限制、买房贷款门槛、持有交易成本、购房成本 。 ③刚性、改善的购房者 ， 通过“假离婚”等途径购房难以获得资格 。 ④落户购房已成历史 。 深户+有钱 ， 凭什么不让人家买 ， 没道理 。 ⑤凭啥干预 ， 居住权、交易权与投资权 。 行政手段 ， 代替市场化手段 ， 说好的市场决定资源配置 。
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