地产深度报道|上半年净利同比大降八成，但招商蛇口仍在不停“买买买” 净利降幅达8成

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净利降幅达8成，但招商蛇口拿地的脚步丝毫未停歇。

2020年上半年以1107亿元合约销售额“首次跻身销售排行榜TOP10”的招商蛇口，没能在业绩上同样传来喜讯。

7月13日晚，招商蛇口发布了2020年半年度业绩预告。报告期内，上市公司预计实现归属于上市公司股东的净利润为8亿-10亿元，较2019年同期的48.98亿元大幅下滑79.59%-83.67% 。
受此影响， 7月14日，招商蛇口以18.99元的价格收盘，跌幅达4.09% ，在地产板块中跌幅居前。

毛利率未改下滑趋势

东财Choice数据显示，中报归母净利润同比降幅超过79.5% ，对于招商蛇口来说，可以算得上是最差水平，较2019年同期逾30%的降幅有明显扩大。
招商蛇口在公告中解释称，该指标预计同比下降较多，主要系2019年同期其通过增资扩股转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元；同时，年初新冠疫情爆发以来，招商蛇口采取了减租免租、暂缓开工等措施，经营业务受到不同程度的影响，营业收入和投资收益较预期减少。
除此之外，招商蛇口还提到，报告期内， “房地产业务结转规模同比增长，但受结转项目地区结构影响，毛利率同比下降” 。
2019年业绩会上，招商蛇口管理层就曾被问到毛利率下滑的问题。广发证券数据显示， 2019年，招商蛇口整体毛利率、地产结算毛利分别为34.6%、33.5% ，同比分别回落4.8个百分点、5.7个百分点，利润率水平回落。
当时，招商蛇口财务总监黄均隆回应称，毛利率下降一方面是由于限价和市场下滑的影响，另一方面是受到结转的不同区域、不同产品结构的影响。
而毛利率走低的趋势在今年一季度并未得到改变。数据显示， 2020年一季度，招商蛇口归母净利润实现5.39亿元，同比下滑79.48% ，其中综合毛利率下滑8.1个百分点至25.6% 。
这一态势在未来一段时间内或许较难扭转。
广发证券研报显示，在招商蛇口2019年总营收中，深圳区域、华东区域占比分别约为22%、21% ，为占比最高的两个区域，其2019年毛利率分别为59%、23%；在这其中，截至2019年末，深圳区域的储备面积占比为8.2% ，未来对整体毛利率的贡献或有所下降，华东区域毛利率水平较半年度边际下降20个百分点（公告扣税口径下降10个百分点），限价影响背景下，利润率水平跟随行业趋势下降不可避免。
“招商蛇口2017-2019年整体拿地端利润率水平较2016年有明显回落，未来利润率水平或面临一定下行压力。 ”广发证券研报指出。
补仓意愿强烈不过，这些丝毫未阻挡招商蛇口拿地步伐。
7月3日，早前引发上海土地市场震荡的涉“围标”地块虹口区嘉兴路街道HK271-01地块再度出让，包括招商蛇口在内的7家房企现场竞拍。
对于这样一宗地理位置佳、附加条件较少的地块，招商蛇口拿出了势在必得的态度， 3小时的竞拍中，并与龙光上演了一场长达一小时的争夺战。最终历经187轮，招商蛇口以44.04亿的总价、28.39%的溢价率将这一地块收入囊中，楼面价达到81089元/平方米，这也刷新了虹口宅地的最高楼面单价纪录。
一周之后的7月9日，上海杨浦区的一宗无自持要求的地块引发多家房企争夺，招商蛇口再度与龙光展开交量，但该地块最后被龙光拿下。
尽管第二次争夺失利，但招商蛇口在6月经营简报中披露了其获得的另一宗地块，即上海市静安区市北高新技术服务业园区项目，计容建筑面积6.95万平方米，成交总价为34.32亿元，其拥有20%的权益。记者查询发现，该地块实则由仁恒置业于2019年6月摘得。
【地产深度报道|上半年净利同比大降八成，但招商蛇口仍在不停“买买买”】此外， 6月15日，招商蛇口还曾在796轮竞价大战之后，以超过138%的溢价率抢得江苏徐州一幅住宅地块。
招商蛇口的补仓意愿可见一斑。兴业证券发布的研报显示，招商蛇口前6个月累计拿地面积660.1万平方米，拿地金额641亿元，占销售金额比重为57.9% ，拿地态势积极。
诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱向记者分析，今年疫情下，拿地环境宽松，延缓缴纳土地出让金，融资成本降低，是拿地的窗口期，叠加招商蛇口对未来发展有较高的诉求，拿地较为激进。
“高溢价拿地是为了扩张规模，但是扩张规模的同时往往会带来成本走高，公司利润下降，高溢价对后期盈利会造成一定压力。 ”王小嫱补充。

地产深度报道|上半年净利同比大降八成，但招商蛇口仍在不停“买买买”

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