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|再说一次，不要早还房贷！( 二 )


两者的区别就是利息总额、月供不同 ， 例如你贷款100万元 ， 基准4.9%利率 ， 等额本金要比等额本息少支付17.3万元利息 ， 但开始的月供要比等额本息多支付1500多元 。
|再说一次，不要早还房贷！
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你签贷款协议的时候 ， 为什么银行客户经理都推荐你采用等额本息法呢？其中最重要的原因就是等额本金法前期的高还款额很多客户承受不起 ， 为了能尽量的促成最多的贷款协议 ， 他们喜欢这样做罢了 。
等额本息法还有一个很重要的问题 ， 有些读者会经常问到 。
因为当你用等额本息法开始还房贷的时候 ， 你会惊讶地发现 ， 本息结构极其不合理 ， 例如100万的房贷 ， 月供5300元 ， 利息就高达4000多 ， 本金才1200元 ， 简直是资本主义的剥削 。
|再说一次，不要早还房贷！
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所以很多人就在想 ， 是不是可以提前偿还本金来降低所支出的利息？例如房贷本金100万 ， 利息91万 ， 如果我前3年每年提前多还10万 ， 利息会不会从90万变成60万？
很明确的告诉你 ， 这个想法是错的 。
首先你提前还钱 ， 依然改变不了本息还款结构 ， 只是加快了还款周期 ， 利息还是那么多的利息 ， 提前还款没占到一点好处 。
而且很重要的是 ， 即使你刚开始每个月偿还4000多的利息并不算亏 ， 因为按照你房贷100万 ， 利率4.9%来说 ， 一年本应该就支付4万9千多的利息 ， 本息结构真是数字的幻象而已 。
所以你要做的就是贷最多的钱 ， 还最长的时间 ， 按步就班 ， 切勿急躁 。
在这点上 ， 也诠释了倾向于后期还钱的 ， 等额本息还款法的科学意义——「时间」 。
5
时间
时间就是金钱 ， 这句话很俗套 。 但从宏观经济概念出发 ， 随着时间流逝 ， 货币超发 ， 你的收入一定会增加 ， 而欠的钱的成本一定会减少 。
今年是2019年 ， 试想一下十年前2009年 ， 物价是多少 ， 房价是多少 ， 你的工资又是多少 。
我们回到2009年的北京 ， 当时的市人均工资是4000元 ， 房价是1.2万/平米 ， 如果买一套80平米的刚需房 ， 总价96万元 ， 贷款60万元 ， 年利率4.9%的话 ， 每个月的月供是3000元 。 4000的工资 ， 3000的房贷 ， 那时候的购房者 ， 生活一定不会幸福 。
但是10年以后呢？
2019年北京的平均工资已经涨到了9000元 ， 而且现在赚钱的机会远多于过去 ， 9000元只是保守数字 。 这时候你会发现 ， 还款容易了很多 。
而这不是最重要的 ， 重要的是 ， 北京房价从1.2万/平米涨到了6万元/平米 ， 惊不惊喜 ， 意不意外？无形中你的固定资产翻了5倍 ， 赚了384万 。 当然你可以把房子卖掉换一套更大的 ， 也可以把房卖掉去环游世界 。
通货膨胀就更好理解了 。
大环境下 ， 央行会继续降准 ， 钱会持续贬值 ， 通胀不可避免 ， 而你从银行里借到的钱也是贬值的状态 。 今年你借了100万 ， 10年以后 ， 可能这100万只值50万 。 所以别看你30年的房贷利息大 ， 扣除通货膨胀率后 ， 你会发现它是一个让你惊喜的数值 。
这一点非常非常重要 ， 也是很多人掰脚趾头都算不明白的 。
至于那些能全款买房的人 ， 不妨把钱分散投资到理财产品中 ， 或者债券基金等等 ， 怎么也能对冲掉房贷利率产生的利息 。 至于怎么做资本的流动性分散投资 ， 我以后会在房产研习社中做详细教程 。
除此以外 ， 尽可能把时间拉长还钱的另一个重要原因是要重视金钱的「流动性价值」 。 怎么理解？
6
流动性
如果你选择10年还清贷款 ， 到时候就很可能陷入「流动性陷阱」——你现在30岁贷款 ， 10年后你才40岁 ， 正是人生中事业和收入的巅峰期 。
这时候你生二胎或把父母接过来住 ， 必须得换一套更大的房子 ， 却发现手头上没有足够的现金流 ， 如果这时候市场情况不好 ， 你就只能折价以房换房 ， 亏出十几万也是可能的事情 。
或者市场马上会来一波大行情 ， 例如2015年的北京前夕 ， 利率7折 ， 首付20% ， 这么好的投资机会 ， 你却苦于没钱买房 ， 白白错过了绝佳的机会 。 如果你不去提前10年还钱 ， 把钱用于购买新的房产 ， 就不会因为这点儿利息错失几百万的收益了 。
除此之外 ， 还有遇到家人突发重病的情况 ， 急需用钱 ， 而这时候的你手里只有房子 ， 根本无法及时变现 ， 这时候你会发现 ， 现金流就是最好的资产 ， 可以帮助你抵御风险 。
最后再说几句 。
如果你想玩房产投资的游戏 ， 就一定要打破固有的大众化思维 ， 去重新认识钱 ， 定义钱的意义 。
这个世界就是这样 ， 大大方方敢从银行里贷款购买资产的人相对会越来越富 ， 而那些老老实实 ， 只敢把钱存到银行的人反而相对会越来越穷 。
投资反人性 ， 要跟着20%的人的方法走 ， 一旦你学会用时间衡量金钱的价值 ， 你就会认为负债是一件很光荣的事情 。
当然这个负债是资产债 ， 而不是消费债 ， 如果你把钱借出来都享乐了 ， 时间肯定不会饶过你的 。


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