上海|房企直面火拼 上海打响土拍争夺战
来源： 中国经营报
本报采访人员 刘颂辉 上海报道
一线城市上海的供地节奏正在加速，住宅用地的交易更是“火力全开”。
上海土地市场官网显示，7月份，上海计划出让20宗经营性地块，总起价达350.49亿元，其中宅地（含商住地）就有17宗，总建筑面积135.5万平方米，占比84.7%。而且多宗地块分布在市中心各区。
环比数据来看明显呈上升趋势，在此前的一个月，上海共出让土地面积198.2万平方米，揽金286.52亿元。据好地研究院统计，1~6月，上海共出让93宗地块，出让金达1209.8亿元，为近5年上半年出让金最高，同比增长112.8%。
土地市场交易火热之下，建发股份(600153,股吧)、金地集团(600383,股吧)、大名城(600094,股吧)、红星地产和中骏集团等品牌房企伺机补仓上海，拍卖会上再现激烈厮杀的场景，推高住宅溢价率至35.5%，商业用地溢价率至127.83%。
7月3日，曾轰动全国的上海北外滩“围标”事件的嘉兴路街道HK271-01地块进行二次出让，招商蛇口(001979,股吧)在187轮的激烈角逐后竞得。业内人士认为，北外滩该处地块出事后，上海土地交易市场的管理办法已发生变化，失信主体将会被限制或禁止参与上海市建设用地使用权交易活动。
针对积极拿地的原因和业绩问题，《中国经营报(博客,微博)》采访人员致电致函上述企业，截至发稿，未获回应。
积极补仓
7月7日中午，在上海嘉定区安亭地铁站的南侧，一台淡蓝色的挖掘机停在泥泞的工地里。经历过暴雨，平整的工地上野草长势旺盛。
【 上海|房企直面火拼 上海打响土拍争夺战】“原来是共享汽车的停车场，每天上百台车进出，现在要被推平盖房子。”嘉亭荟城市生活广场一名保安人员指着眼前的空地说道。
他所指的是国际汽车城核心区JD030201单元01BB-08、02BA-02地块，原计划于7月14日停止挂牌，由于仅有一家企业提交竞买申请，使实际的出让时间提前了两个星期。
公开资料显示，中骏集团旗下的上海骏宁房地产开发有限责任公司以底价132301万元竞得上述两幅商住地块，出让面积30047.8平方米，建筑面积105167平方米，住宅建面占比70%，商业30%，楼面价12580元/平方米，这是其今年以来在上海首次成功拿地。
与嘉定安亭地块土拍的同一天，上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的拍卖会更加充满“火药味”。7月3日，从上海土地交易市场官网直播的出让细节看到，在144分钟里，由绿城、招商蛇口、华发、融创、融信、保利和龙光组成的7位竞买方，在鏖战187轮之后才成功拍出。招商蛇口旗下的太仓嘉商商务咨询有限公司以44.04亿元、溢价率28.4%竞得该地块，楼面价约8.1万元/平方米。
位置优越而且自持要求不高的虹口区嘉兴路街道HK271-01地块曾被中海地产以起拍价34.3亿元拿下，溢价率为零，平均楼面价6.3万元/平方米。但由于出让活动存在疑义，地块曾被终止出让。
采访人员从二次土地出让文件中注意到，该处地块的各项指标没有变化，总价比3个月前出让时增加了10亿元。
除了上述房企积极补仓之外，金地集团、建发股份和大名城等房企均有土地进账。仅一周时间，金地就耗资95亿元在青浦区和嘉定区摘得3幅土地；一个月里，建发以总价35亿元在宝山区和闵行区拿下两幅土地。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，近期，除了金地、阳光城(000671,股吧)的中大型房企拿地之外，其余土地被大名城、上海同济房产等小体格房企获得。尤其是大名城，今年在上海拿下多幅地块。中小房企拿地积极一方面是自己土地储备告急，再不补仓可能要面临无米之炊的窘境。另一方面也看出，大房企似乎有些保守，除了个别地块会有所参与外，坚决不拿高溢价土地。等于给中小房企留出一定空间。
溢价率高
去年土地成交溢价率是以底价为主，只有个别特殊地块有较高溢价率，但是今年以来溢价率在缓步攀升。比如4月份最高溢价率才12%，到6月份就看到超30%的溢价率。
6月19日，金地集团以总价40.2亿元竞得嘉定区嘉定工业区嘉定新城菊园社区JDC1-0402单元05-02地块，成交楼面价23845元/平方米，溢价率35.5%。
“35%的溢价率是近期少见的高溢价，其实从周边一些城市，比如杭州、南京、苏州等地都出现30%左右的溢价。从城市竞争力来看，上海不比他们弱，因此有这样的溢价率可以被房企接受。”卢文曦指出，地块离开轨道交通11号线站点大约1公里左右，周边没有在售新盘，未来竞争压力不会太强。不过2万出头的楼板价，未来售价至少3.5万元/平方米以上，否则会有亏本压力。
近期金地集团拿地动作频频，所布局地区除了上海还有南京。金地集团2019年报显示，公司在华东地区营收规模跌到了67.23亿元，占集团收入比例10.68%，其解释称：“华东区域的营业收入及营业成本分别较上年下降幅度较大，主要是因为该区域房地产项目结算面积减少。”2020年，金地能否在华东片区营收上扭转颓势，囤地或许只是第一步。
卢文曦表示，去年金地集团提出3年内冲击2000亿元的目标，因此近期在拿地方面颇为积极。
去年全年上海出让的157宗地块中，溢价率超过5%的也只有区区8块。而今年上海修改土拍规则后的这几个月里，仅仅1~7月，超过5%溢价率纯住宅用地已经多达14块。
推荐阅读
- 朗目李总监|2020年石家庄房产趋势稳定，房企想涨价太难了！
- 第23届上海国际电影节发布金爵奖官方入选影片名单
- 嘉定|最新！上海嘉定37所初中名单汇总！民办强于公办！附学费标准！
- 小学|最新！上海这一区58所小学全名单！今年又与同济签约！附学费标准
- 电影节|上海国际电影节：10分钟售票逾10万张
- 2020年|【倒计时2天】2020年全球首个显示行业盛会7月21日上海隆重开启
- 上海|上海市长宁区副区长翁华建一行到访易鑫 双方共话未来新增长
- 成绩|7月23日18时，上海高考成绩将公布（附查询方式）
- 土地增值税|上海率先试点企业“五税种”综合申报
- 电影节|上海国际电影节开票：10分钟售出逾10万张电影票