海南|巨大红包砸海南！( 四 )
事实证明 ， 地产业非但救不了海南的经济 ， 相反还在拖累经济转型 。
海南的地产大部分属于旅游地产 ， 这些一年只住几天的投资客把房价炒得虚高 。 结果本地人因买不起房被迫流出 。
同时 ， 过高的房产投资对生产类投资具有明显的“挤出效应” ， 造成产业发展内生动力不足 。
地产业一直在蚕食海南的经济增长潜力和动力 。
2018年 ， 全岛限购后 ， 海南房产开发投资下降了16.5% ， 销售面积下降了37.5% 。
海南房地产投资占GDP比重也从2017年的46.%下降到35.5% ， 但在全国范围来看依旧很高 。 2018年 ， 重庆房地产投资占GDP比重是20.86% ， 浙江是17.7% ， 广东则只有14.82% 。
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海南想要发展就势必会持续调控房价 。
旅游业是海南自贸港的主打产业之一 ， 自贸港的定位也是国际旅游消费中心 。
但长远来看 ， 免税对旅游业和零售业的利好 ， 对海南来说只能是锦上添花 ， 并不能真正意义上帮助海南逆风翻盘 。
海南的旅游收入增速已经连续多年保持在10%以上 。 2017年 ， 旅游业对海南国民经济的直接和综合贡献度分别达到12%和28% 。
可结果是 ， 海南GDP增速连年下滑 。 2015年以来 ， 海南GDP增速从8%左右一路下滑到5.8% ， 低于全国平均水平 。
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海南的GDP常年全国倒数第四 ， 仅高于宁夏、青海和西藏 。 2019年 ， 海南GDP总量5308亿 ， 按城市算都排在42位 。
手握各类政策红利的海南为何会在全国成了吊车尾的存在？
问题出在经济结构上 。
2019年 ， 海南第二产业的比重大约只有20% ， 和农业相仿 ， 远远低于全国39%的平均水平 。
理论上 ， 自贸港的政策扶持会对全国乃至全球的人流、物流、资金流产生虹吸效应 。
但是海南在产业生态上的固有硬伤不是一时半会儿就能弥补的 ， 想要发展国际贸易、高新创业主导的产业模式还为时尚早 。
眼下 ， 海南最缺的是：人口和人才 。
海南的面积为3.54万平方公里 ， 但常住人口只有945万 。 而不远处的深圳面积不足2000平方公里 ， 却拥有1343万常住人口 。
没有人 ， 就没法建立规模化的配套的企业体系和城市生活体系 。
海南的第二产业就很难发展起来 ， 地产业也很难进入良性循环 。
上世纪90年代 ， 地产泡沫破灭后 ， 海南也曾引进过木兰摩托、海马汽车等项目 ， 但因为缺乏相应的人才和配套的物流和产业链 ， 发展步步维艰 。
眼下 ， 海南包括房产调控和免税、自贸港建设等一系列政策动向的目标相当明确：吸引人才 ， 增加常住人口 。
海口、三亚、琼海需要五年社保或个税才有资格买房；其他原本未限购区域要求两年社保或个税 。 全域限购政策针对的是岛外投资客 ， 对于常住人口构不成门槛 。
最高15%的个人所得税优惠政策明确要求纳税人每年在海南居住满183天 ， 明显是为增加常住人口设立的 。
未来 ， 一系列优惠政策势必会吸引一批企业入驻 ， 带来更多就业机会 。
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房价降下来 ， 工作机会准备好 ， 海南“打扫干净屋子” ， 就等“客人”上门了 。
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