中国经济周刊|升温！一线城市土拍价格2个月涨220% 房价会涨吗？
新冠肺炎疫情爆发之初 ， 由于房企停工停产 ， 国内土地拍卖市场一度出现大范围停拍 。 但随着复工复产的逐步推进 ， 3月开始出现小阳春 ， 随后持续快速升温 。
Wind数据显示 ， 3月份100个大中城市成交的土地楼面均价还在2227.64元/平方米左右 ， 而到了5月份则快速升至4227元/平方米 ， 创出有统计以来的新高 。 其中一线城市地价从3月份的3993元/平方米跃升至5月份的12905元/平方米 ， 两个月的时间上涨了约223.2% 。 进入5、6月份 ， 百亿级土拍价格已经屡见不鲜 ， 杭州、南京、厦门、福州、东莞、成都等城市频出地王 ， 北上广深加速上新 。
是什么原因驱动了地价创出新高？未来地价是否还会继续高涨？对此 ， 《中国经济周刊》采访人员采访了全国房地产商会联盟主席顾云昌 。
疫情之下为何地产公司拿地热情突然高涨？
房地产公司拿地热情高涨 ， 是否预示着整个地产行业的复苏？其驱动因素又是什么？对此 ， 顾云昌表示 ， 房地产市场的复苏是可以确认的 ， 且速度相对较快 ， 从3月份开始整个行业活跃度开始上升 ， 进入4、5月份基本上达到了常态 ， 到6月份常态化进一步得到巩固 。 相对而言 ， 房地产市场受疫情的影响相较其他行业较小 ， 也可以说在受到同等冲击前提下 ， 地产行业的复苏情况更优 ， 这是对于行业的整体评价 。
对于到底是什么原因驱动了地价创出新高 ， 且未来地价是否还会继续高涨 ， 顾云昌认为其中有三个决定因素：
首先是行业周期 ， 例如2016年的土地拍卖市场景气度不高 ， 全年整体呈现下降态势；而到了2017年、2018年又重新恢复了活跃 。 2019年 ， 土地交易量再度出现下降 ， 随后在2020年开始好转 ， 直至5、6月份的小高潮 。 总的来看大概三年一个小的周期 ， 这个规律是看得见的 。
其次是供需矛盾 ， 实际上在疫情的情况下 ， 各地的财政较为紧张 ， 因此在土地的挂牌数量与价格引导方面 ， 地方政府可能会有多重考虑 。
第三是地产公司的拿地热情取决于其拿地能力 ， 也就是公司是不是有资本 。 过去一段时间的整个宏观政策背景是偏宽松的 ， 资金相对而言比较充裕 ， 央行所放出的资金 ， 虽然政策上说不进入房地产市场 ， 但还是会有各种渠道使资金能够流入 ， 导致部分房企的资本得以补足 ， 提高了他们的拿地能力 。 对于有些企业来说 ， 尤其是缺工程缺项目的企业 ， “借着东风去抢地”就成为了逻辑的必然 ， 否则将威胁到企业的生存 。 但总的来说这种现象持续性不会很强 。
楼面成交价创历史新高 ， 老百姓买房又要贵了吗？
舆论常常用“面粉价格”和“面包价格”来比喻地价与房价之间的关系 。 土地成交价创新高 ， 未来会不会传导到房价上 ， 进而使得“面粉价格”带动“面包价格”？
对此 ， 顾云昌表示 ， 房地产市场实际是两个市场 ， 一个是土地市场 ， 一个是楼市 。 从房屋的销售和土地的销售看 ， 回暖最快的是土地的销售 ， 但房屋市场现在还是负增长的状态 。 目前为止 ， 楼市销售面积下降了十几个百分点 ， 销售总额也下降了10%左右 。 根据国家统计局公布的数据 ， 1-5月份 ， 全国土地均价同比涨幅为16.5% ， 而全国商品房销售均价同比上涨1.9% 。
顾云昌进一步分析称 ， 扣除通货膨胀来看 ， 近几年房价涨幅其实极为有限 。 如果从预期来看 ， 2020年房屋销售预期继续下降还是大概率事件 ， 恐怕难以超过去年销售面积 ， 需求端的疲态会延续 。
【中国经济周刊|升温！一线城市土拍价格2个月涨220% 房价会涨吗？】 另一方面 ， 房屋买卖市场是分层的 ， 传统上开发商卖给老百姓实际上是二级市场的概念 。 我国的政策有限购和限价 ， 所以地价的上涨传导到房价是有障碍的 ， 何况还要取决于老百姓的消费能力 ， 所以地价的上涨不一定会引起房价的上涨 ， 或者说我们能看到实际情况是 ， 房价的上涨远没有地价的上涨幅度大 。
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