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办公楼|上半年商业地产市场整体承压 疫情加速形成新发展格局

经济日报-中国经济网北京7月3日讯 中指研究院今日发布《2020中国商业地产发展白皮书》 ， 报告显示 ， 受疫情影响 ， 商业地产市场整体承压 ， 购物中心借助直播经济改变传统销售模式 ， 将卖场转至线上 ， 助力实体商业复苏 。 当前 ， 商业地产已进入4.0时代 ， 疫情后的新常态以及互联网技术的新应用 ， 将加速商业地产形成新的行业发展格局 。
报告数据显示 ， 商业地产新房市场方面 ，2020年1-5月全国销售面积同比下降23.1% ， 新开工面积同比下降14.8% ， 市场整体承压 。 其中 ， 全国办公楼销售面积为917万平方米 ， 同比下降26.7% ， 降幅较2019年同期扩大14.5个百分点 。 全国商业营业用房销售面积为2577万平方米 ， 同比下降21.7% ， 降幅较2019年同期扩大8.9个百分点 。
商业地产租赁市场方面 ， 2020年上半年 ， 由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的 ， 构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为25.1元/平方米?天 ， 环比下跌2.41%；由100个典型购物中心商铺为样本标的 ， 构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.8元/平方米?天 ， 环比下跌1.09% 。 2020年上半年 ， 全国重点城市主要商圈写字楼租金 整体水平累计下跌2.38%；其中二季度平均租金为4.8元/平方米?天 ， 环比一季度下跌1.54% 。
商业地产土地市场方面 ， 2020年1-6月 ， 全国300城商办用地推出规划建筑面积11097万平方米 ， 同比微涨2.1%；成交规划建筑面积8147万平方米 ， 同比下降10.0% 。 从各等级城市来看 ， 一线城市量升价跌 ， 具备区位优势的成熟商圈仍将受企业关注；二线城市量降价涨 ， 部分城市成交规模下降较多；三四线城市量降价涨 ， 市场分化 ， 价值洼地受企业关注 。
当前 ， 随着商业地产发展逐步走向成熟 ， 企业不仅更加注重对商业项目的运营及管理 ， 对于项目布局也越发重视 。 一二线核心城市发展优势显著 ， 虽然竞争较为激烈但仍然是商业地产企业持续关注的重点区域 ， 同时随着消费下沉以及三四线城市消费力量的崛起 ， 为寻求新的发展机遇 ， 核心城市群的三四线城市同样受到商业地产企业的关注 。
随着互联网技术的迭代发展 ， 消费者对于消费的体验需求逐渐增加 ， 推动着商业业态及产品不断升级 。 受疫情影响 ， 购物中心借助直播经济改变传统销售模式 ， 创新消费场景 ， 将卖场转至线上 ， 不仅给消费者带来全新的购物体验 ， 同时也助力实体商业的复苏 。
另一方面 ， 在新冠肺炎疫情背景下 ， 商业地产企业资金缺口加大 ， “类REITs”等资产证券化模式受到商业地产企业更多的关注 。 未来 ， 资产证券化是大势所趋 。 REITs作为地产领域投融资工具之一 ， 其以证券化方式盘活存量不动产 ， 促进社会资本进入地产领域 ， 对于商业地产企业的发展具有重要意义 。
展望未来 ， 报告认为 ， 未来商业地产企业营收的增长将不再局限于单一渠道及单一产品或服务形态 ， 企业应加速融合线上线下同步发展 。 同时加大线上营销投入和比重 ， 推动营销模式持续升级 ， 以平衡短期渠道受限为企业带来的经营风险 。
从长期来看 ， 商业地产企业借助互联网发展的东风 ， 通过数字化发展逐步完善全渠道商业运营模式 ， 提高经营质量和运营水平已成为行业发展趋势 。 5G技术的应用将加速商业地产运营的数字化转型、赋能商业智能新模式 ， 也将为购物中心运营管理带来重大变革 。
同时 ， 以科技赋能绿色建筑、打造智能办公空间 ， 与更高健康标准的物业管理体系双向发力 ， 提升办公空间品质 ， 将成为未来办公空间升级发展的重要趋势之一 。 联合办公企业（尤其是头部企业）更加注重成本控制 ， 积极发展轻资产模式以实现低成本规模扩张 ， 同时在智能办公、社区运营等方面进行精细化运营 ， 打造企业核心竞争力 ， 并实现多元盈利 。


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