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房屋|市住建委联合二中院共同发布住房租赁典型案例 出租人交付房屋与合同约定不符应承担违约责任( 二 )



【法律提示】
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定 ， 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 ， 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 。
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定 ， 租赁物在租赁期间发生所有权变动的 ， 不影响租赁合同的效力 。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定 ， 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动 ， 承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的 ， 人民法院应予支持 。 但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权 ， 因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的 。
北京市住房和城乡建设委员会等8部门印发的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》（京建法〔2017〕21号）规定 ， 出租住房在租赁期间因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的 ， 不影响租赁合同的效力 。
案例3：承租人擅自转租房屋要承担违约责任
【案情】
2012年6月16日 ， 王某某（出租人）与赵某某（承租人）签订《北京市房屋租赁合同》 ， 约定：王某某将涉案房屋出租给赵某某居住 ， 居住人数为5人 ， 最多不超过5人；租期自2012年6月18日至2018年6月17日；月租金为3000元 ， 支付方式为按年支付；承租人擅自将房屋转租给第三人的 ， 出租人有权单方解除合同 ， 收回房屋 ， 承租人应向出租人支付违约金 。 上述合同签订后 ， 王某某将涉案房屋交付给赵某某 ， 赵某某向王某某支付了一年的租金 ， 之后租金未再交纳 。 租赁期间 ， 赵某某未经王某某同意 ， 擅自将房屋转租给多人 。

后王某某诉至法院 ， 要求解除合同 ， 并要求赵某某支付拖欠租金及违约金 。
法院生效判决认为 ， 双方合同明确约定 ， 承租人擅自将房屋转租给第三人的 ， 出租人有权单方解除合同 ， 收回房屋 。 双方履行合同期间 ， 赵某某擅自将其承租房屋转租他人系违约行为 ， 赵某某应按合同约定承担相应的违约责任 。 赵某某欠付房屋租金 ， 王某某要求支付 ， 应予准许 。 据此 ， 法院判决解除王某某与赵某某签订的《北京市房屋租赁合同》 ， 并判令赵某某于判决生效后七日内给付王某所欠租金并支付违约金 。
【法律提示】
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定 ， 当事人可以约定一方解除合同的条件 。 解除合同的条件成就时 ， 解除权人可以解除合同 。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定 ， 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 ， 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 。
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定 ， 承租人经出租人同意 ， 可以将租赁物转租给第三人 。 承租人转租的 ， 承租人与出租人之间的租赁合同继续有效 ， 第三人对租赁物造成损失的 ， 承租人应当赔偿损失 。 承租人未经出租人同意转租的 ， 出租人可以解除合同 。
《商品房屋租赁管理办法》（2011年建设部令第6号）第十一条规定 ， 承租人转租房屋的 ， 应当经出租人书面同意 。 承租人未经出租人书面同意转租的 ， 出租人可以解除租赁合同 ， 收回房屋并要求承租人赔偿损失 。
北京市住房和城乡建设委员会等8部门印发的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》（京建法〔2017〕21号）规定 ， 承租人不得擅自转租、合租 ， 合同明确约定可以转租、合租的除外 。 承租人根据合同约定转租、合租的 ， 应当按本办法规定办理住房租赁登记备案 。 次承租人不得再次转租 。

案例4：租户在出租房屋内发生安全事故人身损害赔偿责任由谁承担
【案情】
2016年4月21日 ， 房屋产权人周某与某房地产经纪公司、某资产管理公司签订房屋出租委托合同 。 2016年4月30日 ， 张某某与某房地产经纪公司（该房屋的实际管理人）签订租赁合同 ， 约定张某某承租该房屋中的一间 。 租赁期间 ， 张某某在屋内使用电热水器洗澡时 ， 被电击身亡 。


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