房屋|市住建委联合二中院共同发布住房租赁典型案例 出租人交付房屋与合同约定不符应承担违约责任
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为防范和减少住房租赁纠纷 ， 促进住房租赁市场的健康发展 ， 6月11日 ， 北京市第二中级人民法院联合北京市住房和城乡建设委员会共同选取了住房租赁领域中纠纷较集中、问题较普遍的典型案例分批对公众发布 ， 并对案例涉及的主要规范性法律文件做重点提示 。
案例1：出租人交付房屋与合同约定不符应承担违约责任
【案情】
2017年2月7日 ， 某房地产经纪公司（以下简称某公司）与王某某签订《北京市房屋租赁合同》 ， 约定某公司将一房屋租于王某某使用 ， 租期至2017年10月23日 。 合同还约定如果某公司交付的房屋严重不符合合同约定的 ， 王某某有权单方解除合同 ， 且某公司应向王某某支付违约金 。
该房屋有一格朝北窗户 ， 窗式空调系房屋唯一通风通道 。 王某某入住后 ， 发现该窗式空调发生故障无法使用 ， 2017年7月起 ， 王某某多次拨打某公司服务电话报修 ， 某公司未予解决 。 2017年8月9日 ， 王某某要求某公司履行维修义务 ， 并申明如果到2017年8月25日仍未解决 ， 其将根据合同约定解除合同并要求某公司承担违约责任 。 2017年9月9日 ， 王某某向某公司发送《关于解约及退费的告知函》 ， 要求解除合同 ， 并要求某公司退还剩余租金、押金、卫生费 ， 并承担违约责任 。 王某某的租金已交至2017年11月8日 。
后王某某向法院起诉 ， 要求甲公司退还2017年9月9日至2017年11月8日的租金、押金及卫生费 ， 并支付违约金 。
法院生效判决认为 ， 某公司提供的窗式空调不具备使用条件 ， 致使涉案房屋唯一通风口无法使用 ， 王某某多次主张维修 ， 但某公司未在合理期限内予以解决 ， 涉案房屋存在的上述问题已达到严重不符合合同约定、无法正常使用的程度 ， 故王某某有权单方解除合同 ， 双方之间的合同自某公司收到王某某发出的《关于解约及退费的告知函》之日即2017年9月9日已经解除 。 王某某要求某公司按照合同约定支付违约金 ， 亦符合合同约定 ， 予以支持 。 合同解除后 ， 押金及剩余期间的租金、卫生费应予退还 。
【法律提示】
《中华人民共和国合同法》第八条规定 ， 依法成立的合同 ， 对当事人具有法律约束力 。 当事人应当按照约定履行自己的义务 ， 不得擅自变更或者解除合同 。 依法成立的合同 ， 受法律保护 。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定 ， 当事人可以约定一方解除合同的条件 。 解除合同的条件成就时 ， 解除权人可以解除合同 。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定 ， 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 ， 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 。
案例2：承租人被新房主清退损失谁来承担
【案情】
2016年7月28日 ， 高某与丁某续签《北京市房屋租赁合同》 ， 约定高某续租丁某的房屋 ， 租期为2016年9月1日至2017年8月30日 。 高某于2016年7月29日向丁某支付了半年租金 ， 上期押金转为本期押金 。 2016年8月底 ， 丁某把房子卖给张某 ， 并办理了过户手续 。 2016年9月6日 ， 张某强行带人进入房屋并留置人员于屋内直至9月11日高某搬离房屋 。 高某的丈夫9月6日从外地回京处理此事 ， 并于9月12日离京 ， 共计支付路费1105.5元 。 9月11日 ， 高某另租房屋居住 ， 并支付中介费6500元 。
后高某诉至法院 ， 要求丁某退还押金、剩余租金 ， 赔偿中介费6500元、交通费1105.5元 。
法院生效判决认为 ， 根据买卖不破租赁的原则 ， 房屋产权的变更不影响租赁合同的效力 。 张某与高某应继续履行原租赁合同 。 高某称由于张某的阻扰其于2016年9月11日搬离了房屋 ， 涉案房屋由张某实际占用 。 丁某诉讼期间明确同意退还高某未使用涉案房屋期间收取的租金 ， 法院不持异议 。 因涉案房屋已经过户给张某 ， 丁某已经丧失了对房屋处分的权利 ， 丁某占用高某的押金缺乏依据 ， 应予返还 。 张某与高某履行《北京市房屋租赁合同》过程中 ， 高某由于张某的阻扰搬离了涉案房屋 ， 根据合同相对性原理 ， 高某所要求的中介费、交通费均系张某违约行为造成的损失 ， 其应向张某另行主张 。
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