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房屋|市住建委联合二中院共同发布住房租赁典型案例 出租人交付房屋与合同约定不符应承担违约责任( 三 )


张某某父母以侵害承租人张某某生命健康权为由 ， 起诉房主周某、某房地产经纪公司 ， 要求赔偿死亡赔偿金、丧葬费、被扶养人生活费、精神损害抚慰金等 。
法院生效判决认为 ， 周某作为本案房屋所有权人 ， 在出租时应保障相关电器设备符合安全使用的标准 ， 法院酌定周某承担70%的责任；某房地产经纪公司作为房屋的实际管理人 ， 其对所出租房屋内的物品亦负有安全保障义务 ， 其未尽到检查维修义务 ， 应承担20%的责任；张某某应当具有一定的用电安全常识 ， 且房屋租赁合同附件居住治安安全责任书中亦对热水器的安全使用作出提示 ， 其自身未尽到谨慎注意义务 ， 法院酌情确定其承担10%的责任 。
【法律提示】
《中华人民共和国侵权责任法》第十六条规定 ， 侵害他人造成人身损害的 ， 应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支出的合理费用 ， 以及因误工减少的收入 。 造成残疾的 ， 还应当赔偿残疾生活辅助具费和残疾赔偿金 。 造成死亡的 ， 还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金 。
《北京市房屋租赁管理若干规定》（2011年北京市人民政府第231号令）第十六条规定 ， 出租房屋的安全由房屋所有人负责 。 房屋承租人应当对其使用行为负责 。 房屋所有人将出租登记的房屋委托他人管理的 ， 应当书面报告房屋所在地的基层管理服务站 。

《北京市房屋租赁管理若干规定》（2011年北京市人民政府第231号令）第十七条规定 ， 出租房屋的建筑结构和设备设施 ， 应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件 ， 不得危及人身安全 。 禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租 。
案例5：承租方严重违反合同约定出租方有权解除合同并主张赔偿
【案情】
2016年11月2日 ， 李某与某电影公司签订《北京市房屋租赁合同》约定将其房屋出租给某电影公司用于居住 ， 居住人数为6人 ， 最多不超过8人；租赁期自2016年11月2日至2018年11月1日；并约定某电影公司欠缴各项费用达1000元的 ， 或者利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的 ， 李某有权单方解除合同 ， 收回房屋 ， 且某电影公司应按月租金的100%向李某支付违约金 。 合同签订后 ， 李某向某电影公司交付了房屋 ， 某电影公司向李某支付了押金和租金 。 双方合同履行期间 ， 某电影公司违反了合同中居住人数最多不超过8人的约定 ， 最多居住人数达15人 ， 屡次出现扰民现象 ， 引起相邻方不满 ， 并拖欠水费1843元 。 李某要求解除合同 ， 2017年6月16日某电影公司搬出房屋 。
后某电影公司诉至法院 ， 要求李某退还剩余租金及押金 ， 并支付提前解除合同的违约金 。 李某向法院提出反诉 ， 要求某电影公司赔偿违约金并支付水费 。
法院生效判决认为 ， 某电影公司违反了合同中居住人数的限制 ， 屡次出现扰民现象 ， 并拖欠水费的行为系违约行为 ， 某电影公司应按合同约定承担相应的违约责任 。 李某按合同约定向某电影公司提出解除合同并无不当 。 故对李某要求某电影公司赔偿违约金及支付水费的反诉请求应予准许 。 考虑到某电影公司于李某提出解除合同后已搬出涉案房屋 ， 本着公平原则 ， 李某应将某电影公司搬出房屋之后的剩余租金及押金退还给某电影公司 ， 驳回某电影公司要求支付违约金的诉讼请求 。
【法律提示】
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定 ， 当事人可以约定一方解除合同的条件 。 解除合同的条件成就时 ， 解除权人可以解除合同 。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定 ， 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 ， 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 。
【房屋|市住建委联合二中院共同发布住房租赁典型案例 出租人交付房屋与合同约定不符应承担违约责任】


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