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房价|原创中国奥园正式入主京汉股份，二次“北伐”能否成功？( 二 )


值得注意的是 ， 房地产行业属于资金密集型行业 ， 前期需要投入大量的资金拿地、建房 ， 高速发展的同时 ， 一定伴随着高负债 。 中国奥园的负债率也是一路上升 ， 从刚上市时的不到50% ， 上升到2015年前后的70% ， 到2019年末 ， 其负债率已上升到87.24% 。
与此同时 ， 反应公司偿债能力的净资产负债率也是大幅飙升 ， 从2016年的353.95% ， 上升至2019年的683.53% ， 是一种高风险高收益的财务结构 。
奥园总资产为2898.81亿元 ， 其中总负债为2528.84亿元 ， 净资产为369.97亿元 。 值得注意的是 ， 房地产行业的暴利 ， 事实上来源于房价不断上涨 ， 公司高负债获得的超额收益 。 中国奥园总资产中有1589.31亿元的可供销售物业 ， 也就是待卖的房子 ， 只要房价一直涨 ， 时间就对地产公司就有利 。
对于房地产大佬来讲 ， 落败大多时候是因为拿不到低成本资金或是被坑 ， 而中国奥园的老板便有两次如此遭遇 。
两落两起的郭梓文
2013年 ， 新华社统计资料显示 ， 房地产快速发展 ， 房价不断高企 ， 落马的贪官当中有80%的官员都和房地产及城建相关 。
回顾中国房地产高速发展的20年 ， 有多少位商界、政界的大佬 ， 因为房地产相关的行贿、受贿而身陷牢笼 。 其中 ， 昔日的中国首富黄光裕 ， 便是其中之一 。
郭梓文的两次折戟一次“被坑” ， 一次判断失误 。
刚刚入选《福布斯中国100富人榜》的郭梓文 ， 于2003年从湖南出版集团手中买下诚成文化（现名百川能源 ， 600681.SH）11.3%的股权 ， 位列第一大股东 ， 准备借壳上市 。
诚成文化是许晴前男友刘波卖给湖南出版集团的 ， 谁料想郭梓文刚买下不久 ， 刘波被爆出“金融诈骗” ， 欠下的贷款高达40亿 ， 诚成文化背着数亿元的担保贷款 ， 郭梓文的上市路一夜梦碎 。 2004年 ， 奥园总部还被爆出裁员 ， 质疑声不断 。
好在 ， 当时土地招拍挂改革刚刚出台 ， 中国房地产市场迎来一波小阳春 ， 郭梓文逐步回归大众视线 ， 再次登上各大富豪榜 ， 并于2007年 ， 中国奥园终于登陆港交所 ， 成功上市 。
2008年 ， 金融危机爆发 ， 重新站起来的郭梓文 ， 开始向北京进发 。 2009年7月 ， 奥园斥资3.7亿元拿下北京世纪协润地产41.33%的股权 ， 获得北京著名烂尾楼“长安8号”的操盘权 。
彼时地产圈流行着一个鄙视链：没在北京做过项目的都是二流房企 。 从这个角度看 ， 奥园俨然已跻身于一流房企 。 当时 ， 郭梓文毫不掩饰自己对人生第一个豪宅项目的信心：未来三年内赚回130亿 。
现实再一次给了郭梓文一次沉痛的打击 ， 该项目入市两年只卖了13亿 ， 第三年项目转卖 ， 130亿的美梦破灭 。 郭梓文说 ， 未来要多布局受调控影响较小、刚性需求较大的城市 。
收完残局撤回广州 ， 郭梓文又陷入一阵沉寂 。 爱唱歌的夜莺 ， 第二次噤若寒蝉 。
2015年 ， 房地产去库存 ， 房价再次迎来大幅上涨 。 这一年 ， 中国奥园再次开启大幅扩张 ， 负债和土地储备开始大幅增长 ， 贷款和拿地能力是考验一个房企能力的重要指标 ， 奥园这两项能力都很厉害 。
截至2019年末 ， 中国奥园土地储备规划总建筑面积1425万平方米 ， 项目达280个 ， 覆盖超过30个城市 ， 其中大部分在粤港澳大湾区 。
值得注意的是 ， 郭梓文再次频繁登上富豪榜的同时 ， 公司的慈善事业也是不甘落后 ， 捐款建学校、建乡村卫生室 ， 在媒体眼里他是有担当的企业家 。
你如何看待房价未来的走势？对于奥园未来的业绩如何 ， 你怎么看？欢迎在评论区留言 。


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