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财经|佳源服务赴港上市：八成物管收入来自关联方，月均收费远低于同业( 二 )


通过收购 ， 佳源服务也在扩大自身业务版图 。 如2019年收购湖南华冠65%股权 ， 佳源服务取得17个项目共计2.7百万平米的在管建筑面积 ， 一举将业务版图扩大至湖南省 。
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佳源服务项目分布（来源：招股书）
虽说收购让其走上全国化的道路 ， 但佳源服务目前在管总建筑面积的约84.3%位于长江三角洲地区 。 其中 ， 浙江省在管项目多达74个 ， 是在管总项目数的近一半；此外 ， 上海、江苏、安徽的在管项目分别为4个、33个及8个 。
毛利率低于同行 ， 第三方与关联方收费相当
佳源服务现时有物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三大业务分部 ， 其中 ， 物业管理服务属于传统业务项 ， 包括清洁、安保、园艺及景观、维修及维护服务等；非业主增值服务包括管理服务、前期规划及设计咨询服务、交付前清洁及检查服务、停车场协销及协租服务等；社区增值服务则包括家居服务、公共区域增值服务、停车场协租服务及向业主销售杂货 。
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佳源服务收入结构（来源：招股书）
由于增值服务的盈利远比基础物业服务要好 ， 深挖增值领域价值是众多物管企业要做的事情 。 但物业管理服务仍是佳源服务收入的最重要支柱 ， 年贡献率在八成左右；非业主增值服务的收入贡献近15% ， 社区增值服务收入比重则相当微弱 。
而增值服务的高收益 ， 应用在佳源服务身上却是个伪命题 。 据悉 ， 2019年佳源服务的非业主增值服务的毛利率只有25.6% ， 社区增值服务的毛利率也只有35.1% ， 这在业内并不算高 。
本应高毛利的业务没能获得高毛利 ， 叠加该部分份额不大 ， 佳源服务的毛利率水平较低就可以想象得到 。 2017-2019年佳源服务的整体毛利率水平分别为21.8%、23.8%及23.9% ， 总体相对稳定 。
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佳源服务毛利率情况（来源：招股书）
而在2019年 ， 24家物业管理上市公司毛利率为25.78% ， 行业龙头碧桂园服务（06098.HK）、雅生活服务（03319.HK）分别达到31.6%、36.7% ， 这就意味着佳源服务的毛利率非但低于行业水准 ， 距离典型企业差距更为明显 。
细究其中的原因 ， 怕是与单位收费过低有关 。 于2017年、2018年及2019年 ， 佳源地产品牌开发项目的平均物业管理费为每月每平方米1.04元、每月每平方米1.23元及每月每平方米1.33元 ， 而第三方物业开发商开发项目的平均物业管理费为每月每平方米1.21元、每月每平方米1.12元及每月每平方米1.32元 。
但在2019年 ， 物业服务百强企业每月每平方米平均物业管理费整体约为3.9元 ， 其中 ， 办公楼、商业物业及医院约为6.0元至7.0元 ， 公众物业、学校物业及产业园物业分别为3.0元至4.0元 ， 而住宅物业约为2.1元 。
【财经|佳源服务赴港上市：八成物管收入来自关联方，月均收费远低于同业】以此来看 ， 以住宅物业居长的佳源服务的月均收费不足行业百强的三分之二 ， 毛利率偏弱的情况自然可以理解 。


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