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龙湖房产|才能买房，楼市是一个重复2万次的游戏？专家：再等7个月

今天看到中泰宏观的一篇研报 ， 关于贫富变化的研究 ， 值得分享给大家 。
核心观点是：即使在最公平的竞争规则下 ， 最终也产生了非常不平均的结果 。
报告中举了个例子：假设200人参加1个游戏 ， 每个人的初始财富都是100元 ， 每一轮游戏中 ， 每个人将自己的1元钱随机送给另一个人 ， 每人获得1元钱的概率完全相同 。
把这个游戏重复2万次 ， 会是什么结果？
按理说 ， 每个人的概率既然相同 ， 重复2万次之后 ， 应该还是每人100元才对 。
结果却并非如此：当游戏玩到2万次的时候 ， 20%的有钱人 ， 占有了接近50%的财富 。
我在想 ， 楼市似乎也是1个重复2万次的“100元游戏” 。
1998年房改后 ， 买房的机会 ， 对每个人来说都是均等的 。 这个游戏 ， 已经重复了20年 。
一方面 ， 行业财富、规模、体量快速扩张 。
龙湖房产|才能买房，楼市是一个重复2万次的游戏？专家：再等7个月
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20年来 ， 房屋新开工面积从2亿平增至20.9亿平 ， 累计上涨9.3倍 。
房地产开发投资完成额从0.2万亿元增至12万亿元 ， 累计上涨55.8倍 。
商品房销售面积和销售金额分别从1.2亿平增至17.2亿平、0.3万亿元增至15万亿元 ， 累计上涨13.1、58.7倍 。
另一方面 ， 每年都吸引了大量玩家加入 。
2018年 ， 全国房地产企业数量达9.8万个 ， 比1998年的2.4万个增长3.1倍 ， 其中5家房企位列世界500强 。
截止到2019年6月末 ， 我国贷款余额146万亿元 ， 其中与房地产相关的贷款分别有：小微贷款10.7万亿元 ， 占比7.3%；房地产贷款41.9万亿元 ， 占比28.7%；住户（家庭）贷款51.7万亿元 ， 占比35.4% 。
这个游戏重复20年后 ， 也出现了类似的结果 。
拿行业集中度这个指标来说 ， 2018年前10强、20强、50强房企市占率分别为26.9%、37.4%、55.1% ， 分别较2010年提升17.4、24.7和39个百分点 。
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要知道 ， 这几十家房企 ， 在全国近10万家开发商中 ， 只是万分之五而已 ， 他们却拥有50%以上的市场占有率 。
购房者的财富分布 ， 也是一样 。
胡润百富对中产的界定是一线城市年家庭收入30-150万 ， 新一线及其他城市家庭年收入20-150万的城镇居民 。
得出的结论是 ， 截止今年（2018年）8月 ， 我国大陆地区的中产阶级数量为3321.4万户 。
北京占了最高的比重 ， 为17.54%；其次是广东 ， 占比为17.35%；排在第三位的是上海 ， 占比15.19% 。
房价越高 ， 中产越多 。
与此同时 ， 统计显示 ， 还有10亿人没坐过飞机 ， 5亿人没用过抽水马桶 。
也就是说 ， 大城市随便找个小区 ， 都是身价上千万的富豪 。 三线以下小城市和农村 ， 低收入者依然遍地都是 。
这场重复2万次的游戏 ， 什么时候会结束？
具体时间我们很难去预测 ， 唯一肯定的是 ， 房产带来的财富分化 ， 依然会加剧 ， 直至价格传导体系出现“负反馈” 。
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何为负反馈？
房企融资减少 ， 房价停涨 ， 降价促销 ， 资金从楼市抽离 ， 高位接盘者承担全部损失 ， 提前“下车”的 ， 赚的盆满钵满 。
李迅雷举过一个例子：一个本身价值100元的商品 ， 甲如果能够以150元的价格卖给乙 ， 那甲就相当于赚了乙50块钱 。
如果乙再以210块钱卖给丙 ， 那么乙相当于赚了丙60块钱 。
如果这个时候商品的价格又回到了100元 ， 那么丙相当于就损失了110元 ， 而甲和乙赚的钱的总和恰好也是110元 。
因此 ， 他认为靠买卖房产赚钱 ， 本质上就是个“零和游戏” 。


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