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摩天大楼|给“摩天大楼热”降温！想建大楼 高度有了新要求( 二 )


告别摩天大楼竞赛
——超高层建筑建设成本高 ， 维护要求高 ， 过度追求易形成浪费
对于今天的中国建筑行业 ， 修建摩天大楼从技术上讲已不是难事 ， 更重要的是考虑是否需要 。
清华大学建筑学院教授宋晔皓认为：中国摩天大楼的数量很多 ， 占到全球总数的很大一部分 ， 住建部门应该对修建超高层建筑进行约束 。 他表示 ， 在寸土寸金的区域修建超高层建筑 ， 的确能缓解用地紧张的状况 。 但对于很多城市与区域而言 ， 其现有土地开发强度并没那么大 ， 是没有必要修建超高层的 。 企业、政府等相关方往往是出于各自的考量 ， 产生了这种冲动 。 超高层建筑的建设成本高 ， 运营与维护成本大 ， 但租金、售价的回报却不见得很理想 ， 还要面临着消防安全等不可预知的特殊情况的挑战 。
目前中国的摩天大楼大多为写字楼或酒店 。 戴德梁行报告显示 ， 2019年中国一线城市整体写字楼市场空置率攀升 ， 达到近10年最高点 ， 平均在10%左右；二线城市写字楼平均空置率更高 ， 平均在28%左右 。
戴德梁行中国区研究部主管魏东表示：在空置率较高的城市 ， 超高层项目将面临着建成后较重的销售或出租压力 ， 一旦发生招商困难引发财政紧缩、前期开发项目时申请的大额贷款无法偿还等现象 ， 投资风险将会愈发加大 。 虽然这些城市的高空置率未必都是由超高层建筑造成的 ， 但不可否认的是 ， 超高层建筑的总体体量巨大 ， 动辄几十万平方米的项目投放市场需要更长时间的消化周期 。 如果开发商的资金实力难以支撑长期持有 ， 大多数开发商会选择将项目散售 ， 而一旦散售 ， 项目品质将会在短期内迅速下降 。
不管是建设成本还是后期维护经营成本 ， 摩天大楼都对一个城市的经济发展有着较高要求 。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出 ， 超高层建筑外表看似靓丽 ， 但居住和办公的性价比最低 。 首先 ， 公摊太大 ， 使用面积小；其次 ， 超高层建筑维护成本很高 ， 电梯、保温、照明、清洁、物业等费用 ， 要比普通住宅高2倍左右；最后 ， 超高层建筑是三高即高消耗、高成本、高碳排的最大来源之一 。
此外 ， 多数摩天大楼采用的全玻璃幕墙 ， 容易折射日照 ， 加剧城市热岛效应；消防设施应对摩天大楼的消防需求有技术瓶颈等 ， 还存在一系列问题急需解决 。
业内人士指出 ， 一个城市没有雄厚的经济实力 ， 无法建设和运行维护摩天大楼 。 但过度追求摩天大楼甚至形成一种竞赛 ， 则必然带来浪费 。 随着国家对超高层建筑进行限制 ， 摩天大楼热将真正降下温来 ， 有望引导中国城市建筑进入更加理性、务实的阶段 。


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