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小债看市|2000亿负债“闽系房企”涉重大诉讼，林氏三兄弟一路激进扩张( 二 )


据2019年克而瑞数据显示 ， 旭辉集团以1818.4亿操盘金额位居房企第15位；以1097.1万平方米操盘面积位居第19位 。
小债看市|2000亿负债“闽系房企”涉重大诉讼，林氏三兄弟一路激进扩张
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2019年克而瑞数据
旭辉集团销售额大幅提升的背后 ， 是其大手笔豪掷土拍市场 。
2017和2018年 ， 旭辉集团分别耗资452亿和411亿元 ， 拿下78个和93个土地项目权益 ， 新增土地面积1320万平方米和1240万平方米 。
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新增土储情况
然而 ， 疯狂拿地导致旭辉集团负债迅速攀升 ， 其财务杠杆水平曾一度接近80% 。
截至2019年年末 ， 旭辉集团的总负债已超2000亿 ， 其总资产2682.49亿元 ， 净资产636.49亿元 ， 资产负债率76.27% ， 净负债率19.25% 。
《小债看市》分析债务结构发现 ， 旭辉集团主要以流动负债为主 ， 流动负债占总负债比为77% 。
截至2019年年末 ， 旭辉集团有流动负债1566.15亿元 ， 其中短期有息债务84.61亿元 ， 应付票据及应付账款183.32亿元 ， 其他应付款项726.95亿元 。
相较于短期债务 ， 旭辉集团流动资金较为充沛 ， 其账上货币资金还有420.2亿 ， 可以覆盖短期债务 。
除此之外 ， 旭辉集团还有非流动负债479.85亿元 ， 其中长期借款369.22亿元 ， 同比增长41%；应付债券88.36亿元 ， 其整体有息负债有548.88亿元 ， 较上年年末增长超30% 。
有息负债飞涨的同时 ， 旭辉集团融资成本也在上升 ， 2019年其整体融资成本为6% ， 同比上升20个基点 。
值得注意的是 ， 2019年旭辉集团有息负债中 ， 非银金融贷款规模增加明显 ， 由27亿增长至86亿元 。
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有息负债明细
近年来 ， 旭辉集团外部融资主要依赖于长期借款 ， 该指标规模比2016年翻了9倍多 。 虽然目前旭辉集团流动性较充盈 ， 但当长期借款转化为一年内到期非流动负债时 ， 对其资金链将是个严峻的考验 。
在外部融资方面 ， 除了借款和债券融资 ， 旭辉集团还有60次应收账款融资 ， 26次股权质押以及7次信托融资 。
截至2019年年末 ， 旭辉集团银行授信总额为2003.78亿元 ， 未使用授信额度为1194.89亿元 ， 可见财务弹性较好 。
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银行授信情况
另外 ， 旭辉集团的存货和其他应收款规模庞大 ， 对资金形成较大占用且未来存在一定回收风险 。
2019年年末 ， 旭辉集团的存货为1208.93亿元 ， 其他应收款619.47亿元 ， 分别占流动资产的50%和26% ， 其他应收款中包括应收关联方往来款311.14亿元 ， 少数股东往来款173.73亿元以及合作方往来款88.23亿元 。
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存货和其他应收款情况
总得来看 ， 旭辉集团业绩增速放缓 ， 毛利率下降 ， 经营性现金流净流出 ， 种种迹象表明如今头部房企盈利能力提升承压 ， 而其前期高举高打的融资后遗症却开始显现 。
03林氏三兄弟创业
1990年 ， 林中从厦门大学企业管理系毕业 ， 他放弃体制内的“铁饭碗” ， 成为了一家房地产公司的销售 。
在对房地产行业形成初步认知后 ， 林中发现在厦门虽然想买房的人很多 ， 但好房源却很少 ， 这正是由于当时整个行业中缺少中介服务商 。
于是1992年 ， 24岁的林中在厦门创办了“永升物业服务公司” ， 最初帮开发商做销售代理 ， 两年后进入地产开发领域 ， 投身于时代的洪流 。


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