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深悦会|高管动荡背后：正荣地产“千亿的烦恼”( 二 )


正荣地产是正荣集团下面的地产集团 ， 后者除了地产还有正荣产业和正荣资本两大业务板块 。
正荣地产官网显示 ， 其于1998年成立 ， 专注于开发住宅物业以及开发、运营和管理商业及综合用途物业 ， 于2018年在香港联交所挂牌上市 。
创始人欧宗荣1964年1月出生在福建莆田 ， 2019福布斯全球亿万富豪榜排名877位、2019年胡润百富榜排名第81位 。 福建省优秀企业家、中国地产闽商领军人物等各种光环加身 。
过去十年是房地产企业规模化发展最快时期 ， 正荣地产也不例外 。 从2013年冲出福建走向全国 ， 正荣地产的发展速度就踩上了火箭 。
同花顺统计的数据显示 ， 2014年正荣集团的营业收入才30.4亿元 ， 到了2017年 ， 已经接近200亿元！不过从2018年上市起 ， 杠杆地产发现 ， 其营收增速开始放缓 。
深悦会|高管动荡背后：正荣地产“千亿的烦恼”
本文插图

与营收增速疲软相对应的是正荣集团的人事动荡 。
据公开报道 ， 上市后的不到两年时间 ， 正荣地产已经有10多名高管离职 。 去年 ， 带领正荣从几十亿到进军千亿的行政总裁王本龙离职 ， 曾同任联席行政总裁的林朝阳、原正荣地产副总裁肖春和 ， 被调走 。 正荣地产的“三人行”职业经理人天团 ， 只剩下了黄仙枝一人 。
今年 ， 正荣地产助理总裁、营销中心总经理段静离职；乐居财经获悉 ， 副总裁田永盛内部提出离职 。 文初杠杆地产提到 ， 非执行董事欧国强将在8号的股东周年大会去职……
人是一切的核心 。 高管变动如此 ， 也难怪正荣集团这两年的成绩平平了 。
03
千亿争议背后：净利润增速大降
2018年 ， 在港交所上市的第一年 ， 正荣地产就成功进军“千亿俱乐部” 。 杠杆地产看到正荣地产披露的数据 ， 其2018年、2019年全口径销售数据分别为1080亿、1307亿 。
不过 ， 对于这个“千亿”头衔 ， 外界也是质疑颇多 。 主要在于“权益”二字 。
熟悉地产业的杆友应该都懂 ， 销售额分为全口径和权益销售额 ， 其中权益销售额才是房企属于自己的 。
“千亿”光环背后 ， 正荣集团权益占比多少呢？据第一财经采访人员独家获悉的数据显示 ， 2017年、2018年、2019年正荣地产实际效益销售数据约为351亿、361亿、372亿左右 。
若此数据为真 ， 那么正荣地产的权益销售率还不到50% ， 远低于行业常规水平 。 去年杠杆地产写过 ， 浙江有个实现了千亿销售 ， 然后大发钱、大度假的房企也是如此 ， 很好玩 。
话说回来 ， 表面的繁荣谁不喜欢 ， 合作开发有水加也可以理解 。 真正有趣的是净利润增速 。
上图同花顺的截图可以看到 ， 2019年 ， 正荣地产归母净利润同比增速为18.9% ， 相比2018年的50.53%斩到小腿肚 ， 更别提2015、2016年684.75%、182.58%的增速了 。
深悦会|高管动荡背后：正荣地产“千亿的烦恼”
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经营性现金流也是常年为负值 ， 如果不是这两年主动急刹车、降杠杆 ， 杠杆地产难以想象后果会如何 。
说起降杠杆 ， 也并非易事 。
比如正荣地产少数股东权益大增 ， 就被业内质疑有借此美化负债率的嫌疑 。
一个字：难 ， 两个字：很难 ， 三个字：非常难 ， 四个字：南山加南!
2020年还剩不到7个月 ， 还有70%多的目标销售额未完成 。
正荣地产后续表现如何 ， 我们拭目以待 。 但愿整装过后 ， 下半年我们都将迎来大爆发！
深悦会|高管动荡背后：正荣地产“千亿的烦恼”
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生命是一场雷同且漫长的修行
学习是一场枯燥且充满了希望的渡劫
无论如何 ，
深悦君将14年地产从业积攒的所有私货


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