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深悦会|高管动荡背后：正荣地产“千亿的烦恼”


6月伊始 ， 前五月房企们的“成绩单”也陆续公布 。 简单看了几家 。
金地：前5月累计实现签约面积311.1万平方米 ， 同比下降2.81%；累计实现签约金额678.0亿元 ， 同比上升4.84% 。
正荣：前5月累计合约销售金额约为408.84亿元 ， 累计合约销售建筑面积约为267.79万平方米 ， 同比分别减少10.9%、11.25% 。
雅居乐：前5月预售金额合计为人民币402.1亿元 ， 对应建筑面积为274.3万平方米 ， 同比分别减少11.82%及11.63% 。
越秀地产：前5月累计合同销售（连同合营公司项目的合同销售）金额约258.37亿元 ， 同比下降约10% ， 累计合同销售面积约100.5万平方米 ， 同比下降约19% 。
上半年接近结束 ， 情况不是很妙 ， 原因你懂的 。
最近各行业正在恢复中 ， 摆地摊、融资、促销……
不大家是否有此感觉 ， 今年的各种促销似乎比往年来得更密集些 。
但 ， 报复性消费似乎没来 。
销售疲软 ， 融资来补 。 海外发债又热起来 。
以正荣地产为例 ， 20多天里 ， 该公司就发行了2次美元债 ， 利息都偏高 。 最近又面临高管人事变动、以及急刹车“后遗症”等问题 。 新病旧疾叠加 ， 杠杆地产着实担忧 。
01
连续发债成本偏高、销售萎靡
今天主要说说正荣地产 。
先从发债说起 。
6月5日 ， 正荣地产发布公告 ， 将发行一笔金额为2亿美元票据 ， 年化利息为8.30% ， 每100美元的发行价为99.94美元 ， 到期日为2023年9月15日 。
深悦会|高管动荡背后：正荣地产“千亿的烦恼”
本文插图

更早之前的5月15日 ， 正荣地产宣布 ， 发行2亿美元2024年到期、年息8.35%的优先票据 ， 试图通替换高利率的旧债 ， 来改善利润率下滑的不妙处境 。 两次发债时间仅隔了20天 。
利息不是特别高 ， 但也不属于很低的那一类 。
境内债就不多说了 ， 利息通常都比较低 。 如万科、中海 ， 成本都在2%左右 ， 可以说低到尘埃 。
境外债如最近也发行了5亿多美元优先票据的碧桂园 ， 票面利率为5.4%；5月份 ， 时代中国也发行了2亿美元的优先票据 ， 票面利率为6%；相比之下正荣地产的成本似乎不低 。
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不过还有更高的 ， 如力高集团就发行2023年到期的1.5亿美元优先票据订立购买协议 ， 成本达13%；鸿坤地产 ， 5月底的境外债票面利率14.75%；
更惊人的是明发集团 ， 6月1日发行的1亿多美元债年利率22% 。 这样来看 ， 正荣地产的海外融资成本还算是中等利率了 。
不过值得注意的是 ， 今年黑天鹅爆发后 ， 海外融资也应该是偏宽松的 ， 但正荣地产这两次发债的利率均高于2019年其平均融资成本 。 2019年该公司加权融资成本为7.5% 。
另一方面 ， 黑天鹅对国内的影响正逐渐消退 ， 但似乎前期的各种蓄客手段带来的销售成果并不明显 。
深悦会|高管动荡背后：正荣地产“千亿的烦恼”
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如文初杠杆地产提到的 ， 前5月正荣地产的销售额和销售面积同比是下降的 ， 5月单月的表现还不错 。
5月份 ， 正荣地产累计合约销售金额约为124.89亿元 ， 合约销售建筑面积约为83.11万平方米 ， 合约平均售价约为每平方米15000元 ， 同比分别增长17.69%、26.49%及减少0.66% 。
等了几个月的客 ， 增速算是来了 ， 不过也要和同行比 ， 更重要的是接下来几个月 。
02
“动荡”2019年
说了这么多 ， 或许很多人还不太了解正荣地产 。
但说到闽系房企杆友们一定印象深刻 。
实际上 ， 正荣地产也是正宗的“闽系血统” 。


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