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别误会，海南的政策与楼市无关

很长一段时间 ， 海南在楼市这个维度 ， 已经淡出了大家的视线 。 从工业薄弱、更多靠第一产业和服务业支撑的全省GDP为5308.94亿来看 ， 海南还富不过苏南的地级市 。 所以某种程度上 ， 海南严厉调控后楼市沉寂 ， 大概就只剩下旅游会被人想起 。 但地理位置特殊、人口少地域广的海南 ， 向来就是一块天然的政策改革试验田 。海南是不缺利好的 ， 就像这次的《海南自由贸易港建设总体方案》一样 ， 足够重磅而且也有话题性 。 但话题性背后 ， 被讨论更多的还是海南的楼市 。归根结底 ， 还是由于海南前三次大的政策利好 ， 最后都或多或少地滋养了楼市 ， 过去30年 ， 这里反复上演过楼市的造富、失落和不甘 。 所以这一次的《海南自由贸易港建设总体方案》公布之后 ， 很多投机者又开始遐想和蠢蠢欲动 。但只要深一层的去挖掘建设自贸港前 ， 海南近乎舍弃楼市“断臂求生”的动作后 。 你会发现：这次自贸港建设的利好 ， 结果也许真不一样 。1这个直觉并不是个人的空巢来风 ， 也不是假想和猜测 ， 而是几个现象层层叠加 ， 在我面前展开的海南决心 。第一个决心：不断加码的调控为了扭转房价较快上涨带来的发展困境 ， 2018年4月22日 ， 海南出台了堪称史上最严格的限购政策 。别误会，海南的政策与楼市无关
到底有多严格？可以透过几个重要的点来窥探：1. 实行严格的限购政策 ， 在已出台限购政策的基础上 ， 实施全域限购 。2. 五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售 。3. 海口、三亚、琼海已实行限购的区域 ， 非本省户籍居民家庭购买住房的 ， 须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明 。4. 上述区域之外 ， 非本省户籍居民家庭购买住房的 ， 须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明 。5. 各市县要加强购房资格审查 ， 规范住房交易行为 。 非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房 。要么不调控 ， 一调控就是全省限购 ， 海南全域的房票 ， 开始一票难求 。 调控到这并没有结束 ， 海南楼市最大的外向输入型市场封闭 ， 但户籍人口的宽松 ， 仍然是海南最后的保留和倔强 。下面这两条政策 ， 彻底把企事业单位、新落户、省内户籍买房的漏洞堵上了：2019年1月10日 ， 海口暂停向企事业单位出售商品住宅 ， 新落户家庭限购一套 。2020年3月7日 ， 海南印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》：对在本省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭 ， 停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房 。新海南人 ， 1套封顶 。 老海南人 ， 2套改善封顶 。在这样的背景下 ， 整个2019年海南的房地产开发投资同比下降22.1% ， 商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8% 。 很多人还调侃过：从此以后 ， 海南挥泪告别房地产 。第2个决心：打补丁式的调控对于调控的改变 ， 也有几个打补丁式的改变：1. 停止批建100平米以下商品房2. 144平以下才会被认定为普通住宅标准别误会，海南的政策与楼市无关
一个100平 ， 1个144平 ， 两个数字维度意味着什么？意味着对于海南这个旅居地域来说 ， 新建商品住宅告别100平以下 ， 普通住宅迎来144平以下 。自此海南新房再无小户型 ， 再无紧凑刚需 。 两个关于面积的门槛抬升 ， 相当于直接把投机的想法 ， 堵在了源头 。第3个决心：海南无预售今年3月7日海南出台的现房制度大家还记得吗？曾多次传过迫于压力被下架 。别误会，海南的政策与楼市无关
但其实政策文件的解读还在 ， 答采访人员问也还在 ， 包括5月22日 ， 海南省住建厅还对此做了深度解读 。 全域现房制度非常少有 ， 这是利于买房人的政策 ， 但对于房地产投资开发的发展 ， 是很难循环的 。开发商靠融资拿地 ， 靠预售争取现金流回款 ， 本质上这是一条从杠杆到开发再到销售回血的路径 ， 而现房制则意味着开发商的成本将几何级上升 。 如果说4月22之后海南在驱赶投资客 ， 那么3月7之后海南就是在驱赶中小开发商 。整体上 ， 海南去地产化的这条路 ， 从全域限购开始就是在玩真的 。2其实也不单单是楼市调控 ， 从土地端 ， 海南也在做一些没有回头路的改变 。同样是几个点状的现象：1. 海南再无炒楼花和囤地前几次的机遇 ， 海南立省到获批建设国际旅游岛 ， 再到自由贸易试验区 ， 反向变成了“炒楼花”“炒房”的推动力 ， 所以在自贸港之前 ， 海南同样在做抑制炒作土地的改变 。 比如说早在2016年就出台的关于存量建设用地的处置意见：无偿收回土地使用权或者收取土地闲置费 。对超过动工开发日期满2年未动工开发或未完成项目投资总额25%的 ， 采取无偿收回土地使用权方式处置 。对超过动工开发日期满1年未满2年不动工开发的 ， 按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费 ， 土地闲置费不得列入生产成本和已投资额 。


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