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观点地产新媒体|卓越商企服务招股书讲述的新资本故事，物业股又添一员

观点地产新媒体|卓越商企服务招股书讲述的新资本故事，物业股又添一员
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观点地产网时隔数月 ， 卓越分拆物业上市的靴子也终于落地 。
卓越物业是一家于1999年在深圳成立的物业公司 ， 与其他成群结队奔赴港交所上市的物业公司一样 ， 在物业股热潮下 ， 成为冲刺资本市场的一员 。
5月31日 ， 港交所正式披露卓越商企服务集团有限公司上市申请资料 。
只是不同于其他以住宅物业为主打的物业公司 ， 卓越物业主要定位商务不动产服务 。 此次披露的招股书 ， 便详细披露了卓越物业的收入组成 ， 其中商务物业管理服务总收益在2019年占比达到65.2% 。
作为卓越集团多次IPO失败之后的再次冲刺 ， 卓越物业亦为此次冲击资本市场做足了准备 ，
488页招股书中 ， 细致披露了卓越物业为上市而做出的架构改变 。
招股书详解
卓越物业给资本市场讲了一个故事——中国领先的商务物业管理服务提供商 。
据招股书披露 ， 截至2019年12月31日 ， 卓越物业在27个城市拥有308个在管项目 ， 总面积为2350万平方米 ， 其中总建筑面积1140万平方米的101个项目位于大湾区 。 项目包括商务物业、公共与工业物业及住宅物业 。
【观点地产新媒体|卓越商企服务招股书讲述的新资本故事，物业股又添一员】数据显示 ， 卓越物业的收益从2017年9.47亿元增至2019年18.36亿元 ， 复合增长率约为39.2%；纯利从2017年1.36亿元增至2019年2.34亿元 ， 复合年增长率约为30.9% 。
收入的快速增长 ， 得益于卓越物业管理面积快速增长 。 一方面 ， 卓越物业订约管理的物业总面积由截至2017年12月31日的1310万平方米增至截至2018年12月31日的2010万平方米 ， 截至2019年12月31日进一步增至3320万平方米 ， 复合年增长率约为59.1% 。
在管物业总面积则由截至2017年12月31日的1140万平方米增至截至2018年12月31日的1460万平方米 ， 进一步增至截至2019年12月31日的2350万平方米 ， 复合年增长率约为43.9% 。
与其他物业公司一样 ， 卓越物业管理面积的快速增长主要依赖于两方面 ， 一是母公司卓越集团所提供的增长面积 ， 二是通过市场化扩张获取第三方项目 。 其中 ， 第三方项目的快速扩张起到主要作用 。
据观点地产新媒体了解 ， 卓越物业2017年来自于卓越集团的在管面积为742.1万平方米 ， 同期来自第三方的仅394.3万平方米；到了2019年 ， 来自卓越集团的在管面积增加近300万平方米至1015.4万平方米 ， 但是来自第三方的激增近千万平方米 ， 达到1337.5万平方米 。
第三方面积快速扩张 ， 使得卓越物业对于母公司的依赖越来越低 。 截至2017年、2018年及2019年12月31日 ， 卓越集团开发的物业分别占在管总面积65.3%、58.7%及43.2%；同期 ， 第三方物业开发商开发的物业分别占在管总面积34.7%、41.3%及56.8% 。 收益对比亦从2017年的59.4%：40.6% ， 变为2019年的42.2%：57.8% 。
值得注意的是 ， 正如卓越物业的定位一样 ， 在管面积及收益等指标的增长 ， 主力均来自于商业物业 。
其中 ， 来自于卓越集团的商业物业管理面积和收益从2017年的186.6万平方米、3.52亿元增长至2019年的277万平方米、4.89亿元；来自第三方的商业物业管理面积和收益从2017年的299.5万平方米、3.11亿元增至2019年的954.3万平方米、7.08亿元 。
此外 ， 公共及工业物业管理服务以及增值服务方面 ， 卓越物业在近年亦有大幅增长 。 其中 ， 公共及工业物业管理服务从2017年的0.41亿元升至2019年2.03亿元 ， 增值服务则由0.87亿元升至2.04亿元 。
卓越上市路
卓越集团与资本市场的故事并不只有这次 。
早在2007年 ， 卓越集团首次在香港申请上市 ， 计划筹资17亿元 ， 彼时其在北京、上海、深圳和海南开发了200万平方米的地产项目 ， 在深圳市中心、武汉、长沙、广州等城市有800万平方米的建设用地储备 ， 在深圳二线房企中排列首位 。
后因2008年金融海啸和楼市调整 ， 卓越首次IPO折戟 。
2009年7月 ， 卓越集团宣布重启上市计划 ， 预计当年10月在香港上市 ， 最终未实现 。 彼时 ， 包括恒大、龙湖、佳兆业等房地产企业均先后成功登陆香港资本市场 。 仅卓越集团因估值偏低 ， 国际认购情况不佳 ， 最终选择暂停IPO 。
据李华后来接受媒体采访时表示 ， 由于市盈率较低 ， 最终主动选择放弃上市；但其强调 ， 上市仍是一个比较重要的方向 ， 卓越集团处在一个随时准备上市的状态 。
此次卓越物业赴港IPO ， 借助近期物业股上市的浪潮 ， 显然并不具备估值不足这样的忧虑 。 据了解 ， 目前物业股市盈率普遍在30-50倍 ， 甚至更高 ， 如碧桂园服务53.52倍、保利物业88.30倍、雅生活服务40.22倍等 。
为了此次卓越物业能够成功上市 ， 卓越集团还变更了卓越物业的架构 。
首先是于今年1月10日 ， 将卓越物业管理由股份有限公司转制为有限责任公司 。 此举在市场人士看来 ， 是为了上市做前期准备 ， 如果不变更组织形式 ， 需要对公司债务承担无限责任 ， 不利于搭建VIE架构 。


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