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卖地13000亿，楼市会不会被唤醒？

卖地13000亿 ， 楼市会不会被唤醒？原创南方周末卖地13000亿，楼市会不会被唤醒？
▲ 截至5月26日 ， 北京2020年已总计卖出了价值1130亿元的土地 ， 平均每天卖地7亿 。卖地火爆 ， 不少城市近期出让的土地都取消了原本为杜绝地王而设的“限价”门槛 。以北京为例 ， 总计1130亿的土地出让金收入中 ， 有高达702亿都是央企和国企埋单 ， 另外还有174亿也是由国企参与的联合体竞得 。2020年5月以来 ， 一线城市已消失许久的地王争夺战 ， 火热开打 。5月10日 ， 曾经的地产航母合生创展以107.4亿拿下北京丰台区分钟寺两幅地块 。 其中一宗以高达7.6万/平米的楼面价 ， 创下2016年以来北京土地的单价新高 。 在深圳 ， 龙光地产5月16日花费116亿拿下前海一宗住宅用地 ， 可售部分的楼面价更是达到8.67万/平米 ， 一举刷新深圳新的单价“地王” 。两天后的广州 ， 政府在同一天内一口气出让了11宗商、住地块 ， 32家房企蜂拥土拍现场 ， 仅保证金就缴纳了160亿 。 当天 ， 广州卖地收入240亿元 ， 其中有6宗溢价成交 。在上海 ， 卖地热潮来得更早 ， 在2020年2月份 ， 香港置地就曾以310.5亿元高价拿下上海徐汇滨江地块 ， 一举超越2014年中民投创造的董家渡地王 ， 刷新上海土拍总价纪录 。一线城市如今的土地盛况并非偶然 ， 在许多人仍专注于疫情时 ， 一场轰轰烈烈的卖地热潮早已席卷了全国每一个城市 。 据中国指数研究院统计的全国300城土地出让报告显示 ， 2020年4月 ， 全国300城土地出让总额高达5369亿元 ， 比没有疫情的2019年同期还要高出25% 。在疫情严重影响地方经济的背景下 ， 高涨的卖地热情似乎正预示着政府心态的转变 。 眼下几乎所有城市都在加快供地计划 ， 4月全国住宅类用地供应达到954宗 ， 同比增加15% 。 此外 ， 为了加快卖地节奏 ， 以北京为代表的不少城市 ， 近期出让的土地都取消了原本为杜绝地王而设的“限价”门槛 。推地节奏的加快 ， 限价门槛的取消 ， 以及楼面地价的水涨船高 ， 似乎预示着 ， 在未来一到两年项目入市期内 ， 中国楼市或将迎来久违的“盛夏” 。事实上 ， 眼下的楼市已经出现明显复苏迹象 ， 国家统计局数据显示 ， 截至2020年4月 ， 全国70个城市房价已呈普遍上涨态势 ， 其中一线城市新建商品住宅同比上涨2.9% ， 二线城市则涨到了5.6% 。 而在过去两年里政府强调控的基调下 ， 这些数字基本都呈下降趋势 。1埋单的主要是国企央企很多人可能想不到 ， 在疫情影响下 ， 全国卖地的热潮 ， 却已几乎达到近两年的顶峰 。一线城市在此轮卖地热潮中表现最猛 ， 北上广深4月份的土地供应面积同比大涨了95% ， 吸金648亿 ， 同比大涨207% 。 而在成交楼面价方面 ， 原本就已房价高企的一线城市“面粉”价格也空前高涨 ， 成交楼面均价10842元/平方米 ， 比2019年同期增加了158% 。然而统计数字还不足以体现一线城市的卖地热情 。 住建委的数据显示 ， 截至5月26日 ， 北京2020年已总计卖出了价值1130亿元的土地 ， 平均每天卖地7亿 。 在总计成交的37宗土地中 ， 有30块都是住宅 ， 成交楼面价高达3.4万元/平米 ， 比2019年同期的成交单价高了六成 。自2017年调控以来 ， 北京施行“控地价、限房价”的调控手段 ， 不仅缩减了纯住宅地块供应 ， 还给几乎所有土地都挂上了限价、自持的枷锁 。 而自2020年以来 ， 大量宅地 ， 甚至稀缺地块的供应加速 ， 且不再对价格进行限制 。这让过去对北京望而生畏的不少地产商重新找回热情 ， 已远离北京土地市场多年的合生创展 ， 就是最佳例证 ， 其在5月19日斥资107.4亿买下北京南三环分钟寺地块的10天前 ， 该公司还曾以72.2亿的代价拿下该区域另一块相邻宅地 。在10天内花费180亿重仓北京 ， 这家昔日的“地产航母”可谓豪赌 。 要知道 ， 从2017年至今合生创展在全国买地总共才花了64亿 。一位接近该公司的人士告诉南方周末采访人员 ， 最终的成交价虽然高于预期 ， 但仍在意料之内 。 合生此前曾参与过该地块的棚改 ， 因此对这块地志在必得 ， 而且地块本身非常优质 ， 南三环附近也已经多年没有宅地推出 。合生创展拿下的这三块地完全没有限价和自持的枷锁 。 这也引得5月19日当天有包括融创、中海、平安在内的8家头部房企激烈争夺 ， 仅首宗土地就经历了56轮报价 。合生创展的豪赌 ， 背后也揭示了房企对当下一线城市土地市场的敏锐嗅觉 。 事实上 ， 为加速土地供应 ， 政府放开土拍门槛的迹象已经非常明显 。 除了北京近来推出的多宗“不限价”宅地外 ， 包括上海、深圳等多个城市也都给新推出的地块卸掉了“枷锁” 。一家国内前十房企的投拓部门负责人告诉南方周末采访人员 ， 对有实力的公司来说眼下确实是入场的机会 ， 尤其是一线城市和房价仍有空间的二线城市 。 因为就长期调控的基调来看 ， 这种松绑可能是暂时的 ， 如果这个时候不扩充优质土地储备 ， 就可能丧失后市的机会 。眼下 ， 这场卖地热潮正向全国蔓延 ， 哪怕二三线城市也是如此 。 中指院数据显示 ， 二线城市的土地供应面积 ， 与2019年相比也增长了36% 。 近期二线城市的土地出让规模远超一线城市 。 南京4月卖出土地439.2亿 ， 位列全国第一 ， 是北京当月成交两倍多 。此外 ， 杭州、佛山、苏州也均迎来卖地高潮 ， 单月土地出让收入超过所有一线城市 ， 均在230亿以上 。 截至2020年4月 ， 全国300城市土地出让金总额为13190亿元 ， 同比增长约3% 。不过 ， 虽然政府推地热情高涨 ， 但眼下为地方政府埋单的仍以国企、央企为主 。 中指院数据显示 ， 2020年1-4月 ， 全国TOP50房企的拿地总面积与2019年同期相比仍大幅下降31.2% ， 与此同时 ， 以北京为例 ， 总计1130亿的土地出让金收入中 ， 有高达702亿都是央企和国企埋单 ， 另外还有174亿也是由国企参与的联合体竞得 。2“房住不炒”背景下的复苏尽管调控并未松绑 ， 但土地出让政策的宽松已经显而易见 。 根据贝壳研究院的统计 ， 以北京为例 ， 2020年推出的不限价地块占供应总量的67% ， 其数量比2019年下半年不限价地块已经多了两成 。在接下来的一年 ， 这些潜在新建商品房可能进一步推高房价 ， 并引发传导作用 。 2020年4月全国住宅楼用地的成交楼面价已达到5503元/平方米 ， 同比增长22% ， 而这些涨幅给房企带来的成本压力 ， 只能在未来的房价中化解 。贝壳研究院高级分析师潘浩认为 ， 近期北京一些优质地块的溢价成交 ， 未来入市必然会带动二级市场价格的抬升 。 而且不限价地块的出让对市场信心有提振作用 。 将进一步带动一二级市场热度的上升 ， 推动成交量上涨 。此外 ， 尽管全国各地的限购政策仍在发挥作用 ， 但近期房价已经出现明显的回暖势头 。 在国家统计局5月19日公布的4月70城新房价格里 ， 只有天津、济南、泸州、安庆、宜昌、岳阳、韶关七个城市同比2019年出现了下跌 ， 其他63个城市基本都维持了上涨态势 。 全国同比2019年涨幅最高的是呼和浩特 ， 上涨13.7% 。 而在一线城市中 ， 深圳以4.8%的涨幅领跑 。主要城市二手房市场的回暖相比新房更加明显 。 根据贝壳研究院的统计数据显示 ， 4月份系统监测的18城市当月二手房成交量环比增加43.1% ， 同比增加17.6% 。 而在价格方面 ， 南方周末采访人员近期走访比对发现 ， 5月以来 ， 北京大多数新上二手房源价格相比同小区一两个月前 ， 也普遍有5万-10万的涨幅 。不过 ， 在主要城市调控政策未放开之前 ， 不少业内人士认为 ， 楼市眼下的复苏仍是疫情期间的消费释放 。 在58安居客房产研究院分院院长张波看来 ， 房住不炒依然是2020年楼市调控的主基调 。在5月22日国务院总理李克强作的政府工作报告中 ， 与房地产相关的内容仅81个字 ， 除了重提“房住不炒”以外 ， 此前频繁出现的“长效机制”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等表述均未出现 。一位不愿具名的券商分析师告诉南方周末采访人员 ， 考虑到房地产目前仍然是大多数地方财政的支柱产业 ， 在疫情全面影响经济的背景下 ， 房地产可能也会发生变化 。 不过他也强调 ， 在调控基调下 ， 快速的房价上涨不太可能出现 ， 但房企融资、拿地的政策可能会出现放松 。事实上 ， 虽然金融政策的当下仍在防止资金过度流入房地产 ， 但相比2019年甚至更早时候 ， 房企融资利率2020年以来正持续下行 。 不少公司的短期融资利率都已降至2%左右 ， 以万科A（000002.SZ）近期公告的一笔25亿债券为例 ， 其品种一票面利率询价区间为2.2%-3.2% ， 品种二票面利率询价区间为2.7%-3.7% 。 而央企葛洲坝近期发行的一笔15亿超短融资券 ， 其票面利率已降至1.4% 。在此情况下 ， 房企融资近期也有提速迹象 。 据贝壳研究院统计 ， 5月16日-22日房企共发行境内外债券18笔 ， 融资（含计划）金额约170.4亿 ， 环比上升137% 。受疫情影响 ， 在近期公布的政府工作报告中 ， 中央并未提及2020年的经济增速目标 ， 这或许意味着 ， 今年中央不会再对地方政府追求GDP增速施加压力 。 此外 ， 报告还称 ， 要综合运用降准降息、再贷款等手段 ， 引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于2019年 。上述券商人士认为 ， 2020年可能会迎来较往年更宽松的货币环境 。 过往调控最有效的手段 ， 就是信贷 。 虽然近期出现土地热潮和楼市回暖 ， 但会不会持续发酵 ， 还要看金融政策是否会向房地产重开大门 。 毕竟 ， 房地产也是受疫情影响较大的产业之一 ， 一些中小开发商此前已到了资金链的危险边缘 。


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