房地产税缺位之患：拥挤的城市，空荡的房子( 三 )
资料来源：Wind 如是金融研究院3空置的影响房价上涨的助推器 ， 改革的绊脚石房屋控制上去是个人问题 ， 但当其成为普遍现象的时候 ， 就不仅是房东损失租金收益那么简单了 ， 这可能会给整个经济转型、社会发展及改革的推进造成巨大的扭曲 。第一 ，减少了住房供给 ， 间接推高房价和租金 。 空置是中国房价和租金上涨的重要推手 。 持有成本和机会成本低的结果是住房存量供给能够像股票一样几乎无成本的“停牌”退出交易 。 结果就是当需求旺盛的时候 ， 供给根本跟不上需求 ， 市场恐慌 ， 价格疯狂的上涨 ， 而当需求萎缩的时候 ， 大量的房子“停牌” ， 没人买也没人卖 ， 价格依然坚挺 ， 等到需求再度回暖的时候 ， 房价又开始新一轮上涨 ， 周而复始 。 之前北京租金出现跳涨 ， 除了资本的助推外 ， 背后的根本原因是出租房供不应求 ， 我爱我家前副总裁胡景晖指出北京六环内至少有100万套房处于空置状态 ， 既不出租又不出售 ， 也印证了这一点 ， 高空置是推高房租上涨的原因之一 。第二 ，浪费了大量资源 ， 不利于发挥经济增长的潜力 。 房产投资是我国家庭资产配置的首选 ， 占比高达71.5% ， 远高于美国的15.5% ， 由于不少房屋处于闲置状态 ， 导致大部分居民资产因此被沉淀下来 ， 唯一发挥的作用就是让房主觉得有钱有资产 ， 但实际上不变现都是虚幻的“估值” ， 反而会造成资源浪费 。 从购房者自身出发 ， 居民疯狂加杠杆购房 ， 会对日常消费能力形成产生一定的挤出效应；从社会层面出发 ， 大量的住房集中在少数人手中 ， 刚需人群住房短缺 ， 而无真实需求的炒房族持有多套房产 ， 会扭曲资源配置 ， 造成资源浪费 ， 并且在一定程度上拉大了阶层之间贫富差距 。第三 ，扭曲了产业信号 ， 导致房地产行业非理性繁荣 ， 不利于经济转型 。 房地产企业通常以销售为重要依据来决定投资 。 因此如果销售额中包含了很多非刚需的成分则会导致房企过度投资 。 如2013年房地产销售十分火爆 ， 2013年2月全国商品房销售面积累计同比接近50% ， 中央对房地产的预判是供给不足 ， 要求千方百计增加房地产供应 ， 在这样的背景下 ， 房企在三四线城市并无实际需求支撑的情况下 ， 出现了非理性的过度开发现象 ， 这场过热的房产投资最终导致三四线商品房库存的大量积压 。 2014年三四线商品房可售面积曾攀升至17.5亿平方米 ， 需要3年多的时间来消化 。 2015年末中央对房地产的表态转为“化解房地产库存” ， 房地产库存高企成为经济增长乏力的重要原因 。自2003年房地产业被确认为拉动中国经济发展的支柱产业后 ， 成为经济增长的重要推动力 。 但也需要注意到 ， 房地产是典型的资金密集型产业 ， 资金投入大 ， 本身并没有多少科技含量 ， 若建成后被空置 ， 房地产则会沦为资金的蓄水池 ， 大量资金被沉淀 ， 而这些稀缺资金本可以在实体领域、在新兴制造业发挥更大的效用 ， 结果导致资金脱实向虚 ， 制约经济转型 。第四 ， 形成投机性既得利益群体 ， 不利于房地产税等房地产长效机制改革 ， 不利于社会公平和社会福利的进步 。 空置房的房主大部分是拥有多套房的高收入的富裕阶层 ， 当空置间接推高房价的时候 ， 他们会因此受益 ， 但从整个社会来看 ， 这严重损害了无房刚需群体以及大部分中低收入阶层的利益 ， 他们要么买不到房 ， 要么为房子付出更高的代价 。 既得利益群体更倾向于反对不利于房价和解决空置问题的改革政策 ， 成为改革的绊脚石 。4空置的对策：给出答案很简单 ， 承认问题不容易解决空置问题并不难 ， 大部分国家是通过税收来进行调节 。 除了针对所有住房的房地产税之外 ， 专门针对空置房的空置税或者相关税种是最常用也是最有效的方法 。 从全球经验来看 ， 这能有效的引导部分存量空置变成楼市中的有效供给 ， 很多出台空置税或者相关房地产税的发达国家住房空置率长期保持在较低水平 。国际上常用的空置税有两种：一种是征收真正意义上的空置税 ， 即对符合空置条件的住房加征空置税；另一种是对二手房的交易环节征收印花税和流转税 ， 这种房地产税也是出于降低空置 ， 属于广义空置税的范畴 。狭义空置税：为提高住宅和土地的利用率 ， 法国、温哥华和澳大利亚的维多利亚州均直接对区域内的空置住宅征收空置住宅税 。 法国关于空置的定义较为严格 ， 对两年内每次连续居住时间均小于30天的房产开征空置住宅税 ， 空置税以住宅所占用土地租金作为税基 ， 前三年适用税率分别为10%、12.5%和15% ， 空置年份越长 ， 对应税率越高 。 温哥华以空置住宅的评估价值作为税基 ， 对1年内无人居住达到180天的房屋征收1%的空置税 ， 并且政府对居民的空置土地也进行征税以防止居民拆掉空置的住宅 。 澳大利亚维多利亚州对辖区内空置率较高的区域征收空置税 ， 对超过6个月空置的住房 ， 以房产增值部分作为税基征收1%的住宅空置税 。广义空置税：部分国家如英国和韩国虽未专门设置空置税 ， 但当地政府对居民多套房征收的印花税和转让税也可被视为广义上的空置税 。 在英国 ， 居民第二住房需多缴纳3%的印花税 ， 印花税以房屋价值为基础 ， 二套房适用税率最高可达15% ， 此外 ， 英国也允许地方政府对空置房屋多征50%市政税以增加空置房屋的持有成本；在韩国 ， 以住宅的增值部分为基础 ， 政府对居民首套房仅征收9%的转让税 ， 而对二套房最高将征收60%的转让所得税 。 通过提高多套房的转让所得税税率来抑制居民过度持有房产的投机行为 ， 二手房持有量的逐步减少将有效的控制存量住房的空置规模 。总的来说 ， 中国的房地产空置率明显偏高 ， 这既有房地产周期等客观的经济原因 ， 也有房地产税等主观的政策原因 。 但不管什么原因 ， 这个问题都已经给社会公平和经济发展带来了巨大的扭曲 。 在中央定调房住不炒的大背景下 ， 未来想解决这个问题并不难 ， 难的是先承认问题、正视问题 。
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