房地产税缺位之患：拥挤的城市，空荡的房子( 二 )
数据来源：美国FRED、欧洲央行、Statista、香港物业署、日本统计局、如是金融研究院2空置的成因为何空置率如此之高？住房空置是指处于闲置状态 ， 既不出租也不出售 ， 从上面的统计口径可以看出 ， 中国住房空置可分为两大类：一是新增空置 ， 房屋建成后还未销售 ， 即统计局公布的住房待售面积 ， 目前大概有5亿平方米 ， 得益于楼市去库存 ， 房地产市场整体库存并不高 ， 去化周期为4-6个月 ， 这部分问题不大；二是存量空置 ， 简单来说就是已经建成出售的房子依然没有人住 ， 这可能是因人口流动导致的空置 ， 也可能是投资需求催生的空置 。 人口向大城市聚集已成常态 ， 会出现资源错配而形成的中小城市空置 ， 但这是城镇化进程中的必然趋势 ， 随着城镇化的推进 ， 会逐步被消化 。 所以 ， 问题的核心其实是在后一部分 ， 也就是因投资或者投机而产生的空置 。 简单来说 ， 就是有一些人买了房空着 ， 坐等涨价 。 从全球来看 ， 中国这种现象肯定是不正常的 ， 主要是由以下四个中国特色的原因造成：第一 ，房地产税和空置税缺位 ， 几乎没有持有成本 。 国内现行的房地产税费主要体现在交易环节 ， 多为一次性成本 ， 只有房地产税和城镇土地使用税是针对房产持有环节的 ， 但房产税目前只有在上海和重庆进行试点 ， 还未全面推出 。 也就是说如果不交易 ， 中国房屋持有几乎无成本 。 我国的房地产税和空置税迟迟未出台助长了住房市场的投机情绪 ， 加强了住房的投资属性 。 国际对比来看 ， 空置率最低的几个国家大多都出台了房地产税和空置税政策 ， 如美国每个州每年都会征收房地产税 ， 税率分布在0.5%-2.5% ， 对住房所有者是一笔不小的支出；法国政府于1999年便对房屋闲置业主出台了严厉的处罚措施 ， 闲置房屋的罚金高达房屋价款的10%-15% 。 而我国的房地产税和空置税政策却一直缺位 ， 跟国际对比空置住房持有成本几乎可以忽略不计 ， 是住房空置的主要动因 。第二 ，不仅没有持有成本 ， 而且租金收益也明显偏低 。 空置房既不出售也不出租 ， 从经济学的角度来看 ， 房屋空置损失了一定的机会成本 ， 即房屋出租的租金收入 。 但是由于我国的租金收益率偏低 ， 根据全球城市租金回报率调查数据 ， 深圳、上海、北京、广州的租金回报率分别为1.41%、1.74%、1.48%、1.57% ， 远低于全球范围内所有样本城市超过4%的平均水平 。 而且房屋出租后 ， 房主很难择机转手变现 。 所以不少房主宁愿空着 ， 舍弃租金收益 ， 以便增值后伺机转手卖出 。第三 ，短期交易成本偏高 ， 住房持有时间越长 ， 交易成本会越低 。 我国二手房转手成本包括契税、个人所得税、增值税、交易服务费和中介费等 ， 税费和交易费用加起来通常会达到房屋价值的10%以上 。 虽说这些费用一般都转嫁给买方承担 ， 但也会减少房主的收益 。 如果住宅在短时间内转手 ， 房屋增值还没有达到一定的幅度 ， 投资者获利空间是非常小的 ， 不太划算 。 而且购房者持有住宅时间越长 ， 转手成本越低 ， 一些税费可在房产证达到一定年限后得到免除 。 如增值税在房产持有年限超过2年之后可以得到免除 ， 如个人所得税在房产持有年限超过5年之后可以得到免除 。 也就是说 ， 空置时间越长 ， 转手成本越低 ， 房屋增值幅度越大 ， 越有利于投资者增厚收益 。第四 ，过去房价涨多跌少 ， 而且每一次下跌之后都是更强劲的上涨 ， 形成了房价永远涨的惯性预期 ， 导致有些人即便空着也不舍得卖 。 过去十几年 ， 房地产是中国最坚挺的资产 ， 没有之一 。 从上涨的时间来看 ， 在过去178个月中 ， 有134个月二手房房价涨幅为正 ， 11个月持平 ， 仅有33个月房价涨幅为负 。 从波动的幅度来看 ， 每一次房价的涨幅也远远大于跌幅 ， 过去十几年 ， 70个大中城市二手房的价格平均每月上涨0.52% ， 下跌平均每月下跌仅0.32% 。 以北京为例 ， 上涨时平均每月涨幅为1.23% ， 而下跌时平均每月跌幅仅为0.49% ， 10年间北京二手房市场均价就上涨了近10倍 。 即使由于调控过紧房价出现负增长 ， 一旦政策有所放松 ， 房价又重回上行趋势甚至报复性上涨 。 而事实上 ， 考虑到房地产在宏观经济中的重要性和地方对土地财政的依赖性 ， 人们对于房价长期上涨的预期会越来越强烈 。 本来持有成本和机会成本低 ， 长期收益看上去又很可观 ， 自然就出现了大量房屋空置、静候升值的问题 。图2过去178个月中 ， 有134个月房价涨幅为正
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