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碧桂园服务资色?压轴榜单④丨上市物企经营能力：碧桂园服务、新城悦、雅生活位列前三甲

碧桂园服务资色?压轴榜单④丨上市物企经营能力：碧桂园服务、新城悦、雅生活位列前三甲
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过去一年 ， 物业服务价值逐渐受到资本市场关注 ， 随着保利物业、新正大、时代邻里、奥园健康等企业先后上市 ， 资本市场刮起物业股热潮 ， 比如 ， 保利物业上市首日股价大涨29% ， 收盘价高达45.35港元 ， 股价水平远高于母公司股价 。
为了探究风口之下物业企业的业绩表现 ， 和讯房产独家发布《2019年上市物企经营能力榜》（以下简称为“榜单”） ， 梳理榜单可以发现 ， 基于物业服务与新房开发之间的“供给关系” ， 规模房企旗下物业公司发展优势明显 ， 业绩增速较快 ， 经营能力强劲 ， 不过 ， 不同规模的物业企业在营收和利润增速方面差距较大 。
碧桂园服务资色?压轴榜单④丨上市物企经营能力：碧桂园服务、新城悦、雅生活位列前三甲
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1）数据来源：克而瑞、上市公司公告
2）主流物企的筛选标准 ， 综合考虑了两大因素 ， 作为筛选进入榜单房企的基本条件：第一 ， 选取了A股和港股上市物管企业；第二 ， 相关指标可以通过公开信息渠道获得 ， 比如 ， 南都物业(603506,股吧)增值服务收入无法获取 ， 故剔除 。
3）此次排名算法 ， 采用对ROE、营收增速、扣非净利润增速、市值等四个维度进行排名计分 ， 加总后根据综合得分进行排名 。 假定参与排名的公司有50家 ， 如果一个公司在ROE、营收增速、扣非净利润增速、市值这4个指标排名上分别为第3名、第20名、第10名、第9名 ， 那么分别对应得分48、31、41、42 ， 综合得分为162 ， 以此参与排序 ， 分数越高 ， 名词越靠前 。
碧桂园服务居行业第一
梳理榜单可以发现 ， 在19家上市物业企业中 ， 多达17家房企隶属于房企 ， 占比高达90% ， 只有中奥到家和新大正属于独立第三方物业公司 ， 也就是说 ， 房企旗下物业公司居于市场主流地位 。 不仅如此 ， 依托房企的物业公司表现普遍较好 ， 占据榜单TOP15的企业均是房企旗下的物业公司 ， 而中奥到家和新正大分别居于榜单倒数第4位和末位 。
经营能力最强的是碧桂园服务 ， 财报显示 ， 2019年碧桂园服务ROE高达31.09% ， 营业收入增速106.3% ， 扣非净利润增速71.09% ， 截止2019年底 ， 碧桂园服务市值达712亿元 ， 各项业绩指标均位于行业前列 ， 尤其市值均处于行业第一 。
碧桂园服务的经营能力与控股母公司碧桂园息息相关 ， 克而瑞数据显示 ， 2019年碧桂园权益销售额高达5477.9亿元 ， 受益于开发规模的不断增长 ， 碧桂园物业在管面积高达2.76亿平方米 ， 亦居于行业第一 。 财报显示 ， 碧桂园服务的营收结构中 ， 来自碧桂园控股的收入达43.49亿元 ， 占物管总收入的74.8% 。
除了碧桂园服务 ， 新城悦服务和雅生活服务分别居于榜单第二位和第三位 ， 新城悦服务的特点是盈利能力较强 ， 其2019年ROE达30.52% ， 扣非净利润增速达90.37% ， 雅生活服务则在市值方面表现优秀 ， 截止2019年底 ， 雅生活服务市值达321亿元 。
为进一步探究物业管理公司经营能力与房企规模之间的关系 ， 和讯房产分析了榜单TOP10物业企业母公司的销售规模 ， 发现除银城生活和蓝光发展(600466,股吧)外 ， 榜单TOP10物业企业均来自于2019年销售额TOP30以内的房企 ， 也就是说 ， 经营能力较强的房企 ， 基本上都有一个销售规模较大的母公司 。
碧桂园服务资色?压轴榜单④丨上市物企经营能力：碧桂园服务、新城悦、雅生活位列前三甲
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大型物业企业市值普遍较高
按照物业行业现在的规模水平 ， 我们大致可以将物业企业分为三个阵容 ， 即在管面积在1.5亿-3.6亿平方米之间的大型物业企业 ， 在管面积在6000万-7200万平方米的中型物业企业 ， 在管面积低于5000万平方米的小型物业企业 。 整体来看 ， 相对于中小型物业企业 ， 大型物业企业除了市值普遍较高之外 ， 在业绩指标方面并没有特别的优势 。


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