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服务雷达扫描：绿城服务的新业务尚未形成护城河

依托绿城中国 ， “高品质”成为绿城服务（02869.HK）的重要标签 。 褪去光环 ， 即便绿城服务的影响力在综合实力测评中较为突出 ， 但仍是一家区域性物业公司 。
然而 ， 成败皆“长三角” 。 在群雄林立的物业管理行业 ， 偏安一隅的绿城服务正被同行甩在身后 。 展望未来 ， 加速奔跑并形成自身的护城河或将成为绿城服务的主要命题 。
综合实力相对均衡 业绩增幅不及同行
据上市物业公司综合实力测评结果显示 ， 绿城服务排名第4 ， 综合得分为250.55分 。
服务雷达扫描：绿城服务的新业务尚未形成护城河
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来源：北京林业大学程鹏研究团队
在市场领导力、全国影响力、资源统筹力等3个维度中 ， 绿城服务均排名前6 ， 这表明其在整体营收及规模方面处于行业领先地位 ， 并在全国具备较高的影响力 ， 同时能够较好地挖掘现有资源和资产的潜力 。
在价值创造力维度中 ， 绿城服务处于上市物业公司中游水平 ， 表明其在为股东持续创造高于市场平均价值方面有待加强；在产品创新力层面 ， 绿城服务处于前10 。 不过 ， 作为行业新产品与新服务的引领者 ， 绿城服务需进一步发力 ， 巩固优势地位 。
2019年 ， 绿城服务整体营收增长27.9%至85.82亿元；在管面积增长24.65% ， 突破2亿平方米大关 ， 达到2.11亿平方米；园区服务增长率较去年增加0.5个百分点 ， 营收接近20亿元 ， 占总收入比重达22.29% 。
服务雷达扫描：绿城服务的新业务尚未形成护城河
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来源：各物业公司2019年报
如果把绿城服务的成绩单放在上市物业公司TOP10中 ， 高下立见 。 以营收与在管面积为例 。 在上市物业公司营收TOP10中 ， 绿城服务营收规模增幅倒数第4 ， 甚至低于以稳健著称的中海物业 ， 更难以和营收规模翻倍的碧桂园服务相提并论 。 在管面积方面 ， 绿城服务在管面积增幅为24.65% ， 而碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务等均实现在管面积40%以上的增速 。 尤其是雅生活服务 ， 以近70%的在管面积增幅反超绿城服务 ， 仅在管面积一项即跃升至上市物业公司第4位 。 此外 ， 保利物业也凭借超50%的在管面积增幅领先绿城服务7000平方米 。 如此看来 ， 绿城服务正在被同行甩在身后 。
服务雷达扫描：绿城服务的新业务尚未形成护城河
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来源：各物业公司2019年报、东方财富(300059,股吧)网
业绩之间的细微差距在资本市场也有所体现 。 2019年 ， 绿城服务全年股价涨幅约为44% ， 远远落后于碧桂园服务的112% ， 也落后于规模相近的雅生活161%、中海物业116% 。
在大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼的时代 ， 如果绿城服务还保持原有发展节奏 ， 或将从大鱼行列中淡出 。 即使有吃小鱼的打算 ， 也极有可能陷入小鱼数量稀少、大鱼争斗激烈且无能为力的尴尬境地 。 毕竟 ， 无论收并购还是单项目拓展 ， 优质标的总是稀缺的 ， 行动越晚 ， 劣势越明显 。
区域聚焦弊端显现 非住宅业态遭遇瓶颈
发展至今 ， 绿城服务可谓名声在外 ， 但其更像是一家区域性物业公司 。 截至2019年底 ， 在绿城服务在管面积中 ， 长三角区域占比高达66.5%；营业收入中 ， 长三角区域占比高达70.9% 。 无论是营收还是在管面积 ， 长三角区域都堪称绿城服务的大本营 ， 且拥有巨大的优势 。 然而 ， 布局过于集中 ， 其弊端也较为明显 。
整理：中国网地产
纵观上市物业公司营收TOP10的区域布局 ， 除蓝光嘉宝等管理规模在7000万平方米左右的中型物业公司存在明显的区域特点之外（保利物业与公建领域布局有关） ， 其他物业公司很少会在单一区域管理规模占比超过50% ， 基本上均会在4大区域（长三角、京津冀、珠三角、成渝）布局 。
即便是蓝光嘉宝等中型物业公司也在积极进行全国化布局 。 至于未上市的万科物业 ， 则早早跟随万科集团实现全国化布局 。 与之相反 ， 绿城服务在区域布局方面则极为保守 ， 长三角区域在管面积与营收占比持续处于高位 。


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