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服务雷达扫描：绿城服务的新业务尚未形成护城河( 二 )


不可否认 ， 区域聚焦有其优势 ， 可以在区域内部更好地整合资源 ， 并充分利用企业品牌、口碑 。 但是区域聚焦往往是阶段性表现 ， 当企业规模逐步扩大 ， 就需要更广阔的成长空间 。 此时再固守单个区域 ， 将会陷入竞争越发激烈的红海 ， 投入产出比也会持续降低 。 若在自身巨大体量的基础上持续深耕 ， 极易触碰到发展的天花板 。
服务雷达扫描：绿城服务的新业务尚未形成护城河
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来源：绿城服务2016-2019年报
通过对绿城服务2015-2019年5年间住宅与非住宅物业费收入及规模变化情况进行分析 ， 不难发现 ， 除2016年非住宅业态在管理面积及物业费收入占比方面呈现明显变化外 ， 2017-2019年3年间非住宅业态物业费收入及在管面积均未实现超预期增长 ， 仅仅保持与整体规模相对一致的涨幅 。
值得注意的是 ， 非住宅物业费收入占比保持稳定 ， 显示出绿城服务仍需在非住宅物业方面进行不断探索 。 通过将住宅与非住宅每平方米物业费进行比较发现 ， 非住宅业态物业费均价仅比住宅业态高50%左右 。 这也反映出绿城服务住宅物业均价较高 ， 服务客户比较高端；但其在管非住宅业态物业费均价较低 ， 收入创造能力偏弱 。
以招商积余为例 ， 招商积余住宅业态与非住宅业态面积之比接近1：1 ， 但非住宅业态贡献物业费收入为住宅业态的4倍多 ， 非住宅业态营收创造能力较强 ， 这也是资本市场给予招商积余高估值的重要原因 。
增值服务仍需不断探索 提高“ARPU”势在必行
2019年 ， 绿城服务园区服务实现收入19.13亿元 ， 同比增长46% 。 在过去的5年间 ， 绿城服务园区服务分别实现营收增长95.7%、74.8%、86%、45.5%、46% ， 园区服务营业收入也从2014年的1.42亿元涨至2019年的19.13亿元 ， 6年时间涨幅高达1251.26% ， 远超同期物业收入涨幅235.8%、咨询服务收入177% ， 显示出绿城服务在园区服务方面领先同行 。
具体到详细业务 ， 园区产品和服务实现营业收入5.42亿元 ， 较2018年增长123.9%；文化教育服务实现收入1.92亿元 ， 较2018年增长436.3%；物业资产管理服务实现收入8.6亿元 ， 占整体营业收入的10% ， 此业务已经较为成熟 。 以上市物业公司营收TOP10的增值服务为例 ， 其在总营收中的占比超过5%的仅有蓝光嘉宝的生活服务、永升生活服务的家居生活服务及物业经纪服务等 。
目前 ， 业主生活服务、房地产经纪服务等已成为大部分物业公司开展业主增值服务的必选项 。 纵观各物业上市公司 ， 却鲜见有第二家开展文化教育服务业务 ， 而绿城服务则另辟蹊径 ， 第一个吃螃蟹 。
服务雷达扫描：绿城服务的新业务尚未形成护城河
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来源：各物业公司2019年报
加码文化教育服务 ， 在绿城服务的资产负债表亦有所体现 。 在2019年 ， 宝龙商业、绿城服务、祈福生活的租赁负债领先其他港股上市的物业公司 。 据悉 ， 其他物业公司的租赁负债均低于3% 。
不难发现 ， 宝龙商业由于开展商业运营服务 ， 租赁负债占比高；祈福生活由于不同地点营运两家超市、一个生鲜市场及12家便利店 ， 致其存在一定的租赁负债 。 然而 ， 绿城服务较高的租赁负债背后 ， 是其新零售、文化教育、物业资产管理服务业务以及新并入MAG使得租赁物业装修增加等等 。 这也表明 ， 绿城服务已经将注意力投入到文化教育服务领域 ， 并持续加大投资 。 与传统的增值服务相比 ， 绿城服务正在新的领域摸爬滚打 。
业主增值服务的收入与两方面息息相关：一是客户数量 ， 二是客户户均单价 ， 行业内一些企业也称为“ARPU”（每用户平均收入） 。 2019年 ， 绿城服务旗下绿城生活APP注册用户达100 万 ， 同比增长30.8% ， 当年物业在管面积增长24.65% 。 碧桂园服务上市之初APP用户为150万 ， 2019年为428万 ， 同比增长185.3% 。 从2017年到2019年 ， 碧桂园服务管理规模增长了124.8% 。 不难发现 ， 注册用户数增长与在管面积增长息息相关 。 由此可知 ， 绿城服务当前的园区服务更多是在探索如何提高客户单价 ， 但在管面积的平缓增长或将使园区服务的探索及努力得不到最大程度的发挥 。


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