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土地储备总量增速下滑，哪些房企存粮堪忧——2019年EH50房企土地储备总量

此项研究成果由亿翰智库与《国际金融报》联合出品
土地储备总量增速下滑，哪些房企存粮堪忧——2019年EH50房企土地储备总量
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-研究模型全景展示-
<第七部 ， 土地储备>
2020年5月
土地储备的多少 ， 意味着房企是否有充足的后备土地可供开发 ， 对于后续房企的发展有着至关重要的作用 。 土地储备过量意味着企业可能有较多资金沉淀在土储上 。 而土地储备不足又将导致企业发展难以为继 。 因此 ， 亿翰研究用土地储备总量反映企业未来的发展前景 ， 新增土地储备增减反映房企投资策略变化情况 。
在亿翰即将（2020年5月28日）发布的《2020中国上市房企百强研究报告》中 ， 我们将各房企的土地储备纳入研究体系 ， 作为考核企业偿债能力的重要指标 。
亿翰百科
土地储备
土地储备可作为房企未来可售面积、货值的参考依据 。 新增土地储备 ， 保证企业始终有适量的土地储备 ， 每年企业补充一定量的土地（补货） 。
榜单解读
一、土储总量保持上行 ， 但增速下滑
TOP30家房企的土地储备总量为26.4亿平方米 ， 同比增加12.2% ， 增速较2018年下降1.1% 。 1亿平方米以上房企有7家 ， 与2018年保持一致 。 其中 ， 有4家房企土地储备总量超过2亿平方米 ， 分别是恒大、碧桂园、融创中国和保利发展 ， 其中恒大土地储备总量较2018年有所减少 ， 同比下降3.3% 。 万科和新城控股总土地储备继续保持在1-2亿级阵营 ， 而且保持正增长 ， 分别较2018年增加4.7%和12.7% ， 但是增速却在放缓 ， 分别较2018年同期下降8.8个百分点和43.5个百分点 。 （注：由于2017年美的置业的土地储备缺失及中梁使用权益土地储备数据 ， 因而2019年增速下滑1.1% ， 存在一定误差 ， 但不影响总体趋势）
5000万至1亿平方米的房企有11家 ， 比2018年多4家 。 其中 ， 中海地产总土地储备较2018年下滑 ， 同比减少2.4% ， 在2018年土地储备总量曾逼近1亿平方米 ， 2019年未能挺进“亿万土储”大营 。 2019年土地储备总量增长较快的有金科股份、世茂集团以及中国金茂等 ， 增速分别为63.4%、38.7%和34.1% 。
5千万平方米以下的房企有12家 ， 比2018年减少4家 。 其中 ， 宝龙地产增长最快 ， 同比增加40.2% 。 5000万平方米以下的房企中 ， 中南建设、阳光城、招商蛇口和远洋集团的土地储备总量较2018年减少 ， 分别同比下降2.3%、7.2%、22.5%和7.9% 。 其他房企的总土地储备均以不同的速度在增长 ， 其中增长较快的有中骏集团和中国奥园 ， 同比涨幅均超过30% 。
从总量上来看 ， 2019年30家房企中 ， 中国恒大、中国海外发展和招商蛇口等6家房企的土地准备总量较2018年减少 ， 其他房企的土地储备总量均保持增长 ， 但是从同比增速上来看 ， 超70%的房企2019年同比增速较2018年下降 ， 其中 ， 7家亿万平方米以上房企中 ， 除了碧桂园和融创中国的土地储备总量同比增速保持上行以外 ， 其他5家房企的土地储备总量同比增速均下滑 。 恒大早在2018年中期业绩会上就表示要放缓拿地节奏 ， 2019年业绩会上又表示计划每年净减少土地储备3000万平方米 ， 控制负债规模 ， 下决心降负债 。 头部房企土地储备增速放缓 ， 或主动 ， 或被动 ， 但毕竟“存粮”充足 ， 力争在不影响规模的前提下 ， 实现有质量的增长 。
5000万至1亿平方米的房企中 ， 世茂集团、金科股份和金地集团的土地储备总量增速较2018年同期上升 ， 分别上升23个百分点、39.2个百分点和2.2个百分点 。 5千万平方米以下的房企中 ， 只有绿城中国和雅居乐的土地储备总量增速较2018年同期保持正增长 ， 在土地储备总量增速普遍下滑的背景下 ， 继续为规模的扩张积极补充“存粮” 。
土地储备总量增速下滑，哪些房企存粮堪忧——2019年EH50房企土地储备总量
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二、2019年投资放缓 ， 一梯队投资普遍放缓
TOP30房企新增土地储备总量67322万平方米 ， 同比减少0.4% ， 增速较2018年减少3.4% 。 2019年融资环境严峻 ， 房企资金链相对紧张 ， 投资整体较2018年明显放缓 。 （注：同理 ， 由于2017年部分企业数据缺失 ， 存在一定误差 ， 但不影响总体趋势）
TOP10房企放缓最为明显 ， 新增土地储备总量同比减少4.6% ， 平均增速为-0.3% ， 只有中国恒大和世茂集团新增土地储备保持正增长 ， 其他房企的新增土地储备同比增速均为负 ， 其中 ， 降幅最大的是新城控股 ， 较2018年同期减少47.4个百分点 ， 投资明显放缓 ， 其净负债率也因拿地大幅减少而下降到13.3% ， 新城控股在2019年业绩会上表示 ， 净负债率太低并不是好的表现 ， 接下来会逐渐恢复拿地强度 。
TOP20-30房企相对TOP10房企略积极一些 ， 新增土地储备总量同比增加11.3% ， 平均增速为16.2% ， 该梯队不同企业表现明显分化 ， 同比增速下降的企业占44.4% ， 中南建设下降幅度最大 ， 新增土地储备较2018年下降38.0% 。 旭辉控股、绿城中国、金科股份等5家企业逆势纳储 ， 新增土地储备增速分别为22.6%、71.9%、61.8% 。
TOP30-50房企投资最为积极 ， 新增土地储备同比增加1.8% ， 平均增速为22.8% ， 在整体投资增速下行的情况下 ， 该梯队中54.5%的房企的投资增速保持正增长 ， 其中表现比较突出的是时代中国、首创置业和越秀地产 ， 同比增速分别为136.9%、90.3%和52.7% 。 这类房企逆势纳储主要在于两个因素：
第一 ， 该梯队房企规模相对较小 ， 相应地 ， 每年新增土储往往不及TOP30房企 ， 基数效应使得新增土储同比增速较高 ， 从而拉升了该梯队的新增土储平均增速 。
第二 ， 2019年行业进入盘整期 ， 有风险也有机遇 ， 资金相对充裕的房企 ， 愿意适时的加大投资 ， 而且该梯队房企的土地储备总量并不多 ， 为了后续的持续发展 ， 抓住机遇扩充土地储备的意愿比较强 。
土地储备是房企持续发展的基石 ， 纳储是房企每年至关重要的经营计划之一 ， 但由于房企土地储备规模、资金充裕度和战略规划存在较大的差异 ， 因此投资力度各有不同 。 无论房企是积极纳储 ， 还是投资放缓 ， 保证资金安全是首要考虑的因素 。
三、2020年投资仍以审慎为止 ， 方式更加多元化
2020年1月末突发的疫情对各行业造成重大的影响 ， 房地产行业也不例外 ， 尤其是在2月份 ， 从投资到开工和施工 ， 再到销售均被迫按下暂定键 ， 虽说网上销售盛行 ， 但毕竟不如线下销售成效显著 ， 无论是政府 ， 或者房企 ， 或者消费者都深受其害 ， 疫情得到基本控制以后 ， 为了提振房企信心 ， 各地区先后出台了相关土地政策 ， 主要集中在土地款缓交、项目交付延后等方面 ， 融资规模也明显回暖 ， 房企的拿地节奏明显加快 。 但我们认为在“房住不炒”以及行业形势不明朗的情况下 ， 房企依然需要以审慎为主 。
从布局走向来看 ， 且更趋向于布局一二线城市 ， 早在2019年房企布局已经开始回归一二线 ， 2020年行业不确定性因素增多 ， 房企更倾向于选择一二线城市进行避险 ， 而且从目前各地的供地情况来看 ， 地理位置优越的地块不断流出 ， 对于房企来说也是机遇 。
从拿地方式来看 ， 2020年房企拓展投资渠道的意愿将更加强烈 ， 归根结底是出于资金的考虑 。 一方面 ， 针对于房企的融资未见明显放松信号 。 另一方面 ， 疫情期间销售的大幅下滑 ， 影响资金回笼 ， 而且延迟复工 ， 降低了资金的使用效率 ， 伴随着偿债压力的到来 ， 这些因素均会限制企业的拿地行为 ， 那么为了缓解这种困境 ， 合作拿地将会是不错的选择 ， 如企业之间的合作 ， 或者政企之间的合作等 。 另外 ， 多数房企的在2019年度业绩会上均表示2020年收并购的机会将增多 ， 这也是房企降低拿地成本的不错方式 。
声明：本文根据年报数据整理提炼版权归亿翰智库所有
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【土地储备总量增速下滑，哪些房企存粮堪忧——2019年EH50房企土地储备总量】/
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