叶檀：捡漏机会 这次房价真的要跌了？！
文/檀小柒狼来了 ， 楼市的狼来了！很多人有一个观点 ， 治疗高房价 ， 必须要用到一味猛药 。只要这味药一出 ， 炒房客就要凉了、房价就要降了、穷人就能买的起房了 。这味药就是房地产税 。盼星星、盼月亮 ， 昨天（5月18日）最高层发布的文件 ， 又一次提到了房地产税 ， 提出要“稳妥推进房地产税立法” 。那么 ， 2020年 ， 房地产税真的要来了吗？房价要跌了吗？12020年 ， 又是楼市“狼来了”的一年 。房地产税的东风 ， 在5月18日最高层文件出台之前 ， 就一直吹个不停 。比如 ， 4月28日 ， 深圳市住建局局长在接受媒体采访时就表示：“对于房价上涨 ， 我们已经准备了很多手段 ， 接下来也有可以考虑房地产税的问题 。 ”再比如 ， 5月15人大法工委负责人也表示 ， 正在研究起草房地产税法草案 。听听 ， 感觉房地产税已经是板上钉钉 ， 呼之欲出的事了 。那是不是意味着 ， 房地产税真的要来了？楼市的达摩克里斯之剑即将落下 ， 炒房客要冻死在2020年了？打住打住！先给大家波一盆冷水：2020年推出房地产税概率不大 。为啥？来看看此前高层的文件 。网上流传着一份从2012开始至今 ， 历届两会对于房地产税的表态 。
从这张图也可以看到 ， 房地产税年年提 ， 每一年都是快了 ， 快了 ， 然后等着等着就又一年 。中国的政府会议报告 ， 最重要的是要领会细节 ， 细节就在字眼之中 ， 比如说 ， 稳妥推进 ， 就是同志们别着急 ， 慢慢来；稳步推进 ， 就是先别急慢慢来 ， 但要有进展 。2018年至2020年 ， 高层的表述从“稳妥”到“稳步” ， 再到“稳妥” ， 这说明高层也在摇摆不定 。2房地产税最早从2003年 ， 就被提出来讨论了 ， 17年过去了 ， 如今连个正式的框架都没有 ， 为什么？首先 ， 怎么收？问谁收就是个大问题 。如果你对中国的税收结构有了解 ， 会发现一个很大的特色 ， 我国的主要税种 ， 都是“流量税” ， “存量税”的占比很少 ， 比如 ， 下面这张图是2019年我国的税收种类和占比 。
不难看出 ， 几乎所有的税收都是流量税 。什么叫做流量税 ， 什么叫做存量税呢？很简单 ， 所谓流量税 ， 就是向社会活动中流通的财富征税 ， 比如我卖给你一台宝马 ， 这个过程中 ， 你需要缴纳车辆购置税 ， 我要缴纳增值税 ， 宝马公司需要缴纳企业所得税 。这些税收的特点 ， 是向流量的、增量的收入征税 。 你想要买宝马、我想把宝马卖出去 ， 就必须交这个税 ， 看在这个流量的、增量的收入的份上 ， 人们在交这些税的时候阻力并不大 。简单说 ， 流量税相当于是从做大的蛋糕中切一块 ， 交税的人还留了一大块 。所以交税的时候体会的税收痛苦并不大 。而存量税 ， 就不是这个逻辑了 。存量税就相当于从已经属于你的蛋糕中 ， 强行切走一部分 ， 那你能干吗？肯定是跳起来反对 。比如 ， 国家为了增加税收 ， 向你家的水盆 ， 或者窗户征税 ， 你会不会答应呢？别笑 ， 还真有这事 ， 1697年英国就曾向“窗户”征过税 ， 此外 ， 引入窗税以前 ， 英国亦曾经开征过壁炉税 ， 按房屋的壁炉多寡收税 。 荒诞吗？其实 ， 向房子征税 ， 道理也一样 。大多数人的想法是：我买房的时候 ， 该交的税一分都没少交 ， 现在 ， 你凭什么来征我的税？税收带来的痛苦很大 ， 征税的阻力也会很大 。同时 ， 征收过程也会带来一些问题 ， 比如一个退休老职工 ， 在城市繁华地带有个房子 ， 因为位置好 ， 房屋价值很高 。可是他的现金收入是很少的 ， 靠退休金生活 ， 这时候这个税怎么收？把老人的饭碗带锅一起端走吗？再比如 ， 很多农民朋友 ， 老家有2、3套自建房但不值钱 ， 要不要收税呢？过去单位的房改房、集资房 ， 些人的现金收入也不高 ， 收不上来税怎么办？把人赶走 ， 不让住了吗？！房地产税的推出 ， 需要税法、社会经济结构都发生根本改变 ， 目前看来还不具备这个条件 。3即便推出房地产税 ， 也别指望房价大跌 。美国、英国、韩国等等都有房产税 ， 房子还是很贵 。以韩国为例 ， 1997年亚洲金融危机之后 ， 为了快速恢复经济 ， 韩国政府放宽了房产转让制度 ， 并实行低利率政策 ， 这导致8年内 ， 韩国平均房价每年以超过10%的速度增长 。2005年 ， 韩国慌了 ， 紧急推出了综合不动产税 ， 就类似于我们说的房地产税 。结果呢？问题解决了吗？并没有 ， 韩国房价并没有因为房地产税而停止上涨 。
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