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限竞北京房山限竞房，买它们真得慎重，太累

作者：吾心生
来源：楼市微观察（loushi666）
最近去看了房山的几个限竞房项目 ， 先点评一下金樾和著 。
1、这个项目是中海牵头开发的 ， 项目一共890套房 ， 2018年6月份拿的预售证 。 卖了两年了 ， 现在已经进入现房阶段 ， 但卖得并不好 ， 差不多还有一半的房子是可售状态 。 同地块的旭辉城更惨 ， 去化不到3成 ， 大降价让已购房业主开始维权 。
限竞北京房山限竞房，买它们真得慎重，太累
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【限竞北京房山限竞房 ， 买它们真得慎重 ， 太累】2、真的是非常偏 ， 六环外 ， 到良乡南关和良乡大学城西的直线距离分别是4.7公里和5公里 。 完全依赖自驾 ， 如果你在城里三环这种地方上班 ， 这地方能让你痛苦一辈子 。 到六里桥 ， 开车六环是收费的 ， 成本自己考虑 。 现在房山进城一般就是京良路和京港澳 ， 但是京良路上五环和京港澳杜家坎收费站就能让你堵到疯狂 ， 如果是公交+地铁 ， 1个半小时估计能到六里桥 ， 其他地方你们自己盘算吧 。
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3、在售户型为89㎡三居、127㎡四居 ， 均价差不多在3.2万的样子 。
4、同地段刚需房供应非常充足 ， 金樾和著 ， 旭辉城 ， 中骏·云景台都是限竞房 ， 还有个共有产权房项目金悦嘉苑 ， 是金融街(000402,股吧)开发的 。 恒大在这一块也刚刚拿了一块限竞房地块 。 未来要入市的中骏·云景台和恒大的项目 ， 就能带来超过4000套房 。 这一片真的房源很多 ， 砍价使劲砍就是了 ， 特价房也不难找 。 旭辉城为了卖房子 ， 不得不把售楼处异地安置 ， 紧邻良乡大学城西站 。
5、限竞房的地段和客群存在矛盾 ， 买限竞房的往往都是刚需 ， 而刚需非常依赖轨道交通 ， 但房山金樾和著等这几个限竞房完全不是地铁房 。 可以对比一下 ， 中海京西里限竞房 ， 产品价格都差不多 ， 地铁苏庄站 ， 卖得就不错 。
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6、房山临铁的次新房对这些新项目构成压力 ， 典型的临铁房瑞雪春堂二手房 ， 现在也不过是3.2万的价格 。
7、产品上 ， 金樾和著算得上京城限竞房的产品标杆 。 面子工程很到位 ， 小区设计得高大上 ， 但中海也是为了控制成本也做了一些非常规操作 ， 比如12层的高层建筑按道理应该两部电梯 ， 但金樾和著只有一部电梯 ， 为了满足消防要求 ， 设置了“空中连廊” 。 这样做还有一个好处 ， 得房率会提升 ， 但电梯少了 ， 高层上下楼肯定会有点影响 ， 而且影响北侧视线和光线 。
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8、现在北京上车的限竞房 ， 低于300万的几乎没有 ， 300万以上的价格较低的主要分布在房山的邢家坞和青龙湖片区 ， 再就是顺义新城 。
这些地方的确都非常偏 ， 也没办法 ， 所以比拼产品力就是关键 ， 顺义新城的金茂国际社区卖得很火 ， 这地方距离朝阳望京海淀西二旗都更有优势 ， 而且通过小户型精装的方式 ， 50-89平米一至三居 ， 将门槛拉得很低 ， 总价也只要150万起 。 所以限竞房找准客群很重要 。
9、如果你有100万左右的首付 ， 打算在北京买个限竞房 ， 真得慎重了 ， 现在可选的房子非常多 ， 优缺点都比较明显 。 北京西南边本来发展就差一点 ， 如果你在城里上班 ， 可能理想的就是丰台科技园吧 ， 如果不是在这里工作 ， 金樾和著这个项目 ， 不太推荐你买 ， 心累 。
以上 ， 仅供参考 ， 个人意见 。
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本文首发于微信公众号：楼市微观察 。 文章内容属作者个人观点 ， 不代表和讯网立场 。 投资者据此操作 ， 风险请自担 。
（责任编辑：董云龙 ）


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