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商学院潘石屹SOHO私有化陷停滞？10年营收缩水10倍

文：陈淑文朱耘
10年时间 ， 潘石屹的SOHO中国总营收从180亿元跌到了18亿元 。
传闻SOHO中国（00410.HK）要被被创始人潘石屹张欣夫妇卖掉 。 正所谓“一石激起千层浪” ， 这门潜在的私有化交易很快在二级市场激起波澜 。
5月11日 ， SOHO中国（00410.HK）再为“潜在交易”发公告 ， 由于上月未进行任何事宜 ， 本公司没有任何有关该公告的进一步信息 。 SOHO中国表示 ， 本公司之股东及潜在投资者务请注意 ， 潜在交易可能会亦可能不会进行 ， 而如果进行 ， 此等潜在的交易条款在现阶段尚不确定 。
今年3月10日 ， 路透社报道 ， 全球领先的投资公司黑石（Blackstone）或正与SOHO中国进行后者私有化谈判 ， 交易价值40亿美元 ， 黑石提出的私有化价格为每股6港元 ， 较SOHO中国停牌前股价高出1倍 。 当天SOHO中国开盘短线急速上涨37.58% ， 报每股4.1港元 ， 市值达到213.18亿港元后触发停牌 。
SOHO中国官方给出的回应也十分暧昧 ， 3月11日发布公告表示 ， 公司正与海外金融投资者洽谈 ， 以探讨进行战略合作的可能性 。 这可能导致、也可能不会导致就公司的全部已发行股份作出全面要约 。
5月4日 ， 又有传闻指与黑石的私有化谈判暂停 ， 股价尾盘暴跌至2.75港元 ， 单日跌25.68% 。
SOHO中国披露 ， 2019年营业额为18.47亿元 ， 净利润仅13.31亿元 ， 同比下降32% 。 2019年末运营稳定的投资物业平均出租率为90% ， 相比2018年这一数字下降了6个百分点 。
随着公司的投资物业平均出租率下降和投资回报率降低 ， 如今处置这类资产的不利因素会有哪些？
关于公司的私有化交易和写字楼租赁行业受到疫情影响带来的冲击 ， 写字楼而言最大的风险在哪？企业将如何避开？《商学院》致函SOHO中国截至发稿日 ， 未收到对方回复 。
SOHO中国值得投资吗？
5月4日 ， 有外媒援消息称 ， 黑石集团拟作价40亿美元将SOHO中国进行私有化的洽谈陷入停滞状态 。 受到疫情这一公共卫生事件的影响 ， SOHO中国的业务前景充满不确定性 。 此外 ， 债券市场的动荡引发了为交易安排融资的担忧 。
随后 ， SOHO中国的股价应声下跌 ， 当日最高跌幅达25.68% ， 创下自2015年8月以来的最大跌幅 。 截至收盘 ， SOHO中国收报2.75港元 ， 总市值为142.99亿港元 ， 市值缩水31.6亿港元 。
5月11日 ， SOHO中国（00410.HK）再为“潜在交易”发公告 ， 表示潜在交易可能会亦可能不会进行 ， 而如果进行 ， 此等潜在的交易条款在现阶段尚不确定 。
上述消息可悉 ， 黑石集团与SOHO中国之间的战略合作讨论尚处于初期阶段 。
SOHO中国自2012年从“销售”向“自持”物业转型 ， 将战略重点放在租赁业务上以来 ， 营收几乎逐年下降 ， 高光时刻出现在2010年 ， 当年营收达到182.15亿元 ， 至2014年后 ， SOHO中国营收再度跌破百亿 ， 近几年持续在20亿元左右徘徊 ， 到了2019年营业额仅为18.47亿元 。
从SOHO披露的企业年报中可以看出 ， 从2014年至2019年 ， 公司租金收入分别为4.25亿元、10.25亿元、15.11亿元、16.69亿元和15.69亿元 ， 租金有回落的趋势 。
商学院潘石屹SOHO私有化陷停滞？10年营收缩水10倍
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从2014年起 ， 企业租金收入增加了超三倍 ， 但是 ， SOHO中国的整体营收和净利润却并未出现同期上涨 。
2019年公司营业额为18.47亿元 ， 净利润仅13.31亿元 ， 同比下降32% 。 与SOHO中国2010年184.23亿元的营收、2012年105.85亿元的净利润相比 ， SOHO中国的营收规模已经缩减了近90% ， 净利润规模减少了约80% 。
自2012年宣布转型物业租赁后 ， 除了鲜有的类似于SOHO3Q等创新举措外 ， SOHO中国几乎没有拿得出手的创新项目 。 经过7年多的“转型” ， SOHO中国只是依靠租金度日 。
加上写字楼和酒店物业受疫情的影响最为严重 ， 黑石集团为什么会要以比市场价溢价一倍的价格进行收购SOHO中国？
黑石集团是一家募股权投资机构 ， 主要有四个投资板块 ， 分别为房地产、私募股权、对冲基金以及信用和保险 。
资本市场、上市公司研究专家况玉清表示黑石集团之所以接盘 ， 更多的应该是出于资产全球均衡布局的考虑 ， 一方面是地理位置的均衡 ， 不能将资产过分集中于欧洲和北美 ， 也要布局依旧充满希望与活力的中国；另一方面是资产品种的均衡 ， 不可将投资过分集中于股权或债权领域 ， 也要合理配置不动产资产 。
租赁业务“赚不到钱”潘石屹要大清仓？
商学院潘石屹SOHO私有化陷停滞？10年营收缩水10倍
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SOHO中国今年交出了一份中规中矩的财务报告 ， 2019年公司的营收同比增长约11%至18.47亿元 ， 财务收入0.8亿元 ， 较2018的1.21亿元减少了0.41亿元 。
报告期内毛利15.1亿元 ， 同比上升18% ， 整体毛利率增长7个百分点至82% ， 净利润13.31亿元 ， 同比下降32% 。
从财报中可以得知 ， SOHO中国的营收主要来自于投资物业项目的租金收入 。 截至2019年12月31日 ， SOHO中国主要投资物业是位于的北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO ， 位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO 。 其中丽泽SOHO和古北SOHO均是2019年新开写字楼物业 。


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