商学院潘石屹SOHO私有化陷停滞？10年营收缩水10倍( 二 )
2019年末运营稳定的投资物业平均出租率为90% ， 相比2018年这一数字下降了6个百分点 。
SOHO中国给出出租率下降的原因是 ， 根据戴德梁行的市场报告 ， 2019年北京、上海写字楼的年末平均租金和出租率较年初均有不同程度的下降 。 而SOHO中国在北京、上海成熟项目的平均租金却都实现了逆势上涨 。 去年第四季度 ， 尽管公司整体出租率随市场略有走低 ， 仍然达到90% 。
近几年SOHO中国不停地在通过卖楼来套现 ， 而非通过其主营的商业地产出租、运维、管理业务来增加收入 。 据统计 ， SOHO中国自2014年起近6年时间以来 ， 累计出售了逾250亿元的物业资产 ， 并且其资产出售计划还将继续 。 2019年6-9月共出售了总价值78亿元的13个办公物业项目以及价值7.61亿元地下停车位 。
在接受《商学院》采访人员采访时 ， 克而瑞资管写字楼市场部主管陈鹏认为 ， 这一系列动作主要与SOHO中国近年来业绩下滑明显有很大关联；2007年SOHO中国在香港联交所成市 ， 融资19亿美元创造了亚洲最大的商业地产企业IPO；2010年为其高光时刻 ， 营收达到峰值182.15亿元；2012年业务转型后营收逐年下降 ， 2014年跌破百亿 。
根据其2019财报显示 ， 全年营收18.47亿元 ， 净利润13.31亿元 ， 较十年前不可同日而语；而目前 ， SOHO中国系列写字楼的空置率仍居高不下 ， 公司共享办公业务的发展也较为缓慢 ， 原因之一为过去十年SOHO中国由发展商转型为收租方执行能力欠佳 ， 现有资产基础下的经营上行空间也较为有限 。 潘石屹曾表示 ， SOHO中国的租金回报率不到3% ， 但银行贷款的资金成本却超过了4% 。 其物业经营的持续亏损是SOHO中国出售旗下资产的主要原因之一 。
况玉清表示 ， 面对突如其来的疫情 ， 全球各地投资者会资产泡沫比较严重的企业投资会更加谨慎的 。 现在疫情对海外金融投资者关于SOHO中国收购的最终投资决策可能会产生不利因素 。
疫情影响下 ， 办公楼市场需求进一步承压
仲量联行《全球市场观察》最新数据显示 ， 2020年第一季度亚太区商业地产投资交易量急剧收缩 ， 成交总额约为340亿美元 ， 同比下降26% 。 中国内地、中国香港和新加坡是受影响最严重的亚太区市场 ， 投资活动同比下降至少60% 。
仲量联行表示 ， 本已持续承压的办公楼市场需求端将面临更加严峻的考验 ， 本次疫情对需求的影响将进一步改变租赁市场格局 。 各类租赁活动均会因全市疫情防控举措的严格实施而明显大幅度减少 ， 续租或成为主要甚至唯一选择 。
原本已受经济下行压力影响的需求增长动力将面临更深刻的考验 ， 加剧市场预期的下调 。 中长期而言 ， 根据疫情持续时间的不同 ， 市场需求的健康程度可能会受到不同影响 ， 来自中小型企业的租赁需求尤甚 。 在北京 ， 承租面积小于1 ， 000平方米的中型、小型企业占比超过50% ， 是办公楼需求的主要来源 。
受新冠疫情的影响 ， 2020全国写字楼市场租金和出租率双降为短期内确定趋势 ， 形势较为严峻 。 根据克而瑞CAIC数据显示 ， 疫情前全国一线城市和重点监测城市中 ， 租金持续下行和空置率攀升已经是较为普遍的现象 ， 而疫情加速了这一过程 。 目前市场普遍特征为供求关系失衡加剧 ， 需求端催生不足 ， 疫情冲击了众多中小企业的生存环境 。 短期看 ， 各城市更商务区需要迅速调整租金来维稳出租率；长期看 ， 市场仍存在较大回暖的潜力 。
或许正因为全球范围的疫情触发债券市场的猛烈动荡 ， 引发融资担忧 ， 加上受疫情的影响使得公司前景充满了不确定性 ， SOHO中国的私有化洽谈受阻 。
【商学院潘石屹SOHO私有化陷停滞？10年营收缩水10倍】仲量联行数据显示 ， 第一季内整体租赁需求持续放缓 ， 部分租户搁置或取消原有的租赁计划 。 因此 ， 本季度办公楼市场租赁成交总量（基于建筑面积）同比降幅接近60% 。
疫情对市场的影响目前尚未完全展现 。 随着疫情所带来的巨额财务成本日益显现 ， 市场压力不断累积 ， 预计租赁成交量和租金水平在未来几个季度均将面临进一步下降的风险 。
陈鹏表示2020对于商业地产写字楼的风险在于尽量避免因受疫情影响租户的大规模违约或退租现象 。
疫情对零售业 ， 贸易 ， 酒店旅游等行业的影响冲击最大 ， 此时租户组成结构更多元化更均衡的写字楼或商务区表现出的韧性也更强；针对租户方企业而言 ， 合理选址 ， 降低租赁成本为规避风险的有效手段之一；针对写字楼持有运营方企业 ， 控好租户品质 ， 合理规划租户结构以及对现有租户采取辅助扶持措施亦可在一定程度上平稳度过市场的震荡周期 。
随着公司的投资物业平均出租率下降和投资回报率降低 ， SOHO中国值得投资吗？SOHO中国还会继续兜售旗下的资产吗？
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