一点财经韭菜在人间,贝壳找房:资本永不眠( 四 )
但在中原集团董事长施永青和诸多业内人士看来 , 二手房的买卖服务是否必须要如此高的费率才能享受到相应等级的优质服务 , 尚有待商榷 。
房地产交易虽然属于重资产交易 , 交易频次极低 , 但交易链条相对较短且并不复杂 , 也并不需要那么高的专业水准 。 贝壳所发挥的更大作用 , 实际上更多是在数字化精准匹配上 , 但在规模效应下 , 其边际成本究竟有多高 , 不同人心中或许有不同的答案 。
而在新房领域 , 手握超4万家门店、37万经纪人的链家更是成为了渠道端的超级霸主 , 甚至敢公开叫板开发商 。 此前就有开发商抱怨被渠道商过高的佣金费所绑架 , 贝壳一度成为众矢之的 。
对此 , 左晖曾解释称2019年新房GMV15万亿+ , 真正通过渠道销售大约20% , 未来会涨到50% , 渠道takerate(佣金抽成)大概2%-3% , 未来也差不多 。 贝壳新房GMV大概占30% , 二手仍是核心业务 。
不过机构的数据却显示“中介正在‘吃掉’更大的市场 , 渠道渗透率可能远不止50% 。 ”
空白研究院的一份报告指出 , 目前环沪渗透率达到80% , 广州、合肥、武汉、郑州、南宁等城市达到50% , 部分三四线城市达到80%以上 , 主流刚需盘的渠道费为1.5%-3% , 公寓为5% , 郊区盘为8% , 商铺为10% 。
在新房市场整体规模见顶、去化艰难背景下 , 贝壳手中掌握着庞大的渠道利器 , 为开发商所倚重成为必然 。
掌握游戏话语权的贝壳找房 , 迫于资本的压力和逐利的本能 , 掌控渠道费率定价权也是必然的 。 但在开发商的利润逐渐缩水 , 盈利日渐艰难情形下 , 过高的渠道费对于整个新房体系的质量或将形成绑架和伤害 。
而在租房、二手房和新房领域以外 , 贝壳正将它的触角向交易链的更多环节延伸 。
在4月23日举行的贝壳新居住会上 , 左晖宣布 , 贝壳2020年的目标不再是规模的快速扩张 。 他的新目标是对内激励经纪人及门店 , 提升人效店效 , 并推出“被窝家装”APP , 将业务边界延伸至装修领域;对外则努力说服银行等外部机构 , 将贷款、缴税过户等交易服务搬到线上 , 实现完整闭环 , 同时帮助开发商的新房去库存 。
左晖提供的数据披露 , 中介行业中 , 每年店均GMV约2000万元、人均GMV约350万元、平均收入仅5万元 , 从业时间只有7个月 。 与同业相比 , 贝壳平台店均GMV为7706万元 , 人均GMV为790万元 , 从业时间约为12个月 。
他将门店GMV成交额等级分为两类:温饱线年均GMV达到5000万元 , 按照2.5%的中介费计算 , 每家店佣金在120万-130万元 , 目前有25%的贝壳门店满足;中产线则年均GMV达到1亿元 , 只有12%门店满足 。
在贝壳新居住大会上 , 左晖提出“向低收入宣战” , 2020年贝壳达到中产线门店达到1/4 , 约为1万家 , 达到温饱线的门店达到1/2 , 约为2万家 , 同时2025年90%的门店要跃过温饱线 。
市场遵守零和规则 , 那么业绩增量从何而来?是靠杀死更多的同行形成更高程度的垄断?还是靠提高买卖房、租房中介费?亦或者是剥削开发商提供更高的新房佣金?这笔钱总要有个出处 。
但在垄断致使消费者丧失更多选择权的情形下 , 受伤的或许永远只有消费者 。
04
结语
2019年11月21日 , 面对甚嚣尘上的渠道绑架开发商质疑 , 左晖在朋友圈发布了十条解释 , 当中最后一条是这样写的:“未来对于贝壳的挑战在于 , 如何创造更大的价值和更大的蛋糕 , 能够帮助行业里更多人可以快速成长起来 。 ”
但对于原本就已经产能严重过剩的中介行业来说 , 行业的蛋糕原本就只有这么大 , 贝壳想要把自己做大 , 只有把对手吃掉或者干掉 。
而对于今天的贝壳来说 , 绝大部分对手都已经被吃掉或者干掉 , 规模面临见顶 。 但在资本的挟持下 , 贝壳依然需要继续将增长的故事讲下去 。 但如何继续去画一个更大的饼 , 除了去延伸更多的业务 , 它能吃掉的或许也只剩下交易链条最尾端的你我他 。
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