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房企偿债能力大揭秘：脱水之后谁在裸泳？

原始标题：房企偿债能力大揭秘：头部6强竟有3家不达标 ， 脱水之后谁在裸泳？纵观2019年50家样本房企的现金短债比情况 ， 有38家企业现金短债比超过1 ， 占比超7成；其中 ， 在1-2倍之间的共计25家 ， 占比达到50%；现金短债比低于1的有12家 ， 占比逾2成 。房企偿债能力大揭秘：脱水之后谁在裸泳？
【楼市洞察】由腾讯新闻与优质媒体联合出品 ， 专注房地产领域深度调查 ， 透视现状 ， 昭示未来 。作为高杠杆行业 ， 房企的借钱能力一直都是实现规模跨越的重要指标 。 不过 ， “有借有还 ， 再借不难” ， 按时还钱的能力才是未来继续保持杠杆的关键 。现金短债比便是衡量企业短期偿债能力的一项重要指标 ， 其影响因素主要有两点 ， 分别为房企的货币资金储备及短期有息负债规模 。 一般而言 ， 该指标大于1 ， 说明短期内房企在手现金对流动负债的覆盖能力较好 ， 企业偿还短期债务的能力相对较高 。《国际金融报》联合亿翰智库发布《2019年50家典型房企现金短债比》 ， 以期通过数据对比反映出企业当前的偿债能力 。截至2019年12月31日 ， 50家样本企业的平均现金短债比为1.64倍 ， 较2018年的1.93倍有所下滑 ， 整体处于良好的状态 。房企偿债能力大揭秘：脱水之后谁在裸泳？
24%房企短期偿债承压纵观2019年50家样本房企的现金短债比情况 ， 有38家企业现金短债比超过1 ， 占比超7成；其中 ， 在1-2倍之间的共计25家 ， 占比达到50%；现金短债比低于1的有12家 ， 占比逾2成 。具体来看 ， 龙湖集团、越秀地产和远洋集团名列前茅 ， 其中前两家现金短债比大于4 ， 远洋集团则大于3 ， 几乎没有短期偿债压力 。素来稳健的“优等生”龙湖集团现金短债比为4.38 ， 高居首位 ， 其在2018年 ， 该指标就已经达到了3.854 。 这得益于龙湖集团2019年销售金额获得同比20.9%的增长 ， 回款率亦达到95%以上 ， 在手现金为609.5亿元 ， 较2018年的452.6亿元增长了逾150亿元 。时常被同行对标的中海地产 ， 在现金短债比指标上的表现则稍显逊色 ， 其该指标从2018年的3.25下滑至2.98 ， 跌破3 。跌幅远大于中海的包括时代中国控股 。 2018年 ， 时代中国控股该指标为3.76 ， 2019年则大幅降至1.57 ， 跌幅近6成 ， 这与其迅速攀升的负债水平相关 。据时代中国控股2019年年报 ， 报告期内 ， 其计息银行贷款及其他借款合计约为532.61亿元 ， 其中一年内到期借款约为185.98亿元 ， 同比增长了154.4% 。这样的状况对于时代中国控股来说或许仍将持续 。 对于房企而言 ， 规模与负债往往相伴相生 ， 公开信息显示 ， 时代中国控股在2019年实现销售金额783.6亿元 ， 距离千亿目标尚差临门一脚 。 虽然其董事会主席岑钊雄在业绩会上称“内部已经把‘千亿’视为不是很重要的目标” ， 但2019年的“全员卖房”还是彰显了其对规模的渴求 。50家典型房企中 ， 现金短债比在1-2倍的有25家 ， 其中中南建设和雅居乐均为擦线过1 。 不足1倍的有12家房企 ， 占比24% ， 其中不乏头部房企的身影 。 除了泰禾以0.25垫底之外 ， 恒大、融创、金茂、绿地、华夏幸福、富力地产的该指标则分别为0.61、0.93、0.93、0.76、0.71、0.62 ， 以此来看 ， 其货币资金无法完全覆盖短期有息负债 。 值得注意的是 ， 恒大、融创、绿地均为行业种子选手 ， 这也意味着6强房企里有3家的货币资金无法覆盖短期有息负债 ， 占比50% 。 不过 ， 对于企业来说 ， 除了短期静止的数据 ， 还应考察动态的经营状况 。 亿翰智库认为 ， 营销和融资能力也颇为重要 ， 两者的强劲表现能够直接缓解公司的短期偿债压力 。11家受限资金占比超20%虽然有不少企业现金短债比不足1 ， 但包括碧桂园、美的置业、禹洲地产等在内的企业 ， 则在2019年实现了现金短债比的明显改善 。其中 ， 碧桂园的该指标在从2018年的1.92上涨至2.31 ， 这主要得益于其短债规模下降的同时 ， 货币资金规模增加 。 截至2019年底 ， 碧桂园需于一年以内偿还的短期有息债务为1261亿元 ， 同比有所下降 ， 同时其可动用现金余额也同比增长约10.6%至2683.5亿元 。美的置业现金短债比上升幅度更大 ， 从2018年的1.6提高至2019年的2.95 。 在手现金仅微增的情况下 ， 其债务结构进一步优化 ， 一年内到期有息负债占比由2019年初的34%下降至年末的17% 。对于货币资金有所下降的万科来说 ， 其现金短债比虽保持在了1.77 ， 但这一数值较2018年的2.33出现了明显的下降 。 年报显示 ， 截至2019年底 ， 其一年内到期的有息负债合计约938.9亿元 ， 与上年基本持平 ， 但其货币资金则同比下滑了11.8%至1661.9亿元 。需要关注的是 ， 亿翰智库分析指出 ， 房企公布的货币资金中通常包含受限制现金 ， 而该部分资金无法动用 ， 如果该部分规模过高的话 ， 可能会对房企的短期偿债能力造成压力 。房企偿债能力大揭秘：脱水之后谁在裸泳？
这其中 ， 弘阳、中梁和富力的受限制资金占比超过40% ， 去掉该部分资金后 ， 弘阳、中梁、新力、当代置业、金茂、雅居乐等现金短债比均“缩水”至1以内 ， 短期偿债压力显现；不过 ， 即便在扣除受限资金后 ， 美的置业的现金短债比依然可以达到2倍以上；同样很“稳”的还有越秀地产 ， 在扣除受限资金后 ， 其现金短债比保持在3倍以上 ， 高于样本房企的平均水平 。回款调结构两手抓在受到疫情冲击的2020年 ， 拥有充裕的现金流 ， 保证良好的偿债能力 ， 无疑是应对发展中不确定性的重要举措 。 这其中 ， 强调回款基本上成为各家房企的共识 。2019年 ， 权益销售回款率达到96%、在手现金创历史纪录后的碧桂园 ， 在2020年依然把销售回款、现金回笼作为重点考核指标 ， 管理层表示已制定并下发了年度和月底的考核办法 。中国奥园管理层也在业绩会上表示 ， “为了加强风险管控 ， 确保现金流安全 ， 奥园将回款纳入绩效考核体系 ， 加快现金回款及应收账款的回笼 。 ”此外 ， “对于现金短债比低于1的房企而言 ， 公司需要协调债务结构 ， 减少短期有息负债的占比 ， 以长债换短债 ， 从而降低流动性风险 。 ”亿翰智库指出 。 不少房企也一直在债务结构调整方面进行努力 。 2019年 ， 旭辉控股的一年内到期的短债占比仅为20.4% ， CEO林峰在业绩会上依然强调 ， 短债的占比“还将继续向下 ， 争取往15%靠拢” 。恒大、融创在业绩会上也明确表示未来要降负债、控规模 。 其中 ， 融创集团董事长孙宏斌为2020年定下了“三件事” ， 要降融资成本 ， 优化资产结构 ， 谨慎拿地、拿对地方、拿对时间 。不过 ， 年报节点过去后 ， 保证企业在疫情影响下保持平稳发展才最关键 ， 各家都在奋力促进销售 。 恒大率先开启线上营销模式 ， 在4月实现合约销售额652.1亿元 ， 销售回款达646.5亿元 ， 均下创新高 。开源的同时 ， 节流也成为必要措施 。 华创证券分析师袁豪表示 ， 2020年一季度 ， 300城土地成交建面同比下降 23% ， 表明房企的拿地行为并没有增加；另一方面 ， 由于政策放松、网签加速也在加快房企回款速度 ， 从而导致了现金短债比基本持平的情况 。对于2020年全年 ， 亿翰智库分析认为 ， 当前多数企业并不存在短期偿债压力 ， 一方面是公司有意识的增加现金储备 ， 另一方面是房企注重控制有息负债的规模 。 “50家样本房企平均现金短债比超过1.5的预期不会改变” 。


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