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久期财经惠誉：确认领展房产基金“A”长期发行人评级，展望“稳定”( 二 )


评级推导摘要
领展房产基金的评级受其投资性房地产具有弹性的租金收入 ， 以及强劲的经营和资产增值记录所支持 。 该公司的投资性房地产组合主要包括中国香港大型城市住宅区的购物中心 ， 以及中国内地一线城市的购物中心和办公楼 。 领展房产基金的所有物业均有较高的入住率和持续增长的租金调升率 。
领展房产基金的投资性房地产EBITDA规模为9.6亿美元 ， 与太古地产有限公司(Swire Properties Limited ， 简称“太古地产” ， 01972.HK ， A/稳定)相似 ， 但低于新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited ， 简称“新鸿基地产” ， 00016.HK ， A/稳定) 。 领展房产基金的投资性房地产EBITDA/总利息覆盖率为11.5倍 ， 是“A”级同行中最高的 ， 而其2019财年的净债务/投资性房地产价值为8% ， 是“A”级同行中最低的 。
关键评级假设
惠誉对发行人评级的关键假设：
-2021财年租金调升率为-15% ， 之后有所改善
-中国香港地区的零售物业平均入住率为94% ， 中国内地的零售和办公楼物业平均入住率为93% ， 中国香港办公楼平均入住率为80%
-预计EBITDA利润率约为70%(2019财年：74.5%)
-未来几年继续实施资产回收策略
-分配支出为可分配收入的100%(2019财年：100%)
-预计2020财年和2021财年单位回购将保持每个单位持有人的分配稳定
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括：
中国香港地区以外的租赁收入地域多元化增加
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括：
-净债务/投资性房地产资产保持在30%以上
-投资性房地产EBITDA/现金利息支出持续低于3.5倍
-扩张速度快于惠誉预期 ， 执行和财务风险增加
流动性与债务结构
【久期财经惠誉：确认领展房产基金“A”长期发行人评级，展望“稳定”】流动性充足 ， 财务灵活：截至2020年上半年 ， 领展房产基金的现金和银行存款(包括短期银行存款)为63亿港元 ， 足以覆盖35亿港元的短期债务 。 截至2020年上半年 ， 领展房产基金的未动用贷款额为187亿港元 。 该公司的大部分投资性房地产均为无抵押物业 ， 因而增加了财务灵活性 。 领展房产基金拥有多元化的资金来源 ， 包括银行贷款和中期票据 。 该公司的借款到期期限较为分散 ， 26%的借款将在未来2年内到期 。 领展房产基金的借贷成本较低 ， 截至2020年上半年 ， 平均借贷成本为3.2% 。


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