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北京昨天拍了3块地，背后有10点思考

北京土地出让节奏在加快 。 2020年5月9日 ， 北京三宗地块成功挂牌出让 ， 成交总价113亿元 。   丰台分钟寺L-24、L-26地块 ， 挂牌起拍价57.19亿 ， 起始楼面价约5.5万元/平米 。   入围房企：合生、融创、中海、平安、北京城建、招商+恒基、金融街+金地、首开+保利+北京建工 。   最终合生创展杀出 ， 以72.2亿元的价格拿下 ， 溢价率26.2% ， 住宅部分楼面价达69400元/平方米 。 这是丰台第二高的单价地王（仅次于葛洲坝樊家村地块楼面价76677元/平方米） 。   顺义新城第13街区SY00-0013-6028等地块 ， 挂牌出让起始价为241000万元 。 报名房企：恒大、龙湖 。   最终该地块被恒大以24.1亿元的底价摘得 ， 楼面价约1.78万/平方米 。   顺义新城第13街区SY00-0013-6039等地块 ， 挂牌出让起始价为142400万元 。 报名房企：金地、首创、中建一局、首开+龙湖、中铁建、恒大 。   该地块被中建一局以16.7亿元价格摘下 ， 溢价率17.28% ， 楼面价约1.9万元/平方米 。   今天这三块地 ， 参加或不参加竞价的房企 ， 都大有说头 。 就房企和地块本身 ， 我有以下几点思考：  第一 ， 分钟寺地块今天没拿到也不必沮丧 。   这两天 ， 很多业内朋友都在猜谁会最终拿下分钟寺地块 ， 是一级土地开发商珠江地产的一奶同胞合生创展 ， 还是融创、中海或北京建工？因为围标绝无可能 ， 拼到最后 ， 就是拼胆子 ， 拼授权 。 而被合生拿到谁也不会感到意外 。   但我认为 ， 没必要只盯着今天这块地 。 包括L-24、L-26地块在内 ， 分钟寺目前已有三块地挂出来了 ， 另两宗挂牌竞价截止时间均为本月19日 。   一家房企独吞三块地的难度很大 ， 别说成交价接近200亿一般房企都拿不动 ， 即使拿得起目标也太大 。 即使三块地你都没份 ， 以后也还有机会 。 朱老板在分钟寺辛勤耕耘近20年 ， 据说这里还有十几宗地要挂出来 ， 总起始价超千亿 。   第二 ， 土地溢价率如果超过50% ， 会比较麻烦 。   今年1月以来北京出让的地块 ， 有的溢价率超过30% 。 而分钟寺地块位置优越得多 ， 成交溢价率居然没有超过30% ， 说明房企们还是非常理性的 。   鉴于分钟寺以后还有其他地块出让 ， 在新房销售持续向好的背景下 ， 不排除这个区域的土地溢价率会继续抬升 。 但千万别越过50%这条线 ， 否则会相当麻烦 。 2011年房地产加码调控以来 ， 地块成交溢价率超过50%的 ， 都会受到中央多个主管部门（银保监会、自然资源部、住建部）的特别关注 。   第三 ， 华润为何没出现在竞价房企名单里？  看了一遍又一遍 ， 今天三块地的竞价房企名单里 ， 没有找到华润置地的名字 。 这与业内之前听到的说法反差太大 。 有一个未经证实的说法是 ， 分钟寺地块 ， 即使没有利润华润置地也要拿到一块 。   今年2月疫情期间 ， 华润置地（包括联合体）华北大区在马驹桥、西北旺连拿三块地 ， 可以说是雄心勃勃 。 但3月下旬 ， 上海出现了一起令人想不到的土地事件 。   据知情人士分析 ， 华润置地不是不想报名拿地 ， 是因为内部有其他事要先解决 ， 热点城市热点地块的竞买就暂时缓一缓 。   第四 ， 合生创展正在发生变化 。   朱孟依治下的珠江地产和合生创展 ， 过往20年最擅长的就是深耕大盘 。 但朱孟依时代已经过去了 。 哪怕是自己辛苦做了很多年一级开发的土地 ， 最终上市时也要参与公开竞争 。   多年未在公开市场拿地的合生创展 ， 已悄然出现变化 ， 最近在北京参与了几次拿地竞争 。 丰台北京金茂府二期 ， 它是四个股东之一；造甲村地块也有竞价 ， 只是止步于倒数第二轮；然后就是今天 ， 合生报了一箭之仇 ， 在分钟寺L-24、L-26地块最后一关打败了中海 。   合生创展集团此前公告 ， 自2020年1月10日起委任朱桔榕为董事会主席 。 二代接班正式开始 。 80后与50后的管理风格应该会有不同 。   2019年年报显示 ， 合生创展完成合约销售金额212.58亿 ， 如果没记错 ， 这应该是合生首次达到200亿 。 显然 ， 该公司正在提速 。   第五 ， 中海做大北京市场的决心不可小觑 。   中海去年以来在北京的几个项目都卖得很火 。 比如 ， 中海寰宇时代 ， 3个月卖了40亿 ， 堪称年度网红盘 。 这显然给了中海做大北京市场的信心和勇气 。   此前的4月2日 ， 中海与首开联合体以46亿元的底价获得朝阳金盏乡一宗不限价地块 ， 楼面价5.1万/平方米 。   大胆猜测 ， 在分钟寺区域未来出让的地块中（不限于目前挂出的三块） ， 中海会想方设法拿到至少一块地 。   第六 ， 恒大正在全力“杀回”北京一线 。   今年的业绩会上 ， 许家印教授喊出了恒大要重回销售高速增长的口号：今年要实现销售8000亿 ， 2022年要实现销售1万亿 。   销售高增长就得有充足的土地储备 ， 尤其是高价值的土地储备 。 增加北京等一线市场的份额乃是题中之义 。   时隔5年后的恒大重回北京公开市场拿地 ， 4月16日和23日 ， 先后在密云（21.4亿元）和房山（18.5亿元）夺下两幅地块 。 此前的4月2日 ， 恒大还以总价22.06亿元在广州花都拿地 。 这也是6年后首次恒大在广州拿地 。   恒大最近“重返”一线都是选择在郊区县拿地 ， 所以今天它避开了虎狼环伺的分钟寺 ， 而是在顺义新城顺利拿到了它想要的一块地 。   第七 ， 龙湖也回来了 。   虽然在顺义新城地块的最后竞价环节龙湖放弃了与恒大角逐 ， 但近期它也在试图加大北京市场的投资 。 4月28日 ， 时隔两年多出现在北京土地市场的龙湖 ， 与首开联合以37.4亿元夺得西红门镇西侧地块 。 龙湖上一次拿地还是2017年6月与多个房企争夺房山青龙湖地块 。   第八 ， 房企单独拿地的现象在增加 。   今天三块地 ， 都是房企单独拿到了 ， 而非联合体 。 这个现象值得注意 。   如果房企都是想吃“独食” ， 这实际上也给了房企均等的机会 。   分钟寺地块单价和总价都很高 ， 合生拿到了一块 ， 由于它是一级开发商 ， 可以预测后面的地块它都会报名竞争 ， 但随着该区域出让地块数量的增加 ， 中海、融创等实力房企中标的机率也会增大 。   第九 ， 民营房企仍有机会 。   前两年 ， 地产界很多人认为只有央企、国企有实力拿地 ， 尤其是大额地块 。 但今天成交的三块地 ， 两块地是民营房企拿到 。   市场回暖 ， 资金成本走低 ， 也给了民营房企更多底气 。   第十 ， 一线城市仍是主战场 。   融创也是时隔几年后在北京公开市场拿地 。 恒大、龙湖、融创或者“重返”或者杀回北京 ， 表明一线城市仍是房企竞逐的主战场 。 2015-2017年 ， 三四线城市在去库存政策下 ， 曾经让一批房企收割了大批流量 ， 但此轮调整以后 ， 一线城市重回主流房企重点加码的战略视野 。 我们看到 ， 今年楼市回暖 ， 也是深圳、上海先回暖 。   不仅是北京 ， 上海、广州的土地市场也会出现激烈厮杀（深圳没啥新地可出让） 。


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