江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

城市行业透视 | 三类三四线城市风险特征明显，需审慎拿地( 二 )


热点城市中 ， 大部分城市包括近来热度较高的佛山、常州、南通、绍兴等 ， 市场供求关系相对均衡 ， 潜在库存处于较低水平 。 究其原因 ， 主要是佛山、常州等城市近年来发展不断向好 ， 对人才的吸引力明显提升 ， 持续流入的人口使得当地的购房需求增长动力充足 ， 因此虽然不少城市年均供地规模在1000万平方米左右的高位 ， 但土地消化周期均处于合理水平 ， 未来面临的库存压力也相对较低 。
4）库存风险极低：土地供应较为紧缺
这类城市共有7个 ， 分别是无锡、泉州、芜湖、清远、惠州、东莞和中山 。 除无锡和惠州外 ， 余下5个城市的近三年土地成交规模均值不足500万平方米 ， 对比其商品房成交体量明显偏小 。 以东莞为例 ， 2017年~2019年三年内商品房成交规模均在650万平方米以上 ， 但东莞近三年土地成交面积均值仅为343万平方米 ， 仅为商品房成交规模的五成左右 ， 土地供应明显紧缺 。 另一方面 ， 这些城市中多数城市居民购买力相对较强 ， 同时在人才政策利好下 ， 近年来人口增长相对较快 ， 能充分支撑当前的需求规模 。 综上来看 ， 这些城市的库存风险比较低 。 值得一提的是 ， 中山主要是由于土地市场招拍挂出让占比较低 ， 大量地块通过三改等方式供应 ， 导致土地消化周期指标“虚低” ， 实际土地供应要更多 。
城市行业透视 | 三类三四线城市风险特征明显，需审慎拿地
图片

3
盐城、舟山、株洲近期供求关系恶化
进入拿地应慎之又慎
再联系各城市供求关系变动来看 。 首先 ， 对于潜在库存偏高的城市 ， 大部分城市供求关系并未有实质性的改善 ， 如盐城、柳州、舟山等近期供求压力反而进一步加大 ， 库存风险极有可能再度上升 。 不过 ， 徐州、镇江等城市虽然前期供求压力较大 ， 但近来土地供应规模有所缩减 ， 且商品房成交规模在2019年呈现上升趋势 ， 市场健康程度明显好转 。
而近三年供地紧缺的城市方面 ， 除了东莞和无锡外 ， 其余城市的供地规模并没有显著增加 ， 市场供求关系仍然较为紧张 。 并且 ， 即使是2019年供地规模有所回升的东莞和无锡 ， 由于商品房成交规模仍显著高于土地供应量 ， 当前市场供求关系并未能有太大的改善 。 进入这些城市拿地 ， 仍大概率会面临更加激烈的竞争 ， 拿地成本可能会进一步攀升 。
对于库存风险处于低位的城市 ， 最值得关注的城市 ， 当属佛山、南通、绍兴这样供地规模和商品房成交规模一直比较匹配的城市 ， 市场健康程度最高 ， 进入拿地安全系数较高 。 另外 ， 珠海、九江、肇庆虽然前期供应压力较大 ， 但近三年商品房成交规模连年上涨 ， 供求关系明显得到改善 ， 未来也可重点关注 。 值得注意的是 ， 在库存风险处于低位的城市中 ， 滁州、洛阳和株洲商品房成交规模即将见顶或已经见顶回落 ， 如株洲2019年商品房成交规模下降幅度超20% ， 而土地供应又一直轻微过量 ， 库存风险有较大可能性上升 ， 进入这些城市拿地还需谨慎布局 。
城市行业透视 | 三类三四线城市风险特征明显，需审慎拿地
图片

4
热点三四线中半数拿地机会值得关注
佛山、南通安全系数最高
综上 ， 在选取的30个热点三四线城市中 ， 大多数城市的潜在库存较低 ， 处于可控范围 ， 但仍有少数城市风险较高 ， 具体来看：
半数城市拿地机会值得关注 ， 其中南通、佛山等五市更佳 。 对于房企来说 ，一方面 ， 这些城市除了受临近的核心城市需求溢出利好外 ， 自身吸引力也在不断提升 ， 流入人口明显增加 ， 后续市场需求有保障；另一方面 ， 市场供求关系良好 ， 潜在库存压力小 ， 同时供地规模也不低 ， 拿地机会较多 ， 可择机避免高成本拿地风险 。 对于这类城市 ， 房企可重点关注后续拿地机会 。 其中常州2019年供地规模虽显著增加 ， 但考虑到商品房成交规模亦快速攀高 ， 且整体来看近三年一二级市场规模仍处于供求平衡的范围 ， 未来拿地机会亦值得关注 。


推荐阅读


上一篇：环球网韩国一男子连逛5家夜店感染40人，还有1300人联系不上

下一篇：市场行业透视 | 成交跌幅收窄，“五一”房地产市场持续复苏