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经济观察报底层资产扩容可期，对话REITs参与者：公募基础设施REITs破冰


经济观察报底层资产扩容可期，对话REITs参与者：公募基础设施REITs破冰
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经济观察报采访人员蔡越坤千呼万唤始出来 。 备受业内关注的公募REITs迎来历史时刻 。
4月30日 ， 中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》） 。 试点内容包括：“设立公开募集基础设施证券投资基金 ， 经中国证监会注册后 ， 公开发售基金份额募集资金” 。
这昭示境内基础设施领域公募REITs试点正式起步 。 《通知》发布后 ， REITs从业者孙玉鑫激动地表示 ， REITs这一孕育已久的金融产品在中国的破冰之路 ， 终于开启 。 REITs从业者们也将迎来一个更加广阔、规范的市场 。
在孙玉鑫眼中 ， REITs作为一种国际上普遍通行的资产配置品种 ， 具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点 ， 能有效盘活存量资产 ， 其无论是对政府、企业还是对普通投资人 ， 都具有非凡的意义 。
公募REITs启航
【经济观察报底层资产扩容可期，对话REITs参与者：公募基础设施REITs破冰】公募REITs ， 即不动产投资信托基金 ， 是通过发行股份或收益凭证募集投资者资金 ， 由专门机构进行不动产投资经营管理 ， 并将投资收益按比例分配给投资者的一类信托基金 。 其中底层资产为基础设施项目的REITs称作基础设施REITs 。 通俗地讲 ， 就是众筹购买具备稳定现金流的资产 ， 比如停车场 ， 商场 ， 某一段高速公路等 。 并且每年强制分红 。 由于众筹是公募发起 ， 具备一定的国家信用 ， 因此REITs将是未来非常有爆发潜力的理财产品 ， 将逐步走进普通投资者的视野 。
对于REITs的理解 ， 5月3日 ， 北京大学光华管理学院副院长、金融学系教授张峥形象地将其比喻为“不动产资产的IPO” 。 他表示 ， 股票是工商企业整体证券化上市的结果 ， REITs是不动产资产证券化上市的结果 。
目前 ， 我国境内尚没有真正意义上的公募REITs 。 国内发行的主要是“类REITs” ， 多为私募发行、存在到期日 ， 和一般国际标准的REITs公募发行、永久存续的特点有显著的差异 。
根据民生证券统计 ， 自20世纪60年代在美国推出以来 ， 已有40多个国家（地区）发行了该类产品 ， 其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等 ， 已成为专门投资不动产的成熟金融产品 。 截至4月30日 ， 存续的类REITs共68只 ， 发行额合计为1271.97亿元 。 其中基础设施类REITs只有3只 。
对于公募REITs的试点 ， 原国家房改课题组组长、中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏表示 ， 过去在我国境内推出的“资产证券化” ， 包括ABS、CMBS、CBN等 ， 都还只是“债务型”的 。 它们都只是依托发行主体信用 ， 在规定年限中由发行主体偿还资金与收益 。 而“权益型”REITs则是要把资产真正转让到证券化的基金手中 ， 它依托的是资产权益 。 简单说 ， 前者是以资产或资产受益权发债 ， 借债总要还钱；后者则是用投资基金购买资产 ， 原资产方真正拿到了售卖资产的钱 。 所以前者被称为“类REITs” ， 后者才是真“REITs” 。
另外 ， 孟晓苏认为 ， 突破公募是这个文件的另一个亮点 。 基础设施资产证券化的体量往往较大 ， 用传统的“私募”方式已不够用 ， 在资本市场上流通交易也不方便 。 《中华人民共和国证券投资基金法》早就规定 ， 公募基金的应用范围 ， 不仅包括“上市交易的股票、债券” ， 还包括“国务院证券监督管理机构规定的其他证券及其衍生品种” 。 基础设施资产REITs的推出 ， 将极大丰富我国资本市场 ， 促进我国资本市场稳健发展 。
聚焦“基础设施”
值得注意的是 ， 此次通知中关于公募REITs聚集的底层资产聚焦为基础设施领域 ， 并不包括写字楼、购物中心、酒店这种商业地产 。


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