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经济观察报底层资产扩容可期，对话REITs参与者：公募基础设施REITs破冰( 二 )


具体而言 ， 通知中对于基础设施REITs试点项目要求聚焦重点区域包括：优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域 ， 支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点 。
聚焦重点行业包括：优先支持基础设施补短板行业 ， 包括仓储物流、收费公路等交通设施 ， 水电气热等市政工程 ， 城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目 。 鼓励信息网络等新型基础设施 ， 以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点 。
民生证券认为 ， 基础设施REITs的推出有利于地方政府和城投平台将存量资产盘活；通过将项目出表运作 ， 广泛募集项目资本金 ， 降低债务风险 。 截至2019年末地方政府债务余额高达21.31万亿元 ， 约为2019年名义GDP的21.50% 。 若加上隐性债务规模 ， 地方政府的财务压力不容小觑 。 REITs将为地方政府降低杠杆率水平提供一个新思路 。
对于如何解决地方政府负债率过高的问题？孟晓苏也认为需要引入不动产投资信托基金——REITs ， 将基础设施建设形成的资产转由社会资金持有 ， 变间接融资为直接融资 ， 这样可以形成滚动投资能力 ， 也可以有效化解金融风险 。
但是针对此次公募REITs试点内容不包括写字楼、购物中心、酒店这种商业地产 ， 孙玉鑫对采访人员表示 ， REITs是一个涵盖业态品类非常丰富的产品 ， 在海外成熟的几个资本市场 ， 如美国、新加坡、日本、香港等 ， 都存在着各种业态丰富的REITs产品 ， 业态涵盖：物流园、养老地产、购物中心、酒店、写字楼、基础设施、公寓等 。 可以说 ， 每一种业态都有一定的自身独特属性在里面 。 REITs作为一个全新的金融产品出现在我国 ， 必然面临着具体法律依据、交易所规则、产品操作规范、管理人内控细则、风险控制体系等一系列规范问题 。 为了避免盲目照搬照抄西方经验 ， 而忽视了我国金融市场、金融业的客观现实情况,盲目激进走弯路 。 REITs试点必然选择一个整体风险较小、信用可靠的细分领域 ， 去摸索产品经验 。 通过某一个细分领域的成功经验 ， 再逐步复制到其他领域 ， 丰富产品操作规范的各种细则 。
另一方面 ， 孙玉鑫认为 ， 公募REITs作为一个公众投资品种 ， 必然要求相关机构能够保持客观中立的立场和态度 ， 公平的对待每一个投资人的利益 。 就目前的情况来看 ， 国内市场的相关专业主体尚需培育 ， 相关从业人员尚需培养 。 虽然 ， 商业地产私募类REITs产品经历过近几年的发展 ， 已经取得了长足的进步 。 但是 ， 其大多数实际负责运营管理的主体 ， 均具有地产方的身份 ， 始终很难长期保持客观中立的态度 。 为了防范利益冲突的现象 ， 监管层选择从主体信用、偿付能力、中立水平更高的政府基础设施类入手 ， 也是可以理解的 。
“摸石头过河”
尽管此前有不少类REITs的产品发行成功 ， 但是 ， 对于公募基础设施类REITs的实操 ， 孙玉鑫仍然认为对于业内从业者而言是“摸石头过河” 。
他表示 ， 就现阶段来说 ， 首先摆在从业者面前的 ， 就是产品规则、操作规范等规范性文件的制定 ， 入池资产标准的制定 ， 风控体系和风控流程的梳理 ， 以及投资者保护等相关制度的建立和完善问题 。
根据通知中提及的基础设施REITs试点项目要求 ， 应符合以下条件：第一 ， 项目权属清晰 ， 已按规定履行项目投资管理 ， 以及规划、环评和用地等相关手续 ， 已通过竣工验收 。 PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定 ， 收入来源以使用者付费为主 ， 未出现重大问题和合同纠纷；第二 ， 具有成熟的经营模式及市场化运营能力 ， 已产生持续、稳定的收益及现金流 ， 投资回报良好 ， 并具有持续经营能力、较好的增长潜力；第三 ， 发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全 ， 具有持续经营能力 ， 最近3年无重大违法违规行为 。 基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力 。


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